房地產知識 | 書摘 | 岑永康、張珮珊：幸福買屋筆記，聰明夫妻的精算買房術

1.         重溫與房產的初次邂逅 
1.1.       提早買房來激勵自己努力賺錢，而不是妄想一次到位、等到經濟寬裕時再出手。

1.2.       要約書：買方不必支付訂金，若買方毀約，須賠償屋主出價的3%違約金；斡旋金契約：買方先支付斡旋金，日後可轉為訂金，若屋主毀約，須賠償買方雙倍斡旋金。

1.3.       買屋勿妥協、勿勉強，勿盲目追價，至少看過50間房子再出手。

1.4.       房仲服務費仍有殺價空間，約為五到八折，還可去尾數。

1.5.       先以每坪單價估算總價，扣掉零頭後再取整數出價。

1.6.       不碰地下室、頂樓加蓋、分租套房、公設比超過30%的新成屋。

1.7.       避開特殊物件，如夾層屋、樓中樓，買房如買車，需考慮未來轉手性。

1.8.       買房出租首要考量點為交通條件，其次為生活機能。

2.         鍛鍊找房基本功

2.1.       就近尋找熟悉區域行情的房仲店。

2.2.       根據工作地點、老家位置來設定購屋範圍，聚焦在自己熟悉的區域找房。

2.3.       優先考慮屋主自售的物件，可省去仲介費。

2.4.       搭小黃三百元生活圈理論，距離市中心太遠交通不便難增值。

2.5.       巷弄要六米路寬以上；鄰近傳統市場或超市，才可方便開伙。

2.6.       嫌惡店面：便利商店、餐廳、機車行、檳榔攤、八大行業；嫌惡設施：加油站、變電所、高壓電塔、葬儀社、焚化廠、殯儀館、瓦斯行。

2.7.       鐵窗、冷氣機配置五花八門，外觀雜亂，表示管委會不夠力。

2.8.       不碰捷運共構宅、總價太高的房子、淹水屋、法拍屋、違建頂加。

3.         聰明看屋撇步大公開

3.1.       留意大樓佈告欄、公共空間使用狀況，藉以觀察鄰居素質。

3.2.       白天看屋，看日曬方向、採光、通風；晚上看屋，聽隔音狀況；雨天看屋，查看是否有滲水瑕疵。

3.3.       中古屋漏水檢核重點：廚房地磚、洗碗槽；窗台、冷氣孔；前後陽台、牆面。

3.4.       房屋權狀坪數包含：主建物、附屬建物、共同使用部分；公設比即為共同使用部分的持分/建物總坪數；無遮蓋的中庭則不計入公設面積內。

3.5.       買屋第一要件：採光、通風；依最大面積的採光面決定座向，坐西北朝東南最佳；可利用陰天賞屋，觀察房子的採光狀況。

3.6.       中古屋管線檢核重點：配電、水管、天然瓦斯；留意跳電、水漬等狀況。

3.7.       看屋道具：衛生紙、乒乓球、工具尺、雨傘、照相機、計算機。

4.         買房議價精明交涉術

4.1.       從外表和接收訊息能力，判斷房仲專業度，入行三至五年的業務最適合。

4.2.       合約審閱期是指簽約之前有三天的契約攜回審閱權，需逐條詳閱。

4.3.       可請房仲準備不動產說明書，仔細確認權狀坪數、所有權人、貸款狀況等資訊；其中房屋現況說明書為屋主填寫，需明查暗訪是否造假。

4.4.       停車位分為法定、增設、獎勵停車空間三種，其中法定停車空間無獨立權狀，需登記在公設內；另兩者則可獨立核發權狀，並登記專有車位編號。

4.5.       白天拒帶看屋，可能是周邊有嫌惡設施、棟距太近或是採光不佳。

4.6.       交叉比對屋主、各家房仲、管理員、左鄰右舍的說詞，才不易被騙。

4.7.       若學區內學生超過招生名額上限，會以設籍先後決定入學優先順序。

4.8.       從建物謄本上的所有權移轉日期，可計算屋主持有房產期間，若在兩年之內，很可能是投資客轉賣的物件；比對現場屋況及建物成果測量圖，也可判斷出有無違規加蓋、非法夾層、陽台外推等違建。

4.9.       社區大樓通常有住戶管理規約，建議索取確認是否有不能接受的規定。

5.         從屋款到裝潢荷包精省法

5.1.       見面三分情，採用軟性訴求、展現誠意，直接和屋主面對面才有利議價。

5.2.       可請銀行估價作為殺價依據；若有意下訂，高額斡旋金可避免屋主反悔。

5.3.       專業代書與履約保證，這兩項服務都很實用，千萬別省過頭！

5.4.       地價稅自用住宅稅率僅限一處使用；但若第二戶有供直系親屬設籍，如父母、成年子女、岳父母，則可不受此限。

5.5.       房貸綁約期過後，可重新談判，以收入條件和還款能力作為籌碼；並且要用鑑價條件最好的房子申請貸款，額度及利率才會最優。

5.6.       申請貸款時，須特別留意是否能提前清償本金，以免得多繳違約金。

5.7.       六層樓以上建物，裝修房屋需申請許可證，才能施工。