房地產知識 | 貸款 | 台北市公益型以房養老實驗方案

有別於內政部版本的以房養老試辦方案，台北市社會局也在103年底跟進，推出北市專屬的逆向房貸實驗方案，並酌情放寬了部分申請條件，讓更多人有機會參與這項新的社福政策。

台北市公益型以房養老實驗方案
申請資格	1.         年滿65歲，設籍於台北市 2.         最近一年居住國內超過183天，自有建物及其坐落土地(抵押物)之所有權，位於台北市內，設籍且居住於此處 3.         可接受單人或雙人申請： 3.1.       單人申請：須單獨持有抵押物 3.2.       雙人申請─夫妻：可以夫或妻單獨持有，或共同持有 3.3.       雙人申請─兄弟姊妹：須共同持有；若為單獨持有，另一人必須為持有者最優先且無同順序之法定繼承人 4.         除了抵押物外，申請人最多可再持有一筆與第三人共用之不動產 5.         抵押物無其他抵押設定；建物用途為住宅
存續期間	貸款人終身有效
每月給付金額	按抵押物估價價值、貸款人性別、年齡，依精算公式計算之。 男女性計算標準一致，雙人申請以較年輕方計算，房產價值無上限，但給付金額不低於15,000、上限為43,000，每年遞增1%計算。
申辦流程	提出申請→台北市政府社會局審查→取得諮詢證明文件→取得不動產估價報告書、於台北富邦銀行開戶及簽訂貸款契約、信託契約、於地政事務所設定抵押權→每月10日撥款
應配合事項	1.      須保證抵押物非為輻射屋、海砂屋或凶宅 2.      提前清償者，須負擔違約金(已借款本息總額之1%) 3.      申請人須負擔費用包括：投保住宅火險、地震險、抵押及信託登記規費、長期照顧服務等費用
實施期間	103年12月15日至104年12月31日
貸款利率	中華郵政2年期定儲機動利率+0.5%
試辦限制	限額5組

 
簡單來看，「台北市版」與「內政部版」方案最大的差異在於：

1.      取消法定繼承人限制，可接受單人或雙人申請

2.      取消抵押物價值限制，不限房產價值，均可申請

3.      申請人及不動產均限制在台北市內；貸款利率較高；試辦名額更少

至於每月給付金額，北市版不但設定了給付金上下限，還明訂了1%成長率抵抗通膨；此外，同年齡男女性的計算標準一致，由於男女平均壽命大不相同，在這點上，男性著實吃虧不少。以給付案例來看，還是利率低的內政部版略勝一籌。

 
不過可能台北市房價漲勢太強，而且既然放寬了法定繼承人的條件，就得考慮申請人去世後的房產處分問題；所以此實驗方案也評估了幾種可能性：

1.      當繼承人有意償還債務時，可取回不動產所有權

2.      當繼承人無力償還時，市府僅追討房產出售價值，不足額由市府承擔

3.      若房產出售時增值，其差額由繼承人及市府為共同受益人，「增值共享」範例如下：

 
依照北市府社會局提供的資料，5組名額都已經額滿了，還有一堆人等著候補；看來放寬申請條件果真是大利多，畢竟抱著建物謄本進棺材也是枉然，有生之年能夠守在老家、又多領一些老年福利金，對於「窮得只剩下房子」的長輩來說，也確實是個好選擇。

純粹就每月給付金來試算，其實我覺得無論是內政部版或台北市版，於政府而言都是穩賺不賠的生意。但畢竟這兩種方案都是以「公益型」、「社會福利」為導向，老人的長期照顧也牽涉甚廣，難保政府不會因為什麼特殊狀況而承擔虧損，所以兩個單位都只敢採用限額的方式試辦。希望在政府率先鳴炮之下，台灣能多累積逆向房貸的實戰經驗，讓未來的年長者，也就是明日的我們，能夠有更豐富的退休養老選擇。

參考資料：

台北市政府社會局>台北市公益型以房養老實驗方案