房地產知識 | 法規 | 何謂住一、住二、住三？了解都市計畫內的土地使用分區

所謂都市計畫，簡單地說，就是要在都市發展之前預先規劃，比如有一大塊土地，就需要事先劃分好各區域用途，有些是住宅區、行政區、文教區；有的則可做為工業區、商業區、或農業區。適當的土地分區規定，才能維護居住品質，以及都市的平衡發展。

其中光是住宅區，又可再細分為好幾種，第一種住宅區就簡稱為「住一」，以此類推…，其分類方式，主要是依據建築密度劃分：(參考自臺北市土地使用分區管制規則)

1. 第一種住宅區：為維護最高之實質居住環境水準，專供建築獨立或雙併住宅為主，維持最低之人口密度與建築密度，並防止非住宅使用而劃定之住宅區。
2. 第二種住宅區：為維護較高之實質居住環境水準，供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用，維持中等之人口密度與建築密度，並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
3. 第三種住宅區：為維護中等之實質居住環境水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
4. 第四種住宅區：為維護基本之實質居住環境水準，供設置各式住宅及公害最輕微之輕工業與一般零售業等使用，並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。

有了上述知識後，再來看看應用範例：
(節錄自台中市都市計畫細部計畫土地使用分區管制要點)

	住一類	住二類	住三類	住四類	住五類
建蔽率(%)	50	60	55	50	50
容積率(%)	140	220	280	300	400
高度比	1.5	1.5	1.5	1.5	1.5
前院深度(m)	4	4	4	4	4
後院深度(m)	3	3	3	3	3
側院寬度(m)	1.5	-	-	-	-
最小面寬(m)	7	-	-	-	-
最小基地面積(m2)	140	-	-	250	-

備註一：應留設騎樓者不受上開前院規定限制。

備註二：基地面臨現有巷道免留設後院。

備註三：側院寬度最小淨寬不得小於一公尺。

備註四：上表係屬劃分原則，各類分區仍應依各該細部計畫規定為準。

從建蔽率和容積率的數字不難發現，「住一」是建築密度最低的區域，由「住二」到「住五」，容積率不斷提升，就表示可蓋的樓層越高，相對人口密度也是較密集的地區。

至於要如何查詢所在土地，究竟隸屬於都市計畫中的何種使用分區呢？下一篇再來介紹吧。

參考資料：

台北市法規查詢系統>臺北市土地使用分區管制規則

變更台中市部分細部計畫（土地使用分區管制要點）專案通盤檢討說明書

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