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房地產知識 | 書摘 | 黑心建商的告白:買屋前不看會哭的17堂課

http://www.books.com.tw/products/0010474252

1.         黑心建商的告白:17堂「建招」必修課
1.1.       油漆施工的二底三度:第一底是先在粗糙的水泥結構面上批一次土,使之平整,也稱為粉光;然後第一度是上底漆,就是用油漆直接上色一遍;上漆後比較容易看出牆壁不平整處,此時上第二底,再批土一次,並以砂紙磨細;接著上第二度油漆、等乾透後再上第三層。
1.2.       挑高四米五,明著說就是工業區推住宅。
1.3.       接待中心案場規定,房屋底價只有專案知道,業務跑單只能藉由每次成交價格猜測底價;專案領代銷公司的固定薪水,跑單則是領廣告預算提撥的銷售獎金,其中團體獎金的部分,專案及跑單都能共享。
1.4.       會先建後售的案子,通常建商取得的土地成本較低。
1.5.       中古屋比新成屋便宜六至八折,是合理的。

2.         黑心建商成家日記:買屋必看實戰守則
2.1.       不買預售、不買今年度十大建商、不買工業住宅、不買一般事務所、不買挑高產品、不買已經陽台外推的房屋。
2.2.       扣除半年到一年的生活預備金,自備款需準備房價的三成,這是以銀行貸款八成來計算,並預留房價一成的裝潢家電費用;房貸為收入的三分之一到二分之一,計算還款能力時,不可以用寬限期來算。
2.3.       選地段的考量:你家原來住哪裡、你熟悉哪裡、你在哪工作。可以依據交通工具、通勤時間、上下班動線來考慮購屋地點;高鐵宅和機場宅都不如捷運宅保值,須以實際生活需求為主要考量。
2.4.       我的最愛:學校、傳統市場、公園。須根據個人需求調整其優先順序。
2.5.       預售屋:要選良心建商、要認真監工;新成屋:首重格局;中古屋:先預估水電管線重拉、防水工程重做的費用。
2.6.       三分鐘大環境掃描:電線(高壓電塔)、廟、馬路(路沖、路寬六米以上);觀察建築物座向及外觀:鐵窗、風切聲、棟距、外牆磁磚平整度。
2.7.       從警衛室及信箱間觀察樓管公司的品質;看公設要看洗手間。
2.8.       一層多戶者,須注意門不對門,梯廳須保持乾淨;大門卡卡的不好開,有可能是地震影響結構導致;留意大樑高度;站在客廳中央聽聲辨味、感受周遭環境;客廳寬深度都至少要三米;記得檢視電器總開關。
2.9.       到廁所移開維修孔,看樑柱與結構面的施工品質,檢視水漬、平整度、通氣度;檢查牆壁及地板磁磚是否線對線,敲打牆壁聲音是否為實心;模擬上廁所情境、測試馬桶沖水是否順暢、水壓是否足夠,馬桶方向不要對門;模擬在廁所會做的所有事、親身測試。
2.10.   公共設施是由管委會負責與建商點交,需審查水電、消防、建築施工圖與建管處竣工圖是否相同;所有花費都必須有報價單或發票為依據。
2.11.   管理是維持房價的唯一方法,沒有管理的社區,房價起碼低一成;若遇到不遵守社區規定的住戶:拍照、公告、依法處理。

3.         番外篇:談科學風水
3.1.       房屋基地高於路面,可能是易淹水區域;低於路面則排水困難、容易堆積風沙灰塵;水岸第一排要留心颱風引發洪水,濕氣較重;避開飛機航線、避免噪音問題。
3.2.       房子要跟馬路平行、沒有路沖住得才安心;勿選擇無尾巷的房子,消防車無法迴轉影響緊急救難;周遭有廟宇易有空氣汙染及噪音問題。
3.3.       門口走道堆放鞋櫃可能會影響逃生;公設住家同一層,既吵鬧又不安全;高樓住宅須注意中繼水箱位置,可能有漏水風險、或震動噪音;盡量避開電梯正對面那戶,開門容易嚇到,臥室也要遠離電梯、避免干擾。
3.4.       明廳暗房,首選朝南,其次朝東,採光及通風都較佳;廁所最好有對外窗,馬桶要避免緊鄰床頭;一箭穿心的格局會造成瓦斯在室內流竄;門對門易產生碰撞、氣味擴散等問題;主臥應位於最安靜的角落。
3.5.       避開高壓電塔與基地台;壁刀易造成強風;嫌惡設施問題多,舉凡醫院、殯儀館、變電所、垃圾場、墳墓、消防隊、警察局、廢棄大樓;留意周邊建築物窗戶是否有反光玻璃;鄰近高架橋怕吵又怕沙塵。

【賞屋評鑑表】
一、外部環境
   環境
清幽 □一樓有店面的住宅區 □熱鬧大馬路上
   學區
□步行有名校 □只是一般學校學區 □沒有,要搭車
   市場
□步行五分鐘有傳統市場 □附近有超市 □沒有,要搭車
   交通
□附近有捷運站 □有公車可以轉乘捷運 □要自己開車或騎車
   公園
□正對大公園 □散步一下有公園 □沒有
   醫院
□開車五分鐘有大醫院 □走路五分鐘有大醫院 □附近只有小診所
   寺廟
□步行三分鐘內沒有 □步行三分鐘內有小寺廟 □旁邊有大寺廟
   電塔
□沒有,電線地下化 □有電線桿 □有高壓電塔電纜經過
   臨棟
□屋齡相近大樓成群 □公寓與大樓混雜 □全部是公寓
   其他
□沒有嫌惡設施 □有警察局或廢棄大樓 □消防隊、殯儀館等

二、大樓外在
   外觀
名家設計,全棟石材 □一般建築,部分石材 □貼磁磚
   馬路
□二十米或更寬的馬路旁 □巷內,有寬十米路 □只有六米巷
   一樓
□零店面 □少數店面 □整排都是,起碼十間店面
   環境
□沒有路沖 □馬路歪斜 □有路沖
   寧靜
□安靜 □偶有飛機經過或是車流量高 □旁邊有工廠

三、大廳公設
   警衛
□戒備森嚴 □有警衛老伯伯 □沒有警衛
   保全
□室內外多處監視器 □室內有監視 □只有電梯跟大廳
   公設
□管理得當 □有些公設如游泳池封起來不用 □又舊又髒
   櫃檯
□飯店式管理服務 □一般辦公桌放在門口 □沒有服務
   廁所
□每日清潔氣味清新 □有點亂,部分有發霉 □沒有廁所或是髒臭
   隔音
□有人大聲唱歌也聽不到 □有些吵,關門就還好 □聽得到噁心歌聲
   亮度
□明亮,晚上才需要開燈 □有些角落沒開燈暗暗的 □白天都是暗的
   透視
□從外面只能看到櫃檯 □可以從外面看到信箱或電梯 □大門永遠開的
   植栽
□定期整理,造景美麗 □有些枯枝亂葉 □住戶自己擺盆栽
   燈光
□晚上定時外觀夜景投射燈 □節日才開外觀燈 □沒有這個

四、樓層間
   戶數
□一層一戶 □一層兩戶 □一層三戶以上
   電梯
□兩部以上,有分客梯與貨梯 □就兩部電梯 □一部電梯或沒有
   採光
□明亮,有自然採光 □有自動感應燈裝置 □省電,都關起來
   消防
□有排煙及偵測、滅火等裝置 □有滅火器 □啥也沒有
   鞋櫃
□乾乾淨淨啥都沒有 □有一些鞋子放門口 □有鞋櫃跟雜物

五、室內格局
   座向
□座北朝南 □座西朝東 □朝北或朝西
   採光
□三面開窗 □兩面開窗 □單面開窗
   格局
□方正 □長條有缺口 □彎來彎去
   客廳
□方正開闊四米以上寬、深 □三米以上方正獨立空間 □三米以內
   餐廳
□方正有採光 □過道處 □沒有
   廚房
□ㄇ字型寬敞有採光 □一字型獨立廚房 □一字型開放小廚房
   臥室
□放雙人床跟大衣櫃也不覺得壓迫 □放不下梳妝台 □空間很擠
   衛浴
□四件式乾濕分離有採光 □不大有採光 □沒開窗狹小
   陽台
□有工作後陽台 □一堆陽台要外推 □沒有陽台
   雨遮
□窗戶外有二十公分寬 □有五十公分寬 □只要是窗戶全部都是雨遮

六、建材
   地板
□石材或實木地板 □拋光石英磚或海島型木地板 □一般地磚
   廚具
□鋼琴烤漆櫃體 □有造型櫃體 □一般美耐板或水晶面板
   衛浴
□一級進口品 □和成牌 □看起來像山寨品的英文品牌
   窗戶
YKK、中華等氣密窗 □力霸錦鋐氣密窗 □普通鋁窗
   監控
□情境管理系統 □螢幕式監控 □只有電話機接一樓
   樓厚
□使用隔音樓版,隔音佳 □厚度二十公分 □一般,十五公分
   制震
□半數以上樓層裝有制震設備 □約一半樓層裝 □沒有或裝幾根
   電力
□全戶不斷電 □冰箱插頭不斷電 □沒有這個系統或是只有電梯有
   空調
□分離式冰水主機系統 □有統一位置的分離式冷氣 □隨便都可
   大門
□雙開雕花防爆門 □很重的防火門 □一般鐵門或銅門

【公設點交表】
項目
內容
備註
準備會議
人員:管委會、建商、專業人員
內容:針對點交內容與行程做確認,以及分配多組進行點交,以一位管理委員搭配一位建商代表與一位專業點交人員作為一組
專業人員(代驗廠商)提供點交經驗與驗收表格,並先行看過社區公設狀況,在正式點交時可以馬上請建商修改或提出解釋。
圖說提供
人員:管委會、建商、專業人員
內容:提供全社區應有之圖說,包括建築圖、竣工圖、消防圖說、水電圖說、結構圖說等,以及公共設施之說明書及防火證明文件
管委會或專業人員(代驗廠商)可依照圖說,進行圖審,或是了解公共設施將有哪些細項必須驗收清楚。
建築點交
建築物及外觀、景觀設備、公共設施項目與內容、廣告或合約項目
查閱圖說及廣告、買賣合約書,點清楚共有幾台跑步機、外觀有無依設計圖施工、大廳等裝潢是否與廣告相符。
機電設備
緊急發電機、電力配電箱、弱電系統、監控系統、電梯設備、機械停車設備
所有設備必須完好並可使用,緊急發電機一定要開啟測試,並檢查油煙是否順利排放。
消防設備
建築物及二次施工、防火區隔及建材、警報系統、消防設備、逃生燈具、滅火裝置
各分組人員要逐層檢查,並檢查所有的警報感應裝置,也該留意滅火器是不是快要過期。
給排汙水
給水設備、排水設備、汙水設備、游泳池項目
汙水池一定要全部打開檢查,並啟動驗收是否順利運作與排放。
提交報告
初驗完成
將全部缺失詳列,如果外觀髒汙、水箱長青苔、或是哪一塊磁磚破裂,都可寫上。
修繕完成
準備複驗
針對初驗缺失進行檢查,同時如果有新發現問題,仍可補上。
點交完成
主委簽字確認
所有驗收完成後,管委會的主委才可簽名,表示公共設施驗收無誤,可以開始進入保固時間,如後續有發生小瑕疵,仍可請建商在保固時間內修繕。
基金入庫
建商依法預繳之管理基金入管委會帳戶
管理基金可轉為定存賺取固定利息。

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