房地產知識 | 書摘 | 張淳淳教你30萬買屋當富豪：理財富媽媽1年賺100,000,000的獲利筆記本

1.      投資前先預習的4個觀念

1.1.     守財不等於理財、花錢不等於浪費、投資的關鍵在於眼光、投資一定有風險。

2.      我一個外行老百姓，走上房地產投資的機緣和功課

2.1.     想要了解房子缺點，就去請教同區域敵對的仲介人員。

2.2.     巷子有兩頭，要瞭解房屋周遭環境，不能只依賴仲介指引。

2.3.     蒐集資料，了解區域行情、買賣流程、合約、權狀、謄本內容、裝潢趨勢，建立固定班底：律師、代書、建築師、裝潢師；詢問銀行貸款條件、結交仲介好友、實際看屋、改造房屋、多聽多看成功與失敗案例。

3.      看房子很重要，光看不買的技術

3.1.     規定自己至少看過20~50間房子後，再開始購買！

【不敗看屋的56個Check List】

一、居住大環境

1.       是純住宅或住辦混合？

2.       是否有公園綠地？

3.       是否有山林景觀？

4.       是否為人文薈萃之地？

5.       是否附近有明星國小、中學學區？

6.       是否附近有高壓電塔？

7.       是否為工業區住宅？

8.       是否周邊有色情行業？

9.       是否附近有攤販聚集？

10.    是否附近有寺廟或墳墓？

11.    是否周邊有噪音或空氣污染源？

12.    是否位於安靜的純住宅區，且日間走路2分鐘左右，就有可供給食衣住行相關需求的商圈？

13.    是否是純住宅區，且夜間走路5分鐘左右，就有可供給食衣住行相關需求的商圈，或便利商店？

14.    是否當發生火災、刑案時，消防車及員警可在3分鐘內抵達？

二、交通動線

15.    是否有公車或捷運線？

16.    是否為塞車路段？

17.    是否靠近高鐵站、火車站、捷運站？

18.    是否好停車？停車位未飽和？

19.    是否有聯外道路？

三、住戶進駐率

20.    是否晚上點燈戶數有五成？

21.    是否住戶水準優良？

四、管理

22.    是否管理委員會組織完善而且健全？

23.    是否出入口附近有管制人員？

24.    是否管理費用過高？

25.    是否管理方式符合自己需求？

26.    是否管委會是名存實亡的吸金組織？

五、公共設施

27.    是否公共設施比例過高？

28.    是否公共設施使用率過低？維護率不良好？

29.    是否公共設施距離太遠？

30.    是否公共設施符合自身需求？

31.    是否公共設施管理良好，人員進出皆有管制？

32.    是否公共設施及管理費仍須另外付費？

六、屋內格局

33.    是否格局方正？

34.    是否有閒置浪費的坪數？

35.    是否室內動線順暢？

36.    是否因風水問題而需要額外增加裝潢支出？

七、通風採光

37.    是否採光良好？並可藉由裝潢改善？

38.    是否為邊間？

39.    是否座向是東西曬？

40.    是否通風良好？

八、樓層、景觀

41.    是否你家為高樓層？

42.    是否你家有景觀？

43.    是否你家為四樓？

九、房屋現況

44.    是否重新粉刷的房子，並在雨天後會滲水或冒水氣？

45.    是否牆壁有壁癌、龜裂或水泥裂縫？

46.    是否建物外觀或樓梯間老舊？

47.    是否樓地板傾斜？

48.    是否有天然瓦斯？

49.    是否衛浴設備老舊失修？

50.    是否有櫥櫃、裝潢？

51.    是否電壓足夠？

52.    是否水壓足夠？

53.    是否水電有被偷接、盜用？

十、附加價值

54.    是否為民國84年以前所興建、既有的頂樓加蓋？

55.    是否有廣告牆效益？

56.    是否是燙金門牌？

4.      8種該下手的房子 V.S. 10種千萬別碰的房子，投資教戰篇

4.1.     買低於市價、行情價的房子；買好區域或是緊鄰好區域的房子；買高投資報酬率的房子；買稀有的房子；買頂樓加蓋的房子；買可分割、變更、裝潢的房子；買有交通建設通過或其他重大建設的房子；買投資客看中的房子。

4.2.     千萬不要買區域不佳的房子；不買窄小巷弄中的房子；不買低矮、形狀奇怪的房子；不買畸零地的房子；不買死巷子裡的房子；不買沒有陽台及窗戶的房子；不買建材不好的房子；不買座向不好的房子；不買風化區的房子；不買環境中有危害風水或健康因素的房子。小心海砂屋、輻射屋、凶宅。

5.      下手前再等一等的12個投資必修課

5.1.     債權：簽約當天調閱謄本，查看「他項權利部」，是否有多重債權？二胎貸款？銀行設定金額一般為實際貸款金額加兩成。

5.2.     若屋主要求高額自備款、或指定代書，可能有債權問題，建議申辦「成屋履約保證」，保障自身權益。

5.3.     合理的自備款＝總價－貸款金額－增值稅－交屋款。

5.4.     選擇優良仲介及中人：直營體系一手案源較多、交易有保障；加盟體系銷售能力強、經驗較豐富。

5.5.     專業的部分交給專業；選擇一位好代書；弄清楚房屋相關法律及規定。

5.6.     與銀行建立良好關係：地產有三寶，房仲、代書、銀行。

5.7.     如果購買不點交的法拍屋、有租約存在的房子：買賣不破租賃，但可排除不定期租賃契約、及逾五年定期租賃契約但未經法院公證者。

5.8.     如果購買預售屋：注意廣告不實；無建築執照即銷售；開工、完工日期不確定；付款方式不合理；簽約內容僅有利於建商；不能取得使用執照，以進行產權登記；變更產權登記；建材設備以同級劣等品替代；停車位產權歸屬；夾層屋違法使用。建議選擇口碑信用良好的建商。

5.9.     如果購買中古屋：注意使用坪數，合約是否載明受益面積。

5.10. 殺價的藝術：殺價前先學會估價，上網查詢區域行情，找仲介及銀行幫忙估價；殺屋主：了解售屋動機、缺點別人說、找對key man議價、殺價不心軟、現金下訂展現誠意、殺價成功立即簽約；殺仲介：用要約書取代斡旋金，交易已進行70%或月底時殺價最有效；殺裝潢費：基本新房約3~5萬/坪，超過20年老屋要增加水電管線更新費用約3千/坪，套房則約估5~6萬/坪，設計費約為裝潢費的8~15%，監工費約5%。

5.11. 知己知彼，破解常見的仲介手段：若選到好仲介，專任委託可望賣出高價，若房屋條件差，一般委託可增加求售機會；小心假租約、假投報率。

5.12. 成功投資者的小細節：短期投資不戀棧、長期投資不亂放。

6.      窮弟弟30萬買屋，賺到人生的第一桶金！

6.1.     借屋裝修：買賣雙方簽約後，利用代書辦理銀行貸款、繳交稅金、辦理過戶等手續期間，正式交屋之前，向屋主協商先借鑰匙進場裝修。

7.      買賣盈虧筆記本(上)

7.1.     投資三原則：要慢勿快、要精勿多、要穩勿慌。

7.2.     盡量留現金，多利用銀行房屋貸款創造優良債信。

7.3.     慎選有品牌的仲介公司，培養固定班底的設計師及裝潢師傅。

7.4.     商業區中的舊公寓，有機會改建或作為辦公室、店面，具投資價值。

7.5.     塑造投資價值，才有獲利空間。買預售屋要選品牌、地段！有債權問題的房子千萬別買！

8.      買賣盈虧筆記本(下)

8.1.     投資快狠準，細節不要怕麻煩。口頭約定不如白紙黑字寫清楚。

8.2.     露台或地下室只能算一般房屋2F價位的1/3價格。合理行情與價位，一定要先探聽清楚。

8.3.     鄰居要買同社區的房子，通常不易成功，因為總惦記著舊的成交價。

8.4.     和熟人買屋，雙方都不願意說出真正想法，不容易成交。

8.5.     唯有建物、土地權狀上的所有權人，有權合法的買賣房屋及土地。

9.      交屋、合購不得不小心之自保22條

9.1.     預售屋交屋注意事項：建材品質、室內面積、公用設施、工期延誤、停車位、店面、管理費、逃生設備及門鎖。

9.2.     中古屋交屋注意事項：水電管線測試、漏水責任歸屬、家具、鄰居相處、違建問題、雜費交接、立合約爭取權益。

9.3.     法拍屋交屋注意事項：海蟑螂搬家費用約購屋總價的5~20%。

9.4.     合購房屋的注意事項：共同持有、分為借款人與擔保人、借款人可享有購屋利息免稅額、固定薪資較高者適合作為借款人，貸款條件較好。

10.   番外附錄：教你看懂建物(房屋)謄本

10.1. 陽台：直上方有遮蔽物；露台：直上方無遮蔽物；花台：凸出於大樓牆面外，可種植植物，人無法站立的台子。平台：一樓的陽台。

10.2. 若屋主在同一棟有兩戶以上建物，且未將銀行設定分開，就會登記在共同擔保的建號上，須查明實況，以免錯估銀行貸款成數。