2015年12月22日 星期二

房地產知識 | 貸款 | 合作金庫以房養老:幸福滿袋貸款

有別於內政部台北市版本的以房養老專案,由銀行主導辦理的逆向房貸,拋棄了「公益型」著眼於社會福利的包袱,改以「商業型」理財商品的角度重新定義這項服務,大幅降低申請門檻之餘,也為這項一直推廣不易的創新金融業務,打了一劑強心針。


2015年12月20日 星期日

房地產知識 | 書摘 | 房地產致富全書:土地、拍賣屋、REITs完全攻略(How to Get Rich in Real Estate)

http://www.books.com.tw/products/0010344606

1.         入門篇
1.1.       投資房地產的好處:實用性佳、保值保本抗通膨、可出租賺固定收益、有增值獲利機會、土地有限且不會折舊、無法移動不怕遺失。
1.2.       投資房地產的風險:金額龐大、取得手續繁雜,流動性低、變賣不易,變現性低、稅賦投資成本高。
1.3.       如何著手投資房地產:評估現有資金→決定投資種類→考量投資目的→選擇投資標的→考量購買地點→決定買賣管道→簽約、成交→完稅→登記過戶→點交不動產。

2015年12月18日 星期五

房地產知識 | 稅務 | 公告土地現值 vs. 公告地價

這陣子適逢公告地價大幅調整的新聞炒得沸沸揚揚,我在讀新聞時,才發現怎麼會有兩個漲幅不一的東西,一個叫做「公告土地現值」,另一個叫做「公告地價」,乍看之下好像是在講同一件事,其實卻是用途不盡相同的兩個地政專有名詞。

簡單的說,這兩者間最大的差異及分辨點,就是用途不同。「公告土地現值」是課徵土地增值稅的依據;而「公告地價」則是課徵地價稅的稅基(若要更精確點,應該是「申報地價」才對)。重點整理如下:


公告土地現值
公告地價
法源
平均地權條例第46
平均地權條例第15
更新週期
每年11日公告
3年公告1
用途
印花稅遺產稅

2015年12月11日 星期五

房地產知識 | 貸款 | 民法之法定繼承人優先順位及遺產分配比例

在房地產知識的類別下討論民法繼承規定,乍看之下好像很突兀;但其實我的確是在研究「內政部版以房養老」制度時,看到關於法定繼承人的限制條件,才因此查起這個議題。原來民法對於遺產分配早有相關的規定,讓一般民眾不必刻意另立遺囑,就能依法妥善地照顧到身邊的親屬,以下簡單的列表整理,就能看出法定繼承人的優先順位及遺產分配的各種可能性。


2015年12月9日 星期三

房地產知識 | 貸款 | 台北市公益型以房養老實驗方案

有別於內政部版本的以房養老試辦方案,台北市社會局也在103年底跟進,推出北市專屬的逆向房貸實驗方案,並酌情放寬了部分申請條件,讓更多人有機會參與這項新的社福政策。


2015年12月5日 星期六

房地產知識 | 貸款 | 以房養老,逆向房貸的具體實踐

「以房養老」,大概是相對於「養兒防老」這種古人的思維所創造出來、相對較為實際的名詞吧!其實簡單來看,也正是一種逆向房貸的概念:既然窮其積蓄買了房子,何不在將死之前善加利用房屋所有的殘存價值呢,完全就是「生不帶來、死不帶去」的具體實踐。

對於老齡人口而言,能夠續住熟悉的家園,增加額外金流;政府或金融機構也能活化使用不動產,算是個雙贏的選項。不過可惜台灣的銀行還沒有實戰經驗,才會率先由政府發難,提出以下這款限量、試辦、基於社會福利考量的以房養老方案。

以房養老試辦方案:不動產逆向抵押貸款制度
申請資格
1.      年滿65歲,設籍於國內
2.      最近一年居住國內超過183天,自有建物及其坐落土地(抵押物)之所有權,且設籍於此處
3.      法定繼承人(包括配偶、子女、孫子女、父母、兄弟姊妹、祖父母)
4.      抵押物價值(公告土地現值+房屋評定現值)<中低收入戶不動產限額
(台北市:876萬;新北市:525萬;台中市:480)
5.      單獨持有抵押物,且無其他抵押設定;建物用途為住宅
存續期間
貸款人終身有效
每月給付金額
按抵押物估價價值、貸款人性別、年齡,依精算公式計算之。
給付金額依線性模型逐年遞增,貸款人不得要求變更給付金額。
申辦流程
提出申請內政部審查取得諮詢證明文件取得不動產估價報告書、於土地銀行開戶及簽訂貸款契約、於地政事務所設定抵押權每月5日撥款
應配合事項
1.      不可隱瞞抵押物為輻射屋或海砂屋之情事
2.      提前清償者,應全部清償逆向抵押貸款餘額(包括按月給付之累計金額、貸款利息、抵押物估價費、抵押權設定費、長期照顧服務費)
3.      本貸款所需之抵押物估價、投保住宅火險、地震險、抵押權設定、長期照顧服務等費用,由貸款人負擔
實施期間
10231日至1061231
貸款利率
中華郵政2年期定儲機動利率+0.042%
試辦限制
人數上限為100

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