2016年6月27日 星期一

舊屋翻新 | 工程 | 老房子整修該不該換水管?三角凡爾是什麼?

水電管線的檢查與更新,是中古屋翻修很重要的考量之一。如果有閒也有錢,請毫不考慮地全部換新!因為所有東西都有它的使用年限,包括房子本身,想要避免因過度折舊造成的問題,就要有汰換消耗品的心理準備。

可是話說回來,每樣東西的耐用期有多長,往往不是一個簡單的數字能夠描述。就好比說水管,使用的材質、管壁厚度、接合方式、周遭環境溫濕度,甚至地震多寡,都可能會影響到水管使用的壽命。那到底要怎麼客觀評斷是否該更換水管呢?其實有個挺直覺的方式,就是看有沒有「漏水」。

2016年6月25日 星期六

舊屋翻新 | 工程 | 計畫趕不上變化:水管鏽蝕、地板膨拱,拆除、水電、泥作同場開工

正所謂人算不如天算,計畫只是僅供參考。就在泥作進場施工的第三天,現場又出狀況了。本來以為多等了一天讓水泥乾燥,應該要來做粗胚打底了,沒想到傍晚時分,設計師又傳來噩耗:說發現水管腐蝕斷裂、地板膨拱,然後丟了張照片給我,只說可能得換水管,要找拆除、水電、泥作師傅一起來處理。


2016年6月24日 星期五

裝修知識家 | 書摘 | 這樣裝潢不後悔:百筆血淚經驗告訴你的裝修早知道

http://www.books.com.tw/products/0010541687

1.      裝修前
1.1.     不要執著於三房兩廳的配置法,依據核心區分配格局大小,通風採光比裝潢風格更重要,設計只做七分滿,為自己安個居心地。

1.2.     工班好!設計師好?
1.2.1.   找工班的條件:是否熟悉工法?有時間監工嗎?個性夠果斷嗎?
1.2.2.   挑照片大原則:找格局相似的,想省錢木作量要少,挑地板顏色接近的,裝潢與家具的預算在你能力範圍內的。
1.2.3.   記錄家當數量及尺寸,並要配合生活習慣來作收納設計。
1.2.4.   別把決定權交給設計師,要學會聽建議、下決定,然後負責。

2016年6月23日 星期四

舊屋翻新 | 工程 | 泥作守則第一條:慢工出細活,浴室防水要耐心施作

如果說之前新屋裝潢的主角是佔了六成預算的系統櫃,那麼這次舊屋翻新的重頭戲,肯定就是吃掉超過三分之一裝修費用的浴室整修工程了!

其實光是看拆除後廁所一絲不掛的樣子,應該就猜得到,這幾乎是重作整間浴室的大翻修,貴一點也是應該的。之前評估時,就曾有不只一位設計師建議我保留原本的浴室,因為磁磚沒裂、馬桶堪用,就先將就著使用就好。可是我一直覺得,浴室若沒有好好整頓,老房子的翻修就像斷了翅膀,沒搔到癢處、沒挑對重點。

現在說這個也許太早,不過我期待翻新後的浴室,能成為房子的亮點之一。一舉擺脫老屋廁所髒髒舊舊的刻板印象,讓你願意為之駐足、多看兩眼。

2016年6月21日 星期二

舊屋翻新 | 工程 | 開工第一天,拆除大隊進場,一下就拆得清潔溜溜

原本表定上週五就該開工拆除的,結果因為設計公司和社區總幹事的溝通失誤,讓工程進度還未開工就先延宕,幸好設計師還算可靠,聯絡拆除團隊加派兩倍人手來趕工,果然順利地在短短一天之內,就把該拆的都拆個精光,垃圾也清運乾淨了。

這是中午左右設計師傳來的現場照片,木作裝潢都拆光了,看來很有效率。


2016年6月19日 星期日

新屋裝潢 | 檢討 | 懊悔遺憾總整理:選錯工班師傅,讓你爛攤子收不完─窗簾

我自己都沒想到,懊悔遺憾系列居然還有續集可寫,而且來得這麼快。

拜冷氣漏水之賜,客廳的木作假樑出現了一道長長的裂痕,一開始我還誤以為是地震造成的,找油漆師傅來批土油漆修補過,但隔沒多久又龜裂開了。直到這陣子天氣熱、常開冷氣,木板上出現大片滲水痕跡、文化石牆也濕了好幾塊,我才終於明白,原來冷氣老早就漏水了,才造成牆面龜裂,如今問題終於浮上表面,也就表示,漏水的量已經多到足以浸濕整片木板,講得白話點,就是代誌大條啦!


2016年6月18日 星期六

居家修繕 | 冷氣 | 滴滴答答漏水了,自我檢測實戰教學(下)

上集,其實過去的經驗,讓我對這間空調行的師傅一點都不信任!我不知道空調行老闆是知道詳情,還是一直被蒙在鼓裡。但是我又很不願意另外找別間廠商來收爛攤子,否則我既要自己買單,也不能把氣出在出包的人身上,這樣悶著,我也怕會悶出滿身火氣。

總之讓師傅來瞧瞧,我也不吃虧,運氣好的話還能多學兩招。

於是空調行派了位年輕師傅來,他查了半天,沒找到洩漏點,就跟我說:「可能是水垢積累造成排水不順暢,積水回灌導致滲漏」。然後就往塑膠軟管用力吹了幾口氣,算是疏通管線?也在軟管上纏了幾圈膠帶,加強與硬管的密合度。

雖然我再三強調,洩漏的根源應該不是軟硬管交接處。但是年輕師傅似乎也沒轍了,還說再漏水的話,可能要加裝排水器,讓我聽了又當場傻眼無言。

但畢竟樂觀的人才快樂,於是我也說服老婆,也許真是水垢問題吧。

不過當天晚上,劇情就有了戲劇化的發展。就在客廳冷氣非常難得地又連續開了五六個小時之後,木作板材又濕了,但這次只先濕了一小片,而且位置正好就在窗簾軌道固定片的附近。好奇寶寶如我,就開始把固定螺絲一顆一顆給轉下來,結果水滴果然就往下冒出來,自攻螺絲的尖端也有明顯的鏽蝕痕跡。這下好了,原來冷氣排水管是被鎖窗簾軌道的螺絲給鑽破的,不枉費我一直熱血查案,終於逮到元凶了,真爽!


居家修繕 | 冷氣 | 滴滴答答漏水了,自我檢測實戰教學(上)

冷氣出問題,最常見的不外乎兩種,開了不冷、或是漏水。我超幸運的,兩種都遇到,也都幾經波折地解決了,以下就是這段三折肱而成良醫的故事。

導致冷氣不冷的元兇是冷媒洩漏,歡迎當作前傳來閱讀,因為當時就已經出現漏水的蛛絲馬跡了,只是我們還不自知罷了。

先來看幾張慘烈的漏水實景:


2016年6月15日 星期三

舊屋翻新 | 工程 | 報價單大比拚!裝修價差見分曉

距離當初現場丈量和討論需求的日子,已經過了兩週,被我稱為「設計師型」和「師傅型」的統包,截至今日都還交不出一份報價單,催了也沒用,看來是無緣了。

反倒是另外三家設計公司,都還算積極地在跟我交涉,一周內回覆初步報價算是基本,有間甚至隔天就把估價單拚了出來,讓我也驚喜萬分。討論工程項目的細節我就不多提了,還好時間稍微都有錯開,才沒讓我頭昏腦脹的;個別討論的過程中,也陸續發現一些細節問題,並且對於材料、工法的價格有了概念,最後才能夠痛苦地做出取捨。

既然手邊有這些雖然談不上多有參考價值的報價單,就也丟出來給好奇的人瞧瞧!不可否認,最後進入決選名單的兩間公司,我自己當然事先就比較過價格,才能當作談判籌碼。不過因為還是有太多沒有辦法打破砂鍋問到底的材料工法細節,所以看看就好。


2016年6月14日 星期二

舊屋翻新 | 工程 | 該找設計師、統包、還是工班師傅?

設計規劃的好點子,如果不能在預算內實現,終究只是一場春夢。然而,裝潢工程的施作卻又是另一門艱深的學問,有太多東西,你不懂,我也外行。

談起室內設計,要是你手邊只有一些美美的參考圖,只知道自己喜歡北歐風,但也說不上來要怎麼規劃格局、牆面要漆什麼顏色,那情況很單純,找個談得來的設計師,好好聊聊居家夢想就對了。

但若是你很清楚自己需要的是什麼,能夠洋洋灑灑地將裝修清單條列出來,甚至樂於自己挑選材質、計算比例、畫些參考設計圖,那你可能就會陷入標題所提的困境之中:究竟要找誰來執行工程?設計公司,統包,還是各類工班師傅?


2016年6月11日 星期六

房地產知識 | 書摘 | 黑心投資客炒房告白:搞懂中古屋坑錢陷阱的17堂課

http://www.books.com.tw/products/0010491791

1.      黑心投資客的17招炒房密技
1.1.     速成裝修法:米白色一度漆、夾板壁紙遮掩壁癌、不拆除直接鋪地磚、山寨版衛浴設備、浴櫃廚櫃不防潮、矽利康不防霉、抽油煙機沒往外排放、管線沒重拉、假插座、電線迴路容量不足易跳電。
1.2.     女性客戶:一廚二浴三收納、L型廚房、高腳椅吧檯、泡澡浴缸、更衣間;男性客戶:客廳大、廚房小、三人沙發、三房兩衛、插座多、光纖網路線。
1.3.     防範假自住、假租約,記得查驗謄本移轉日期、出租期間能否自由看屋。

2016年6月7日 星期二

舊屋翻新 | 設計 | 浴室和陽台的細部規劃與選擇

或許因為過去新屋裝潢的經驗之中,不曾改造設計過浴室、廚房、陽台等空間,所以對於這些區塊,我總是抱持著一股躍躍欲試的心情,覺得一切彷彿都充滿著想像空間。

光是考慮浴室的磁磚翻修,要如何配色,就能讓我興奮地試遍了SketchUp的所有材質,若再加上顏色和大小比例的調整,更是提供了堪稱是千變萬化的排列組合。不過這畢竟只是3D模擬圖,不是實際材質,不需要太精準,只是滿足我愛嘗試的好奇心,試試看哪些設計會讓房子更加亮眼,又或是有什麼更簡單的翻修,能在預算吃緊的狀況下,保有整體美感。

首先是浴室,最不敗的基本配色,我想應該就屬深色地磚+淺色壁磚的組合吧。


2016年6月5日 星期日

舊屋翻新 | 設計 | 紙上談兵,老屋改造的初始規劃藍圖

設計本不該只是畫畫圖而已,可行性是關鍵。但於我來說,因為還沒有任何工程估價的經驗,只好先不管預算,只憑對於空間規劃和家具配置的想像,進行紙上談兵模擬。

早在實地丈量之前,當我還以為這個空間非常狹長之時,我不僅大方地幫臥室保留橫寬,也繪製了包括L型廚房、中島、餐桌等不同餐廚空間配置的可能性;同時評估冰箱、沙發和電視的相對位置,測試行走動線是否順暢;再挑出一個最佳版本來繪製3D示意圖。


2016年6月2日 星期四

舊屋翻新 | 設計 | 建物測量成果圖 vs. 現場丈量

之前提過,這間屋子並非當初首選,原因在於另一間舊房子有機會改造成兩房一廳的格局,而這裡受限於單一採光窗面,以及偏狹長型的形狀,頂多只能設計成一房一廳,才不會有室內暗房或是走道,反而造成空間浪費。

中古屋雖然沒辦法跟建商索討平面圖,只憑著看屋的幾張照片和臨場感覺,當然也不足以用來進行細部的家具配置規劃;所以我把腦筋動到地政機關用來計算坪數的「建物測量成果圖」身上,依據這份資料,既能確認權狀坪數計算是否正確,也可進一步開始規劃室內格局。


舊屋翻新 | 紀實 | 再訪,雜物清空後的原始屋況

雖然說,首次看屋時,我就盡量將注意力集中在房間「硬格局」而非「軟裝潢」上,查看開窗的位置、朝向,天地牆梁柱狀況,忽略木作櫃子、造型隔間,以及滿屋子的雜物。所以對於所謂雜物清空後的屋況,我在心中也算有個底了。

只不過,仲介帶看房屋時,畢竟還是比較彆扭,只能憑空感覺一下空間感;租客的東西也不能隨意翻動,說得誇張點,床沒搬開之前,沒人曉得底下會不會有個大窟窿。可能我「黑心系列」的文章看多了,無論怎麼看屋都嫌不夠,最後還是只能憑著信任感、相信房仲和賣方,並做好最壞的心理準備。好家在這間房子的身家清白,天地牆都沒有過度裝潢、掩耳盜鈴的痕跡,大大降低了漏水、壁癌,甚或是結構體龜裂等風險,由於前任屋主沒有特別整修,也讓我不用白花錢,買到不喜歡的裝潢風格。

重回現場除了能感受原始屋況外,也終於能詳細丈量室內尺寸、檢視梁柱位置及高度、確認各個空間的設備、燈具、開關插座等細節。


2016年6月1日 星期三

舊屋翻新 | 紀實 | 初次見面,老房子的原貌

這是我的舊屋翻新初體驗,希望不是唯一的一次。

雖然之前花了很多功夫在研究稅制、閱讀房地產相關書籍、橫掃各大仲介賣屋網站、精算各項費用與實地勘察賞屋,但這一切都是為了這個:在這天時地利人和都難能可貴的最佳時機點,我們終於讓掛在嘴邊超過五年的裝潢改造計畫,踏實地跨出第一步。

換成更白話的說法,手邊終於有老房子能夠執行改造了呀!

說真的,對於從未真正玩過舊屋翻新這種遊戲的我們來說,一開始尋找物件時,並沒有對於原始屋況設定任何底限,沒有鎖定公寓或大樓,沒有要求屋齡,也不在意房子裡有哪些現成家具、或固定式裝潢。之所以如此,原因也很簡單,因為單單只要設定了地區、房屋坪數下限、總價上限後,能挑能看的房子就所剩無幾了,再挑也沒得挑了。

購屋的過程到了最後,你總是會越來越相信「緣分」這回事。不扯遠了,底下這張照片,摘錄仲介網站上刊登的宣傳照,也是我們對這間舊房子的第一印象。


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