2015年9月27日 星期日

宅妝好點子 | 拼圖裱框,極具參與感的牆面裝飾品

曾翻閱過居家設計雜誌的朋友們不難發現,畫框、相片常是空白牆面中畫龍點睛、凝聚焦點的好幫手。不過,還有一種東西也很適合拿來當擺飾,而且還能享受自己參與創作的過程,就像是展示自己的手作品一樣令人自豪,那就是拼圖。

我喜歡循著蛛絲馬跡、一片片拼出輪廓,幾番嘗試錯誤後完成一幅作品的感覺,就像是經歷了一場需要沉著和耐心應對的益智手作遊戲。不過把這種嗜好和家中擺飾結合,我倒是這幾年才開竅的;因為以前不知道原來拼圖只要搭配適當的框體,就能成為展示藝術品,雖然犧牲了往後重複拆拼的機會,而且塗膠、覆膜、裱框的價位也不斐,但是能夠一舉兩得享受拼圖樂趣,又能作為家中裝飾牆面的展示品,還是值得推薦!


2015年9月24日 星期四

房地產知識 | 稅務 | 房屋稅

自從買了房子之後,每年要繳納的稅款又多出了好幾種,懵懵懂懂地繳完稅,還是很好奇有沒有什麼節稅秘招。沒想到還真的讓我查到今年5月課徵的房屋稅,我們似乎有溢繳,自用停車位應該是可以排除免稅的,不過還得跑去稅務局申訴辦理才行。此外,依房屋使用情形不同,也能享有不同的優惠稅率喔。以下就來分享一下關於房屋稅的相關規定。

房屋稅
課徵時機
每年5月;課稅期間為前年7/1至當年6/30
納稅義務人
房屋所有權人
課稅對象包含主建物、附屬建物、分攤公共設施、地下室等
應納稅額
房屋課稅現值*適用稅率(依房屋使用情形決定)
免徵條件
房屋受災損導致無法居住者
住家房屋現值在新臺幣十萬元以下者
節稅方式
申請按自用住宅稅率課徵
地下室供住戶之自用停車場使用者,可以免徵房屋稅

2015年9月21日 星期一

房地產知識 | 稅務 | 房地合一稅上路前,買賣時機點的選擇

討論了這麼多房地合一稅制,對於篤定得套用新制或舊制的民眾來說,因為沒得選,所以只能當作吸收新知而已。但是你知道在這新舊交接前的過渡時期,究竟適不適合買屋或賣屋嗎?以下便是針對買賣雙方不同出發點考量,來分析現在是否是交易的好時機。

Q1:誰要等到105年後,再出脫手上房產?
A1需藉由房地合一新制,以解套奢侈稅的賣家。換句話說,近兩年交易的新屋、中古屋買主,為了擺脫奢侈重稅,等到明年以後再銷售房產,因為大幅節稅的緣故,少繳給政府的錢就有機會同時反映降價又提升獲利,創造雙贏。(或該算是政府讓利吧!)
註:若持有期間已超過2年,無論何時出售都將適用舊制,沒有限時賣屋的壓力。

2015年9月20日 星期日

房地產知識 | 稅務 | 房地合一稅 vs. 實價登錄

房地合一稅與實價登錄的關係密不可分。簡單地理解,唯有實價登錄確實執行,房地合一稅才能真正實現租稅正義,過去房地產易炒作暴利的現象,才能被遏止。

房地合一稅與奢侈稅的比較,便可一窺其內幕。舊制的財產交易所得稅,有兩種認定方式:
1.    實際交易獲利*房屋評定現值/(房屋評定現值+土地公告現值)
2.    房屋評定現值*財政部核定標準稅率

其中房屋評定現值與實際房價相比,往往嚴重低估;以台中市南區為例,核定標準稅率也不過18%,故選用後者來認定財產交易所得,便能大幅降低應繳稅額。

房地產知識 | 稅務 | 超簡易圖解版:房地合一稅


房地產知識 | 稅務 | 房地合一稅 vs. 奢侈稅

在了解奢侈稅房地合一稅的法規之後,你知道對一般民眾和所謂投資客而言,究竟孰優孰劣嗎?謠傳房地合一105年正式上路前的逃命潮,到底又是誰該逃?誰不用逃呢?這些問題的答案都在這篇文章中,因應個人的不同狀況,最適合你的選擇未必也適用他人。

讓我們先來複習一下房地合一稅上路前後,新舊稅制的比較:


舊制:財產交易所得+奢侈稅
新制房地合一稅
適用範圍
1041231日以前出售
10511日以前取得,且持有期間超過2
10511日以後取得
10511日以前取得,且持有期間未滿2
納稅類別
房屋:綜合所得稅、奢侈稅
房屋:房地合一稅
土地:土地增值稅

應納稅額
綜合所得稅
總獲利*房屋佔比*個人稅率5~45%
(總獲利=賣價-成本-費用)
-
奢侈稅
持有2年內,賣價*10~15%
-
房地合一稅
-
(總獲利-土地漲額)*15~45%
土地增值稅
土地漲額*20~40%
土地漲額*20~40%

節稅條件
綜合所得稅
可依房屋評定現值計算(非實價);重購退稅
-
奢侈稅
1戶供自住可免稅
-
房地合一稅
-
自住滿6年可享免稅額400萬及優惠稅率10%;重購退稅
土地增值稅
自住一生一次或一生一屋可享優惠稅率10%;重購退稅
自住一生一次或一生一屋可享優惠稅率10%;重購退稅

2015年9月17日 星期四

房地產知識 | 稅務 | 房地合一實價課稅

房地合一稅將於10511日起正式上路,與此同時,奢侈稅的課徵也將劃下句點。相較於奢侈稅無論交易賺賠、只要短期買賣一律課重稅的規定,房地合一稅只課徵交易獲利部分、但拉高稅率的做法,其實更為合情合理。只不過對於多數民眾而言,這也表示銷售房地產低稅賦的時代已經過去了,未來再也無法藉由操縱房地價格比例來避稅;此舉也勢必讓許多短線炒作房地產的投資客縮手卻步。重稅之下,或許真能夠讓住者有其屋,進一步邁向居住正義。

房地合一稅
課徵時機
房屋及土地所有權銷售移轉時
應於所有權移轉起30日內向戶籍所在地國稅局申報
納稅義務人
原所有權人
房屋、土地於10511日以後取得
10511日以後出售,且持有期間未滿2年者
應納稅額
稅基:房地收入-成本-費用-土地漲價總數額
稅率:依持有期間,15%~45%;自住房地另有減免優惠
免徵條件
所有權人/配偶/未成年直系親屬已設籍、連續居住滿6年,享有400萬之免稅額,6年內限適用1
節稅方式
自住滿6年、重購退稅、長期持有

2015年9月15日 星期二

房地產知識 | 稅務 | 特種貨物及勞務稅(奢侈稅)

10061日起實施的「特種貨物及勞務稅」,因其適用範圍包含房地產、小客車、遊艇、飛機等高價奢侈品,一般俗稱為「奢侈稅」。其中與普通民眾較息息相關,也較為人所熟知的當屬房屋及土地的交易課稅部分了。雖然105年起房地合一稅上路後,奢侈稅將同步退場,但這個只屬於我們這個世代的特殊打房政策,還是值得好好了解。

特種貨物及勞務稅(奢侈稅)
課徵時機
房屋及土地所有權銷售移轉時
應於訂定契約起30日內向戶籍所在地國稅局申報
納稅義務人
原所有權人
應納稅額
持有期間一年以內:銷售價格*15%
持有期間一年~二年:銷售價格*10%
免徵條件
所有權人/配偶/未成年直系親屬僅有一戶房地產供自住
因換屋需求,於新房地移轉登記後一年內出售原房地
因非自願因素(如調職)出售新房地,出售後僅有一戶房地產供自住
銷售因繼承、遺贈取得之房地產
節稅方式
贈與、持有兩年以上

2015年9月14日 星期一

居家修繕 | 系統櫃 | 門片卡卡不求人,五金鉸鍊的微調一看圖就懂

有沒有人像我一樣,衣櫥、置物高櫃開開關關,一開始沒問題,用上一陣子後門片卻越卡越緊,漸漸地就闔不起來了。而且越是頂天立地的大型門片,越容易出問題。今天,就來教大家遇到這類問題時,該如何自己動手調整。

本來我也沒發現這系統櫃五金件的秘密,上次遇到門片關不上的問題後,設計師找師傅來調整時,我剛好外出倒垃圾,事後我問老婆師傅是怎麼做的,她只說「沒看到,不過應該很簡單吧,師傅三兩下就搞定了」,這才讓我好奇,想說不妨也自己來試試。


2015年9月12日 星期六

居家清潔 | 除塵 | 百葉窗的拆裝與清潔

眾所皆知,百葉窗雖然調光性佳,但清潔不易,不過每個家庭裡還是常會見到一兩扇。像我們就在主臥衛浴的對外窗使用到一扇百葉窗簾,原本想挑選的木製百葉和捲簾,各自因為重量和價格因素被淘汰出局,最後雀屏中選的米白色鋁百葉,倒也頗為耐看且實用。但基於通風對流考量,位處於迎風面的這扇窗,在我們入住的半年多內,總是一直敞開著,而百葉窗上的灰塵自然也越積越多,終於到了有點礙眼誇張的程度。


2015年9月10日 星期四

房地產知識 | 稅務 | 土地增值稅

有鑒於平時瀏覽房地產相關新聞時,常看到報章雜誌整理的法規更新資訊,未經查證也不確定其資料正確性與時效性;另一方面,直接閱讀政府單位所提供、密密麻麻繁瑣的法規條文,又得花點功夫和耐性,才能找出自己適用的規定。於是我決定來整理一些精簡扼要、平民版的法規摘要,僅節錄一般民眾常碰到的狀況,可供快速了解相關法規,也能做簡單的稅務成本預估;若是真的遇到未涵蓋的特殊狀況,再到相關政府單位的網站查詢即可。

這次先從賣房子會遇到的「土地增值稅」講起,之後有機會再介紹「奢侈稅」和「房地合一稅」。

土地增值稅
課徵時機
土地所有權移轉時
應於訂定契約起30日內向土地所在地之稅捐機關申報
納稅義務人
有償移轉時(如買賣),為原所有權人
無償移轉時(如贈與),為取得所有權人
應納稅額
自用住宅用地:土地漲價總數額*10%
一般用地:依漲價倍數分3級稅率累進課徵(20%~40%)
土地漲價總數額=申報移轉現值-前次移轉現值(按物價指數調整後)
申報移轉現值:為公告土地現值或實際交易價格21
消費者物價總指數:即CPI,以行政院主計總處資料為準
免徵條件
因繼承移轉之土地,免徵
配偶相互贈與之土地,可申請不課徵(延緩課稅)
節稅方式
申請自用住宅用地稅率課稅、重購退稅、長期持有

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