房地產知識 | 書摘 | 房地產致富全書：土地、拍賣屋、REITs完全攻略(How to Get Rich in Real Estate)

1.         入門篇

1.1.       投資房地產的好處：實用性佳、保值保本抗通膨、可出租賺固定收益、有增值獲利機會、土地有限且不會折舊、無法移動不怕遺失。

1.2.       投資房地產的風險：金額龐大、取得手續繁雜，流動性低、變賣不易，變現性低、稅賦投資成本高。

1.3.       如何著手投資房地產：評估現有資金→決定投資種類→考量投資目的→選擇投資標的→考量購買地點→決定買賣管道→簽約、成交→完稅→登記過戶→點交不動產。

2.         房屋篇

2.1.       房屋種類區分：

2.1.1.      依使用類型區分：住宅建築(包括獨立住宅、集合式住宅、特殊住宅)、商業建築(如辦公大樓、店面、商場)、工業建築(如工廠)。

2.1.2.      依屋齡區分：預售屋、成屋(包括新成屋、中古屋)。

2.1.3.      依拍賣方式區分：法拍屋、金拍屋、銀拍屋。

2.2.       投資房屋的選擇要素：

2.2.1.      大環境：地段區域條件、交通運輸網路、房屋使用分區、公共建設及生活機能。

2.2.2.      小環境：房子周遭環境、公共設施、停車空間。

2.3.       買屋注意事項：現場看屋、了解賣屋原因、留意太便宜或急售的房子、注意產權是否完整、增建改建是否違法、實際坪數以權狀登記為準。

2.4.       投資套房注意事項：總價是否偏高、住戶眾多須重視管理安全、屬於小眾族群、公設比高、室內坪數小、重視生活機能及交通便利、貸款不易。

2.5.       投資中古屋注意事項：避開輻射屋、海砂屋、非法夾層屋、結構不安全的房屋。

2.6.       投資預售屋注意事項：查明建築執照、挑選信譽良好的建商、實地探訪工地、詳閱契約內容、檢查房屋格局與平面圖是否一致。

3.         土地篇

3.1.       土地種類區分：

3.1.1.      依使用目的區分：建築用地、直接生產用地、交通水利用地、其他土地。

3.1.2.      依所有權人區分：私有土地、公有土地。

3.1.3.      依區域計畫區分：都市計畫土地、非都市計畫土地。

3.2.       都市土地使用分區：住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、倉庫區、風景區、農業區、保護區、行水區、保存區、其他使用專區、特定專用區、公共設施用地。

3.3.       非都市土地使用分區：特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、特定專用區。

3.4.       買賣土地注意事項：需調閱地籍圖謄本、都市計畫圖、土地登記謄本等資料；查明土地使用分區、參考土地公告現值或附近成交價、買賣契約須和所有權人簽訂才有效、若有設定抵押權需限時塗銷、注意優先承購權、賣方需繳納土地增值稅、買賣移轉採登記生效制。

4.         拍賣篇

4.1.       拍賣可能原因：債務人欠錢不還、拿不動產抵押之貸款逾期未繳、欠稅，債權人可向法院聲請強制執行，以償還債務。

4.2.       房地產拍賣類型：

4.2.1.      法拍屋：強制執行後被查封之不動產抵押品，經由法院拍賣。

4.2.2.      金拍屋：受法院委託，由台灣金融資產管理服務公司執行拍賣。

4.2.3.      銀拍屋：由銀行自行買回，而後拍賣的不動產。

4.3.       投資拍賣屋的好處：價格低於市價、成本低、投報率高、產權移轉有保障。

4.4.       投資拍賣屋的風險：需要短期籌措大筆資金、標的物可能脫手不易、法院不提供瑕疵擔保，無法事先查看屋況、使用權移轉無保障、需負擔前任屋主積欠之費用。

4.5.       投資拍賣屋注意事項：謹慎評估自身經濟能力、確認需求及適合標的、是否符合承購資格、詳閱拍賣公告及查封筆錄、申請謄本了解房屋實況、實地勘察環境、評估裝潢整修費用、留意租賃權問題、注意是否有未登記的增建、違建、是否有優先購買權人、物件是否點交。

5.         交易篇

5.1.       房地產交易流程：委託仲介或買賣雙方自行媒合→議定價格成交→簽約、洽談細節(繳頭期款)→用印、申報契稅及增值稅(繳第二期款)→塗銷及設定抵押權→完稅、繳納契稅及增值稅(繳第三期款)→登記過戶、產權移轉登記、繳交登記規費→交屋(繳尾款)。

5.2.       如何議價：打探賣方底價、詢問仲介合理價、以現金交易殺價、農曆七月為淡季、買方市場；過年前為旺季、賣方市場。

5.3.       影響房價的因素：市場供需、經濟景氣、政治社會情勢、所處區域地段、周邊環境品質、房屋本身條件、市場利率水準。

5.4.       房地產景氣指標：都市地價指數、房地產景氣綜合指標、房地產景氣對策訊號、房價指數、國泰房地產指數、房貸餘額。

5.5.       買賣安全守則：避開漏水屋、海砂屋、輻射屋、凶宅；詳閱相關權狀及謄本、留意產權之完整性；善用履約保證制度確保交易安全。

6.         資金篇

6.1.       投資房地產之財務規劃：準備3成以上的自備款、還款負擔不超過家庭年收入的1/3、購買房屋總價不超過家庭年收入的5倍。

6.2.       預售屋付款方式：訂金(1~2%)、簽約金(5%)、開工款(3~5%)、工程款(5~10%)、交屋款(1%)、尾款(80%)。

6.3.       成屋付款方式：訂金、簽約金(10~20%)、用印款(30~40%)、完稅款(30%)、交屋尾款(20%)。

6.4.       自用住宅購屋貸款利息，於申報綜合所得稅時，可以列舉扣除；但必須先扣除儲蓄投資特別扣除額部分(即利息收入)。

7.         產權過戶篇

7.1.       產權調查：檢查出售人資格及有無出售限制、申請土地與建物登記簿謄本、查看有沒有他項權利或限制登記、申請建築改良物平面圖謄本、申請土地使用分區證明書。

8.         稅賦篇

8.1.       買賣房地產相關稅費：契稅、印花稅、登記規費；房屋稅、地價稅；土地增值稅、財產交易所得稅。

8.2.       買賣房地產節稅撇步：若為自用住宅用地，可適用優惠稅率如下，房屋稅1.2%、地價稅2‰、土地增值稅10%；並可申請重購退稅。

9.         REITs篇

9.1.       投資REITs的好處：流通性佳、變現性高、由基金公司專業管理、組合多樣化分散風險、投資門檻低、穩定收益抗通膨、收益所得可享6%分離課稅、免徵證交稅，投資成本較低。

9.2.       投資REITs的風險：管理者經營不善、基金收益之變動、基金淨值之波動、市場成交價偏離淨值。

9.3.       影響REITs價格的指標：投資標的增值和收益、管理者的專業能力、市場利率水準高低、房地產市場活絡度、證券市場多空景氣。

9.4.       投資REITs注意事項：慎選投資標的、應長期布局，切忌短線進出、慎選專業管理機構、評估收益分配比例、基金資訊須透明易取得、挑選信用評等高者、注意大環境景氣和利率變化。