房地產知識 | 稅務 | 房地合一稅上路前，買賣時機點的選擇

討論了這麼多房地合一稅制，對於篤定得套用新制或舊制的民眾來說，因為沒得選，所以只能當作吸收新知而已。但是你知道在這新舊交接前的過渡時期，究竟適不適合買屋或賣屋嗎？以下便是針對買賣雙方不同出發點考量，來分析現在是否是交易的好時機。

Q1：誰要等到105年後，再出脫手上房產？

A1：需藉由房地合一新制，以解套奢侈稅的賣家。換句話說，近兩年交易的新屋、中古屋買主，為了擺脫奢侈重稅，等到明年以後再銷售房產，因為大幅節稅的緣故，少繳給政府的錢就有機會同時反映降價又提升獲利，創造雙贏。(或該算是政府讓利吧！)

註：若持有期間已超過2年，無論何時出售都將適用舊制，沒有限時賣屋的壓力。

Q2：誰要趕在105年前，就出脫手上房產？

A2：沒有奢侈稅負擔，但會在持有2年內出售房產者。也就是滿足僅1戶自住免稅的賣家，若會在新制上路後出售且持有仍未滿2年，那麼提前趕在今年底之前售出，才能享有舊制較低的稅額。此刻之稅基雖然已採實價登錄，但只要土地實際漲幅超過公告漲幅，舊制仍有節稅優勢。至於稅率，若買賣淨利沒有讓綜所稅率超過30%，那麼舊制在稅率上就更有利了。

註：對於打算在2年內換屋的自住賣家而言，新舊制都享有重購退稅規定，差別只在於賣屋當下先繳的稅多寡，故也未必要斤斤計較非舊制不可。

Q3：誰要等到105年後，再進場買房？

A3：未來能享有自住滿6年免稅額400萬及10%優惠稅率的買家。因為舊制只能節稅、無法免稅，所以對於有把握長期持有滿6年的自住客來說，絕對值得等新制上路後再出手！

註：換言之，已有自住房產且打算長期持有者，可能有點氣到跳腳。不過往好處想，如果10年過後，房價真的一路飆升，適用舊制的賣家雖然要繳一大堆稅，卻也同時大賺一筆橫財，就當作是回饋社會吧。

舉例來看：假設總獲利為1000萬，房屋佔比50%，所得稅率為40%；公告土地現值之漲額為250萬，實際土地交易漲額為500萬；舊制所需繳納總稅款較高。

	財產交易所得稅/房地合一稅	土地增值稅
舊制	總獲利*房屋佔比*個人綜所稅率 1000萬*50%*40%=200萬	土地漲額*10% <申報移轉現值=公告土地現值> 250萬*10%=25萬
新制 選擇一	(總獲利-土地漲額-400萬)*10% (1000萬-250萬-400萬)*10%=35萬	土地漲額*10% <申報移轉現值=公告土地現值> 250萬*10%=25萬
新制 選擇二	(總獲利-土地漲額-400萬)*10% (1000萬-500萬-400萬)*10%=10萬	土地漲額*10% <申報移轉現值=實際交易價格> 500萬*10%=50萬

Q4：誰要趕在105年前，就進場買房？

A4：打算持有2年以上再出售，且確定套用舊制較有利者。這個問題相對比較複雜，但倘若考慮到實際投資物件的房屋佔比、土地現值與實價的低估比例、預期房地銷售獲利等資訊精算後，對於有冒險犯難精神的投資客來說，這倒真的是爭取舊稅制的最後機會了。

註：房屋佔比越低，套用舊制越有利，因為能將土地實質漲幅納為己有，再採公告土地現值之漲幅報繳土地增值稅即可。

舉例來看：假設總獲利為500萬，房屋佔比10%，所得稅率為20%；公告土地現值之漲額為100萬，實際土地交易漲額為450萬；新制所需繳納總稅款較高。

	財產交易所得稅/房地合一稅	土地增值稅
舊制	總獲利*房屋佔比*個人綜所稅率 500萬*10%*20%=10萬	土地漲額*20% <申報移轉現值=公告土地現值> 100萬*20%=20萬
新制 選擇一	(總獲利-土地漲額)*20% (500萬-100萬)*20%=80萬	土地漲額*20% <申報移轉現值=公告土地現值> 100萬*20%=20萬
新制 選擇二	(總獲利-土地漲額)*20% (500萬-450萬)*20%=10萬	土地漲額*20% <申報移轉現值=實際交易價格> 450萬*20%=90萬

雖然僅從稅務面著眼，能夠得出上述分析結果：也就是打算長期自住者應等到明年後再買房；短期有奢侈稅負擔的投資客也需要等到明年後再賣屋；唯有精算後套用舊制較有利者，才有必要趕在今年底之前買賣房地產。

但是比起房價的走勢，稅務成本可能只是九牛一毛不足掛齒，倘若明年奢侈稅解套後真的帶來龐大賣壓，房屋供給大量攀升下導致房價下修，那麼現在手邊有房產的投資客就該提早準備拋售了；而想投資房產的人則應按兵不動，靜觀房市修正；對於自住客而言，也能樂觀其成，在買方市場中擇其所好。要記住，房地市場瞬息萬變，最終還是得由供需平衡點決定價格。