2015年11月24日 星期二

房地產知識 | 法規 | 何謂住一、住二、住三?了解都市計畫內的土地使用分區

所謂都市計畫,簡單地說,就是要在都市發展之前預先規劃,比如有一大塊土地,就需要事先劃分好各區域用途,有些是住宅區、行政區、文教區;有的則可做為工業區、商業區、或農業區。適當的土地分區規定,才能維護居住品質,以及都市的平衡發展。

其中光是住宅區,又可再細分為好幾種,第一種住宅區就簡稱為「住一」,以此類推…,其分類方式,主要是依據建築密度劃分:(參考自臺北市土地使用分區管制規則)
  1. 第一種住宅區:為維護最高之實質居住環境水準,專供建築獨立或雙併住宅為主,維持最低之人口密度與建築密度,並防止非住宅使用而劃定之住宅區。
  2. 第二種住宅區:為維護較高之實質居住環境水準,供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用,維持中等之人口密度與建築密度,並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
  3. 第三種住宅區:為維護中等之實質居住環境水準,供設置各式住宅及一般零售業等使用,維持稍高之人口密度與建築密度,並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
  4. 第四種住宅區:為維護基本之實質居住環境水準,供設置各式住宅及公害最輕微之輕工業與一般零售業等使用,並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。

有了上述知識後,再來看看應用範例:
(節錄自中市都市計畫細部計畫土地使用分區管制要點)

住一類
住二類
住三類
住四類
住五類
50
60
55
50
50
140
220
280
300
400
1.5
1.5
1.5
1.5
1.5
前院深度(m)
4
4
4
4
4
後院深度(m)
3
3
3
3
3
側院寬度(m)
1.5
-
-
-
-
最小面寬(m)
7
-
-
-
-
最小基地面積(m2)
140
-
-
250
-
備註一:應留設騎樓者不受上開前院規定限制。
備註二:基地面臨現有巷道免留設後院。
備註三:側院寬度最小淨寬不得小於一公尺。
備註四:上表係屬劃分原則,各類分區仍應依各該細部計畫規定為準。

建蔽率容積率的數字不難發現,「住一」是建築密度最低的區域,由「住二」到「住五」,容積率不斷提升,就表示可蓋的樓層越高,相對人口密度也是較密集的地區。

至於要如何查詢所在土地,究竟隸屬於都市計畫中的何種使用分區呢?下一篇再來介紹吧。

參考資料:

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