房地產知識 | 稅務 | 自用住宅用地優惠稅率：一生一次 & 一生一屋

土地增值稅是買賣房屋時，賣方需支付的主要費用之一。這篇文章將簡單針對如何節稅，及相關的限制條件做介紹。

土地增值稅的稅額計算，主要與買賣當時的公告土地現值、物價指數漲幅、持有期間長短、及土地使用情形有關。一般用地的稅率為20~40%，依據土地漲價倍率採累進稅率課徵；自用住宅用地則有機會透過下述「一生一次」、「一生一屋」兩種方式，享有10%的優惠稅率。

	一生一次	一生一屋
戶籍登記	本人、配偶或直系親屬設籍；只需在簽約日將戶籍遷入即可	本人、配偶或未成年子女設籍且持有滿6年
出租營業	簽約日前1年內無出租或營業	簽約日前5年內無出租或營業
所有權人	房屋所有權人為本人、配偶或直系親屬	房屋所有權人為本人、配偶或未成年子女
面積限制	都市土地<90.75坪 非都市土地<211.75坪	都市土地<45.375坪 非都市土地<105.875坪
房屋限制	房屋評定現值為所佔基地公告土地現值的10%以上，自用住宅建築完工滿1年則不再此限	出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋
次數限制	每人一生限用一次	曾享用過一生一次 無次數限制
節稅偏方	夫妻各享有一次機會，可贈與後出售 多戶買賣若同一天簽約、同一天申報土地增值稅，可同時適用優惠稅率	若符合上述條件，可無限次享用

要注意的是，申請「一生一屋」方案時，自用住宅房屋及土地不可分開出售，另外，若土地面積超過限制、或有部分自用、部分出租等情形，皆能按比例享用優惠稅率條件。稅捐處也有提供服務讓民眾查詢是否曾使用過「一生一次」自用住宅用地優惠稅率，並幫忙試算各筆土地出售時不同稅率下的土地增值稅額，方便挑選出差額最高的以節省稅務支出。

人一生買賣房屋的次數有限，換屋賣屋時別讓自己的權益睡著了，記得評估看看是否要以自用住宅用地申報土地增值稅，一來一往也能省下不少錢，節省昂貴的房屋交易成本唷。

資料來源：

財政部稅務入口網>稅務資訊>認識稅務>節稅秘笈>珍惜自用住宅用地優惠稅率的租稅禮物

全國法規資料庫>土地稅法>第34條