房地產知識 | 貸款 | 以房養老，逆向房貸的具體實踐

「以房養老」，大概是相對於「養兒防老」這種古人的思維所創造出來、相對較為實際的名詞吧！其實簡單來看，也正是一種逆向房貸的概念：既然窮其積蓄買了房子，何不在將死之前善加利用房屋所有的殘存價值呢，完全就是「生不帶來、死不帶去」的具體實踐。

對於老齡人口而言，能夠續住熟悉的家園，增加額外金流；政府或金融機構也能活化使用不動產，算是個雙贏的選項。不過可惜台灣的銀行還沒有實戰經驗，才會率先由政府發難，提出以下這款限量、試辦、基於社會福利考量的以房養老方案。

以房養老試辦方案：不動產逆向抵押貸款制度
申請資格	1.      年滿65歲，設籍於國內 2.      最近一年居住國內超過183天，自有建物及其坐落土地(抵押物)之所有權，且設籍於此處 3.      無法定繼承人(包括配偶、子女、孫子女、父母、兄弟姊妹、祖父母) 4.      抵押物價值(公告土地現值+房屋評定現值)<中低收入戶不動產限額 (台北市：876萬；新北市：525萬；台中市：480萬) 5.      單獨持有抵押物，且無其他抵押設定；建物用途為住宅
存續期間	貸款人終身有效
每月給付金額	按抵押物估價價值、貸款人性別、年齡，依精算公式計算之。 給付金額依線性模型逐年遞增，貸款人不得要求變更給付金額。
申辦流程	提出申請→內政部審查→取得諮詢證明文件→取得不動產估價報告書、於土地銀行開戶及簽訂貸款契約、於地政事務所設定抵押權→每月5日撥款
應配合事項	1.      不可隱瞞抵押物為輻射屋或海砂屋之情事 2.      提前清償者，應全部清償逆向抵押貸款餘額(包括按月給付之累計金額、貸款利息、抵押物估價費、抵押權設定費、長期照顧服務費) 3.      本貸款所需之抵押物估價、投保住宅火險、地震險、抵押權設定、長期照顧服務等費用，由貸款人負擔
實施期間	102年3月1日至106年12月31日
貸款利率	中華郵政2年期定儲機動利率+0.042%
試辦限制	人數上限為100人

其中最嚴苛的條件，大概就屬「不得有任何法定繼承人」這點了，據聞能夠滿足此項規定的人少之又少，以至於這項福利政策一直乏人問津。而且試想年事已高的獨居老人，擁有房產卻沒錢過活，是否能夠得知並受惠於此方案？還是早已迫於經濟壓力將房產賤賣？種種現實考量下，也讓人覺得這項福利政策，確實有些看得見吃不到之憾。

另外也關心一下定期給付金的試算案例，雖然政府號稱承擔了平均餘命延長、不動產折舊、利率波動等風險，但是申請民眾也同時承擔著不動產價值被低估、壽命不足平均餘命、不動產增值、給付金遞增幅度追不上物價漲幅等等的風險呀！這一來一往之下，再看看過去經驗裡，常常被低估的不動產公告現值，與只漲不跌的房地產走勢，我倒是覺得這些給付金額，實在是過於低估了，反而從社會福利政策，淪落為政府斂財的新手段。

年齡及性別 不動產估價現值(萬元)	65歲 男	女	70歲 男	女	75歲 男	女
300	8,200	7,100	10,300	9,000	13,400	11,700
500	13,800	11,900	17,300	15,000	22,500	19,600
700	19,300	16,800	24,300	21,100	31,600	27,600
1,000	27,700	24,000	34,800	30,300	45,300	39,500
1,200	33,200	28,800	41,800	36,300	54,400	47,400

但是這確實是個好的開始，丟出試辦方案至今，也陸續引發了不少討論和檢討聲音。若非如此，也不會有所謂「台北市版」和「銀行版」方案一一起而效尤，也讓我對於「以房養老」走入現實抱持著相當樂觀其成的態度，也許以後「逆向房貸」不再是什麼陌生的詞彙，就像當下房貸只是個普通的金融槓桿商品，對於需要的人而言，值得善加利用。

參考資料：

衛生福利部社會及家庭署>老人福利>重要政策>不動產逆向抵押貸款制度試辦方案