房地產知識 | 書摘 | 黑心建商的告白：買屋前不看會哭的17堂課

1.         黑心建商的告白：17堂「建招」必修課

1.1.       油漆施工的二底三度：第一底是先在粗糙的水泥結構面上批一次土，使之平整，也稱為粉光；然後第一度是上底漆，就是用油漆直接上色一遍；上漆後比較容易看出牆壁不平整處，此時上第二底，再批土一次，並以砂紙磨細；接著上第二度油漆、等乾透後再上第三層。

1.2.       挑高四米五，明著說就是工業區推住宅。

1.3.       接待中心案場規定，房屋底價只有專案知道，業務跑單只能藉由每次成交價格猜測底價；專案領代銷公司的固定薪水，跑單則是領廣告預算提撥的銷售獎金，其中團體獎金的部分，專案及跑單都能共享。

1.4.       會先建後售的案子，通常建商取得的土地成本較低。

1.5.       中古屋比新成屋便宜六至八折，是合理的。

2.         黑心建商成家日記：買屋必看實戰守則

2.1.       不買預售、不買今年度十大建商、不買工業住宅、不買一般事務所、不買挑高產品、不買已經陽台外推的房屋。

2.2.       扣除半年到一年的生活預備金，自備款需準備房價的三成，這是以銀行貸款八成來計算，並預留房價一成的裝潢家電費用；房貸為收入的三分之一到二分之一，計算還款能力時，不可以用寬限期來算。

2.3.       選地段的考量：你家原來住哪裡、你熟悉哪裡、你在哪工作。可以依據交通工具、通勤時間、上下班動線來考慮購屋地點；高鐵宅和機場宅都不如捷運宅保值，須以實際生活需求為主要考量。

2.4.       我的最愛：學校、傳統市場、公園。須根據個人需求調整其優先順序。

2.5.       預售屋：要選良心建商、要認真監工；新成屋：首重格局；中古屋：先預估水電管線重拉、防水工程重做的費用。

2.6.       三分鐘大環境掃描：電線(高壓電塔)、廟、馬路(路沖、路寬六米以上)；觀察建築物座向及外觀：鐵窗、風切聲、棟距、外牆磁磚平整度。

2.7.       從警衛室及信箱間觀察樓管公司的品質；看公設要看洗手間。

2.8.       一層多戶者，須注意門不對門，梯廳須保持乾淨；大門卡卡的不好開，有可能是地震影響結構導致；留意大樑高度；站在客廳中央聽聲辨味、感受周遭環境；客廳寬深度都至少要三米；記得檢視電器總開關。

2.9.       到廁所移開維修孔，看樑柱與結構面的施工品質，檢視水漬、平整度、通氣度；檢查牆壁及地板磁磚是否線對線，敲打牆壁聲音是否為實心；模擬上廁所情境、測試馬桶沖水是否順暢、水壓是否足夠，馬桶方向不要對門；模擬在廁所會做的所有事、親身測試。

2.10.   公共設施是由管委會負責與建商點交，需審查水電、消防、建築施工圖與建管處竣工圖是否相同；所有花費都必須有報價單或發票為依據。

2.11.   管理是維持房價的唯一方法，沒有管理的社區，房價起碼低一成；若遇到不遵守社區規定的住戶：拍照、公告、依法處理。

3.         番外篇：談科學風水

3.1.       房屋基地高於路面，可能是易淹水區域；低於路面則排水困難、容易堆積風沙灰塵；水岸第一排要留心颱風引發洪水，濕氣較重；避開飛機航線、避免噪音問題。

3.2.       房子要跟馬路平行、沒有路沖住得才安心；勿選擇無尾巷的房子，消防車無法迴轉影響緊急救難；周遭有廟宇易有空氣汙染及噪音問題。

3.3.       門口走道堆放鞋櫃可能會影響逃生；公設住家同一層，既吵鬧又不安全；高樓住宅須注意中繼水箱位置，可能有漏水風險、或震動噪音；盡量避開電梯正對面那戶，開門容易嚇到，臥室也要遠離電梯、避免干擾。

3.4.       明廳暗房，首選朝南，其次朝東，採光及通風都較佳；廁所最好有對外窗，馬桶要避免緊鄰床頭；一箭穿心的格局會造成瓦斯在室內流竄；門對門易產生碰撞、氣味擴散等問題；主臥應位於最安靜的角落。

3.5.       避開高壓電塔與基地台；壁刀易造成強風；嫌惡設施問題多，舉凡醫院、殯儀館、變電所、垃圾場、墳墓、消防隊、警察局、廢棄大樓；留意周邊建築物窗戶是否有反光玻璃；鄰近高架橋怕吵又怕沙塵。

【賞屋評鑑表】

一、外部環境
①   環境	□清幽 □一樓有店面的住宅區 □熱鬧大馬路上
②   學區	□步行有名校 □只是一般學校學區 □沒有，要搭車
③   市場	□步行五分鐘有傳統市場 □附近有超市 □沒有，要搭車
④   交通	□附近有捷運站 □有公車可以轉乘捷運 □要自己開車或騎車
⑤   公園	□正對大公園 □散步一下有公園 □沒有
⑥   醫院	□開車五分鐘有大醫院 □走路五分鐘有大醫院 □附近只有小診所
⑦   寺廟	□步行三分鐘內沒有 □步行三分鐘內有小寺廟 □旁邊有大寺廟
⑧   電塔	□沒有，電線地下化 □有電線桿 □有高壓電塔電纜經過
⑨   臨棟	□屋齡相近大樓成群 □公寓與大樓混雜 □全部是公寓
⑩   其他	□沒有嫌惡設施 □有警察局或廢棄大樓 □消防隊、殯儀館等

二、大樓外在
①   外觀	□名家設計，全棟石材 □一般建築，部分石材 □貼磁磚
②   馬路	□二十米或更寬的馬路旁 □巷內，有寬十米路 □只有六米巷
③   一樓	□零店面 □少數店面 □整排都是，起碼十間店面
④   環境	□沒有路沖 □馬路歪斜 □有路沖
⑤   寧靜	□安靜 □偶有飛機經過或是車流量高 □旁邊有工廠

三、大廳公設
①   警衛	□戒備森嚴 □有警衛老伯伯 □沒有警衛
②   保全	□室內外多處監視器 □室內有監視 □只有電梯跟大廳
③   公設	□管理得當 □有些公設如游泳池封起來不用 □又舊又髒
④   櫃檯	□飯店式管理服務 □一般辦公桌放在門口 □沒有服務
⑤   廁所	□每日清潔氣味清新 □有點亂，部分有發霉 □沒有廁所或是髒臭
⑥   隔音	□有人大聲唱歌也聽不到 □有些吵，關門就還好 □聽得到噁心歌聲
⑦   亮度	□明亮，晚上才需要開燈 □有些角落沒開燈暗暗的 □白天都是暗的
⑧   透視	□從外面只能看到櫃檯 □可以從外面看到信箱或電梯 □大門永遠開的
⑨   植栽	□定期整理，造景美麗 □有些枯枝亂葉 □住戶自己擺盆栽
⑩   燈光	□晚上定時外觀夜景投射燈 □節日才開外觀燈 □沒有這個

四、樓層間
①   戶數	□一層一戶 □一層兩戶 □一層三戶以上
②   電梯	□兩部以上，有分客梯與貨梯 □就兩部電梯 □一部電梯或沒有
③   採光	□明亮，有自然採光 □有自動感應燈裝置 □省電，都關起來
④   消防	□有排煙及偵測、滅火等裝置 □有滅火器 □啥也沒有
⑤   鞋櫃	□乾乾淨淨啥都沒有 □有一些鞋子放門口 □有鞋櫃跟雜物

五、室內格局
①   座向	□座北朝南 □座西朝東 □朝北或朝西
②   採光	□三面開窗 □兩面開窗 □單面開窗
③   格局	□方正 □長條有缺口 □彎來彎去
④   客廳	□方正開闊四米以上寬、深 □三米以上方正獨立空間 □三米以內
⑤   餐廳	□方正有採光 □過道處 □沒有
⑥   廚房	□ㄇ字型寬敞有採光 □一字型獨立廚房 □一字型開放小廚房
⑦   臥室	□放雙人床跟大衣櫃也不覺得壓迫 □放不下梳妝台 □空間很擠
⑧   衛浴	□四件式乾濕分離有採光 □不大有採光 □沒開窗狹小
⑨   陽台	□有工作後陽台 □一堆陽台要外推 □沒有陽台
⑩   雨遮	□窗戶外有二十公分寬 □有五十公分寬 □只要是窗戶全部都是雨遮

六、建材
①   地板	□石材或實木地板 □拋光石英磚或海島型木地板 □一般地磚
②   廚具	□鋼琴烤漆櫃體 □有造型櫃體 □一般美耐板或水晶面板
③   衛浴	□一級進口品 □和成牌 □看起來像山寨品的英文品牌
④   窗戶	□YKK、中華等氣密窗 □力霸錦鋐氣密窗 □普通鋁窗
⑤   監控	□情境管理系統 □螢幕式監控 □只有電話機接一樓
⑥   樓厚	□使用隔音樓版，隔音佳 □厚度二十公分 □一般，十五公分
⑦   制震	□半數以上樓層裝有制震設備 □約一半樓層裝 □沒有或裝幾根
⑧   電力	□全戶不斷電 □冰箱插頭不斷電 □沒有這個系統或是只有電梯有
⑨   空調	□分離式冰水主機系統 □有統一位置的分離式冷氣 □隨便都可
⑩   大門	□雙開雕花防爆門 □很重的防火門 □一般鐵門或銅門

【公設點交表】

項目	內容	備註
準備會議	人員：管委會、建商、專業人員 內容：針對點交內容與行程做確認，以及分配多組進行點交，以一位管理委員搭配一位建商代表與一位專業點交人員作為一組	專業人員(代驗廠商)提供點交經驗與驗收表格，並先行看過社區公設狀況，在正式點交時可以馬上請建商修改或提出解釋。
圖說提供	人員：管委會、建商、專業人員 內容：提供全社區應有之圖說，包括建築圖、竣工圖、消防圖說、水電圖說、結構圖說等，以及公共設施之說明書及防火證明文件	管委會或專業人員(代驗廠商)可依照圖說，進行圖審，或是了解公共設施將有哪些細項必須驗收清楚。
建築點交	建築物及外觀、景觀設備、公共設施項目與內容、廣告或合約項目	查閱圖說及廣告、買賣合約書，點清楚共有幾台跑步機、外觀有無依設計圖施工、大廳等裝潢是否與廣告相符。
機電設備	緊急發電機、電力配電箱、弱電系統、監控系統、電梯設備、機械停車設備	所有設備必須完好並可使用，緊急發電機一定要開啟測試，並檢查油煙是否順利排放。
消防設備	建築物及二次施工、防火區隔及建材、警報系統、消防設備、逃生燈具、滅火裝置	各分組人員要逐層檢查，並檢查所有的警報感應裝置，也該留意滅火器是不是快要過期。
給排汙水	給水設備、排水設備、汙水設備、游泳池項目	汙水池一定要全部打開檢查，並啟動驗收是否順利運作與排放。
提交報告	初驗完成	將全部缺失詳列，如果外觀髒汙、水箱長青苔、或是哪一塊磁磚破裂，都可寫上。
修繕完成	準備複驗	針對初驗缺失進行檢查，同時如果有新發現問題，仍可補上。
點交完成	主委簽字確認	所有驗收完成後，管委會的主委才可簽名，表示公共設施驗收無誤，可以開始進入保固時間，如後續有發生小瑕疵，仍可請建商在保固時間內修繕。
基金入庫	建商依法預繳之管理基金入管委會帳戶	管理基金可轉為定存賺取固定利息。