2016年4月19日 星期二

房地產知識 | 稅務 | 房屋課稅現值 vs. 房屋評定標準價格

又到了5月報稅季,除了綜合所得稅之外,有殼一族還得繳納房屋稅。猶記得去年在研究房屋稅課徵規則時,曾經一度發現「自用停車位可以免徵房屋稅」的節稅密技!還好我趕在報稅前一個月又回想起這件事,於是就特地撥了電話到台中市稅務局洽詢,結果雖然發現沒有溢繳稅款,害我空歡喜一場,但又再次幫助我釐清了一個稅務新觀念。

原來不只是土地稅法中,有很繞口的「土地公告現值」、「公告地價」和「申報地價」;房屋稅法裡其實也藏了「房屋課稅現值」和「房屋評定標準價格」兩個專有名詞。就這點小差異,竟也默默造成了契稅、印花稅、和房屋稅的不同稅基。簡單來說:「房屋課稅現值」=「房屋核定現值」-房屋免稅現值。而自用停車位免稅的部分,就是隸屬於房屋免稅現值。所以房屋稅的稅基使用「房屋課稅現值」而非「房屋核定現值」,就表示免稅部分已經被排除了;反觀買屋時要繳納的契稅印花稅,則是以「房屋評定標準價格」=「房屋核定現值」-免稅騎樓現值為稅基,因為加計了自用停車位免稅額,故會略高於房屋稅單上的課稅現值。列表整理如下:


房屋課稅現值
房屋評定標準價格
計算方式
房屋核定現值-房屋免稅現值
房屋核定現值-免稅騎樓現值
用途
註:房屋免稅現值:包含免稅騎樓現值,及其他免稅部分,如自用停車位

2016年4月18日 星期一

房地產知識 | 稅務 | 契稅 & 印花稅

契稅和印花稅都是買屋時要繳納的費用之一,雖然對於不動產買賣的類別而言,其課稅稅率都是固定的,契稅為6%,印花稅為1,但是針對土地或房屋的課稅稅基,卻與地價稅房屋稅的稅基不盡相同,須特別留意。以下就來介紹契稅及印花稅的相關規定:

契稅
課徵時機
不動產所有權移轉時
應於訂定契約起30日內申報
應納稅額
核定契價(土地+房屋)*稅率(詳如下表列)
土地:開徵土地增值稅之區域,免繳契稅
房屋:房屋評定標準價格房屋核定現值-免稅騎樓現值
免徵條件
因繼承取得之不動產,因已課徵遺產稅,故免徵契稅
地下室停車位轉讓,若受讓者未取得產權,僅有使用權,應屬於權利交易性質,不用課徵契稅

2016年4月16日 星期六

房地產知識 | 賣屋 | 不動產委託銷售標的現況說明書(內政部範本)

賣方於委託仲介銷售房地產時,必須誠實填寫「不動產標的現況說明書」,其內容含括許多買方最關心的議題,如房屋是否漏水?是否為輻射屋、海砂屋、或是凶宅?此文件內容也將成為合法契約的一部分,若有造假不實者,賣方須承擔法律責任。

以下就是內政部所提供之「不動產(委託銷售)標的現況說明書」範本:

2016年4月15日 星期五

房地產知識 | 賣屋 | 消費者買賣房屋須知(內政部編印):賣屋篇

二、出售房屋應注意之事項
(一)慎選不動產服務業
不動產交易過程牽涉之法令甚多,如果自己沒時間深入了解或處理,最好委託專業人員提供服務,賣屋前請委託合法不動產估價師辦理估價,賣屋時請委託合法不動產經紀業代理或居間,買賣成交後請委託合法地政士辦理產權移轉登記。
(二)售價是否公平合理,勿貪高價位,防止拿不到價金
不動產買賣由於是零星交易,其價格的行情較不容易決定,因此,賣方應先參考附近成屋之成交案例,或是委託合法的估價師對於該不動產予以估價,以衡量價格是否公平合理。目前成屋透過仲介的方式,非常盛行,少數不肖業者在受理房屋委託銷售時,常壓低售價,甚或欺騙賣屋者市場行情,因此,謹慎選擇信用可靠、合法之仲介公司銷售房屋是頗為重要的。又出售房屋時,寧可以一般正常價格賣一間房子,不要貪高價位出售受騙,而拿不到價金。
(三)瞭解稅費的負擔
不動產買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔,於買賣過程中所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等,除依法令規定(如契稅應由購屋者繳納,建物第1次登記費、土地增值稅由出售人繳納)外,其餘稅費由誰負擔,應在契約中明訂,以免日後發生糾紛。
(四)詳閱委託銷售定型化契約及契約審閱期
凡以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之一部或全部而訂定之契約,均稱為定型化契約。該定型化契約條款不限於書面,其以放映、張貼、牌示或其他方法表示者,亦屬之。仲介公司(商號)是企業經營者,要簽定委託銷售契約前,賣方可以享有一定期間的契約審閱期(猶豫期間)。本部為防範定型化契約的濫用,保障消費者實質的契約自由,內政部公告各項不動交易契約書範本,提供各界參考使用。暨公告定型化契約應記載及不得記載事項,若是仲介公司(商號)有違背了內政部公告的定型化契約應記載及不得記載事項,賣方可以主張該條款無效。
(五)委託銷售期間及變更售價
委託銷售契約書要明確記載委託銷售期間,且在期間內不得自行出售或另外委託其他仲介公司(商號)銷售;委託銷售期間屆滿後2個月內,不要與仲介公司(商號)曾經仲介之客戶成交,以免日後產生服務報酬糾紛。又賣方或仲介業者要提高或降低委託銷售價格時,必須於委託銷售期間及經賣方與仲介業者雙方簽章確認,才有法律效力。
(六)指定地政士簽定買賣契約及辦理產權移轉
買賣契約書由賣方及買方共同或買方、賣方協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續;如未約明者,由買方或賣方或仲介公司(商號)指定之。又要簽契約時要詳細調查買方的身分,並由買方親自簽章或加捺指印,不能僅憑授權書簽約,若是憑授權書簽約,應該要查問買方的本意,較不會有差錯,而且最好在地政士事務所簽約比較不會有問題,在簽約時也要核對一下身分證之姓名、住所等,確定買方的真偽,比較不會受騙。還有簽定買賣契約後1個月內要到地政事務所辦理所有權移轉登記,免得日後有糾紛,對您才有保障。
(七)服務報酬的支付
買賣若是透過仲介公司(商號)而成交者,買賣雙方應支付一定金額的服務報酬給仲介公司(商號),依中央主管機關的規定,其服務報酬不得超過該房屋買賣實際成交價金的6%(向買賣雙方收取的總額),該服務報酬為收費之最高上限,並非主管機關規定的固定收費比率,買賣雙方可以向仲介公司(商號)磋商定之。
(八)經紀業指派經紀人簽章
不動產買賣若是透過不動產經紀業辦理者,應由該業者指派經紀人於契約書等相關文件簽章,以示負責。
(九)確認不動產說明書內容
經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向買方解說。在解說前,該說明書應經賣方簽章。又在訂定買賣契約時,經紀人員應交付該說明書予買方並由買方簽章。且該說明書視為買賣契約書的一部分。所以賣方在簽章前應確認不動產說明書是否與事實相符,以免日後負法律責任。

2016年4月14日 星期四

房地產知識 | 買屋 | 消費者買賣房屋須知(內政部編印):買屋篇

不動產交易因涉及多種法律,所牽涉事務非常繁雜,非一般人所能普遍瞭解,且攸關個人財產權益影響甚大。茲為保障不動產交易安全,確保消費者權益,特編印買賣房屋須知,提醒消費者於進行一般不動產買賣、購買預售屋、成屋、法拍屋及出售房屋時下列事項應注意。

一、購買房屋應注意之事項
(一)購買不動產一般注意事項
1、慎選不動產服務業
不動產交易過程牽涉之法令甚多,如果自己沒時間深入了解或處理,可以委託專業人員提供服務,買屋前請委託合法不動產估價師辦理估價,買屋時請委託合法不動產經紀業代理或居間,買賣成交後請委託合法地政士辦理產權移轉登記。
2、現場履勘
不動產買賣時,無論是土地或房屋,甚至預售屋,都應赴實地勘查,對標的物範圍及各種情況要詳細詢問清楚。必要時更應向鄰居或大樓管理員查詢,以發現真實情況。又銷售廣告內容應與事實相符,且房屋用途及土地使用分區應符合日後使用。
3、瞭解出售原因
一般不動產出售原因,應詢問清楚,以避免買到令自己不舒服之不動產。除可向地(屋)主詢問外,亦可從左鄰右舍或大樓管理員打聽,以瞭解真相。
4、考慮買價是否公平合理,勿貪小便宜
不動產買賣因為零星交易,其價格的行情較不容易決定,因此,應先參考附近之成交案例,或是委託合法的估價師予以估價,以衡量價格是否公平合理。目前不動產透過仲介銷售的方式,非常盛行,少數不肖業者在受理房屋出售時,常提高售價,哄抬市場行情,甚或欺騙購屋者,因此,謹慎選擇信用可靠、合法之仲介公司購買不動產是頗為重要的。而且不動產交易是一輩子的事,勿因小利而後悔一輩子。寧可以一般正常價格購買一間理想的房子,不要貪小便宜,以避免吃虧上當而後悔。
5、考慮財務狀況,勿倉促下決定
當有購買不動產的意願時,必須考慮不動產的價金、自備款及該不動產可以貸款多少金額,並考量日後貸款本金與利息的支付能力,切勿受仲介或銷售人員鼓動即倉促下訂,一定要深思熟慮,否則事後要解除買賣契約或退款就困難了,縱使因而失去交易機會,亦不見得有損失,更不要在壓力下作決定。
6、面積之正確性
一般不動產產權登記時,除主建築物面積外,尚有附屬建物及共用部分如:陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等。賣方或仲介業銷售時,常虛灌坪數,使每坪單價顯得很便宜,買方在給付定金之前,應詳看所有權狀,計算其確實面積,以免簽約後發生糾紛。
7、產權是否清楚
在付出定金前,應先到地政機關申請土地、建物(房屋)登記簿謄本,查閱所有權人、面積(坪數)、有無設定抵押、有無租賃關係或被查封等情事,並到工務機關查閱都市計畫圖,看看是否坐落在公園、道路或其他公共設施用地內。
8、詳閱買賣定型化契約及契約審閱期
凡以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之一部或全部而訂定之契約,均稱為定型化契約。該定型化契約條款不限於書面,其以放映、張貼、牌示或其他方法表示者,亦屬之。賣方若是企業經營者(建商),要簽定買賣契約前,買方可以享有一定期間的契約審閱期(買賣猶豫期間)。
為防範定型化契約的濫用,保障消費者實質的契約自由,內政部公告各項不動產交易契約書範本,提供各界參考使用。暨公告定型化契約應記載及不得記載事項,若是賣方為企業經營者(建商)有違背了內政部公告的定型化契約應記載及不得記載事項,買方可以主張該條款無效。
9、瞭解稅費的負擔
不動產買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔,買賣不動產所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等,除依法令規定(如契稅應由購屋者繳納,建物第1次登記費、土地增值稅由出售人繳納)外,其餘稅費由誰負擔,應在契約中明訂,以免日後發生糾紛。
10、與所有權人簽約
於簽買賣契約時要詳細調查賣方的身分,並由賣方親自簽章或加捺指印,最好要與所有權人簽訂,如由代理人代簽,要注意是否有授權書,不能僅憑授權書簽約,若是憑授權書簽約,應該要查問賣方的本意,較不會有差錯,而且最好在地政士事務所簽約比較不會有問題,在簽約時要注意核對所有權狀上之姓名、住所等,並查對賣方地價稅單或是房屋稅單,確定所有權人就是賣方,比較不會受騙。又對於不動產的坪數、價格,及屋內現狀設備等都要書寫清楚。
11、指定地政士簽定買賣契約及辦理產權移轉
買賣契約書由買方或賣方共同或協商指定地政士辦理產權移轉登記及相關手續;如未約明者,由買方或賣方或仲介公司(商號)指定之。而且簽定買賣契約後1個月內要到地政事務所辦理所有權移轉登記,您的產權才有保障。
12、要求經紀業指派經紀人簽章
買賣不動產若是透過不動產經紀業辦理者,應由該業者指派經紀人於契約書等相關文件簽章,以示負責。
13、要求提供不動產說明書解說
經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向買方解說。在解說前,該說明書應經賣方簽章。又在訂定買賣契約時,經紀人員應交付該說明書予買方並由買方簽章。且該說明書視為買賣契約書的一部分。
14、服務報酬的支付
買賣若是透過仲介公司(商號)而成交者,買賣雙方應支付一定金額的服務報酬給仲介公司(商號),依中央主管機關的規定,其服務報酬不得超過該房屋買賣實際成交價金的6%(向買賣雙方收取的總額),該服務報酬為收費之最高上限,並非主管機關規定的固定收費比率,買賣雙方可以向仲介公司(商號)磋商定之。

2016年4月13日 星期三

房地產知識 | 書摘 | 房仲業不告訴你的50件事:30個最容易產生糾紛的關鍵,20個容易錯失權益的事項

http://www.books.com.tw/products/0010460337

1.      房仲業不告訴你,容易產生糾紛的30件事
1.1.     看屋前,房仲業會出什麼招?
1.1.1.   加盟店的處理權責在店東,總部只有輔導協助之責。
1.1.2.   加盟店經營成本高,收取的服務費,可能會比直營品牌高。
1.1.3.   直營店業務常調動,可能不熟悉當地商圈及行情。
1.1.4.   普專:高底薪低獎金;高專:低底薪高獎金。若要爭取議價空間,建議選擇直營品牌的普專店下手。
1.1.5.   經紀人:國家考試及格者,可執行仲介業務;營業員:通過30小時訓練課程者,僅為協助角色,不能執行簽章業務。
1.1.6.   業必歸會,房仲公司需加入不動產仲介經紀商業同業公會,並依法繳交營業保證金,以作為發生糾紛時的賠償基金。
1.1.7.   一般委託:多個仲介可同時銷售;專任委託:委託期間內由單一仲介獨賣。委售簽約時,需確認清楚是否會流通聯賣?

2016年4月11日 星期一

房地產知識 | 買屋 | 民眾看屋注意事項參考表(內政部編印)

購買成屋(土地及其地上坐落之房屋)時,無論是委託不動產經紀業購買或自行找屋主購買,都應實地勘查,以瞭解房屋的現況。為提醒民眾看屋或選購房屋時注意,內政部製作「民眾看屋注意事項參考表」乙種,提供民眾參考使用,當民眾看屋時可逐項詳細查看,於確認欄已確認或待確認「」內打「」,以避免應注意事項被遺漏,而減少不動產交易糾紛。

一、坐落位置及面積
1、土地坐落 鄉鎮市區  小段 地號。
2、土地面積 平方公尺( 坪)。
3、土地使用分區為都市計畫內 區□非都市土地使用編定  用地。
4、房屋□是□否已辦理建物第1次登記,若是,建號 
5、房屋門牌: 鄉鎮市區       樓。
6、本棟大樓地上共 層,地下共 層,擬購買房屋層次 層,主建物 平方公尺,附屬建物 平方公尺,共用部分 平方公尺,總面積 平方公尺。
7、房屋層數共 層,一樓 平方公尺、二樓 平方公尺、  平方公尺、其他 平方公尺,總面積 平方公尺。
注意事項:
一、坐落、面積資料,宜查看土地登記簿謄本標示部內容,以免看屋與簽約時內容不符。
二、使用分區、使用地類別資料,宜查看土地登記簿謄本標示部內容,若該欄空白者或為都市土地,其使用分區種類,請向都市計畫主管機關查詢,以免買到不合乎目的使用的房屋。
三、建號、房屋門牌、層數(次)、面積,若是已辦理建物第1次登記者,查看建物登記簿謄本標示部內容,若未辦理建物第1次登記者,查看使用執照影本或稅籍資料,以免看屋與簽約時內容不符。
四、層數指透天房屋共多少層。層次指公寓大廈房屋之第幾層。
五、面積換算,1平方公尺=0.3025坪,1坪=3.3058平方公尺。

2016年4月8日 星期五

房地產知識 | 書摘 | 張淳淳教你30萬買屋當富豪:理財富媽媽1年賺100,000,000的獲利筆記本

http://www.books.com.tw/products/0010372470

1.      投資前先預習的4個觀念
1.1.     守財不等於理財、花錢不等於浪費、投資的關鍵在於眼光、投資一定有風險。

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