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房地產知識 | 稅務 | 房地合一稅上路前,買賣時機點的選擇

討論了這麼多房地合一稅制,對於篤定得套用新制或舊制的民眾來說,因為沒得選,所以只能當作吸收新知而已。但是你知道在這新舊交接前的過渡時期,究竟適不適合買屋或賣屋嗎?以下便是針對買賣雙方不同出發點考量,來分析現在是否是交易的好時機。

Q1:誰要等到105年後,再出脫手上房產?
A1需藉由房地合一新制,以解套奢侈稅的賣家。換句話說,近兩年交易的新屋、中古屋買主,為了擺脫奢侈重稅,等到明年以後再銷售房產,因為大幅節稅的緣故,少繳給政府的錢就有機會同時反映降價又提升獲利,創造雙贏。(或該算是政府讓利吧!)
註:若持有期間已超過2年,無論何時出售都將適用舊制,沒有限時賣屋的壓力。

Q2:誰要趕在105年前,就出脫手上房產?
A2沒有奢侈稅負擔,但會在持有2年內出售房產者。也就是滿足僅1戶自住免稅的賣家,若會在新制上路後出售且持有仍未滿2年,那麼提前趕在今年底之前售出,才能享有舊制較低的稅額。此刻之稅基雖然已採實價登錄,但只要土地實際漲幅超過公告漲幅,舊制仍有節稅優勢。至於稅率,若買賣淨利沒有讓綜所稅率超過30%,那麼舊制在稅率上就更有利了。
註:對於打算在2年內換屋的自住賣家而言,新舊制都享有重購退稅規定,差別只在於賣屋當下先繳的稅多寡,故也未必要斤斤計較非舊制不可。

Q3:誰要等到105年後,再進場買房?
A3未來能享有自住滿6年免稅額400萬及10%優惠稅率的買家。因為舊制只能節稅、無法免稅,所以對於有把握長期持有滿6年的自住客來說,絕對值得等新制上路後再出手!
註:換言之,已有自住房產且打算長期持有者,可能有點氣到跳腳。不過往好處想,如果10年過後,房價真的一路飆升,適用舊制的賣家雖然要繳一大堆稅,卻也同時大賺一筆橫財,就當作是回饋社會吧。

舉例來看:假設總獲利為1000萬,房屋佔比50%,所得稅率為40%;公告土地現值之漲額為250萬,實際土地交易漲額為500萬;舊制所需繳納總稅款較高。

財產交易所得稅/房地合一稅
土地增值稅
舊制
總獲利*房屋佔比*個人綜所稅率
1000*50%*40%=200
土地漲額*10%
<申報移轉現值=公告土地現值>
250*10%=25
新制
選擇一
(總獲利-土地漲額-400)*10%
(1000-250-400)*10%=35
土地漲額*10%
<申報移轉現值=公告土地現值>
250*10%=25
新制
選擇二
(總獲利-土地漲額-400)*10%
(1000-500-400)*10%=10
土地漲額*10%
<申報移轉現值=實際交易價格>
500*10%=50

Q4:誰要趕在105年前,就進場買房?
A4打算持有2年以上再出售,且確定套用舊制較有利者。這個問題相對比較複雜,但倘若考慮到實際投資物件的房屋佔比、土地現值與實價的低估比例、預期房地銷售獲利等資訊精算後,對於有冒險犯難精神的投資客來說,這倒真的是爭取舊稅制的最後機會了。
註:房屋佔比越低,套用舊制越有利,因為能將土地實質漲幅納為己有,再採公告土地現值之漲幅報繳土地增值稅即可。

舉例來看:假設總獲利為500萬,房屋佔比10%,所得稅率為20%;公告土地現值之漲額為100萬,實際土地交易漲額為450萬;新制所需繳納總稅款較高。

財產交易所得稅/房地合一稅
土地增值稅
舊制
總獲利*房屋佔比*個人綜所稅率
500*10%*20%=10
土地漲額*20%
<申報移轉現值=公告土地現值>
100*20%=20
新制
選擇一
(總獲利-土地漲額)*20%
(500-100)*20%=80
土地漲額*20%
<申報移轉現值=公告土地現值>
100*20%=20
新制
選擇二
(總獲利-土地漲額)*20%
(500-450)*20%=10
土地漲額*20%
<申報移轉現值=實際交易價格>
450*20%=90

雖然僅從稅務面著眼,能夠得出上述分析結果:也就是打算長期自住者應等到明年後再買房;短期有奢侈稅負擔的投資客也需要等到明年後再賣屋;唯有精算後套用舊制較有利者,才有必要趕在今年底之前買賣房地產。

但是比起房價的走勢,稅務成本可能只是九牛一毛不足掛齒,倘若明年奢侈稅解套後真的帶來龐大賣壓,房屋供給大量攀升下導致房價下修,那麼現在手邊有房產的投資客就該提早準備拋售了;而想投資房產的人則應按兵不動,靜觀房市修正;對於自住客而言,也能樂觀其成,在買方市場中擇其所好。要記住,房地市場瞬息萬變,最終還是得由供需平衡點決定價格。

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