房地產知識 | 稅務 | 土地增值稅

有鑒於平時瀏覽房地產相關新聞時，常看到報章雜誌整理的法規更新資訊，未經查證也不確定其資料正確性與時效性；另一方面，直接閱讀政府單位所提供、密密麻麻繁瑣的法規條文，又得花點功夫和耐性，才能找出自己適用的規定。於是我決定來整理一些精簡扼要、平民版的法規摘要，僅節錄一般民眾常碰到的狀況，可供快速了解相關法規，也能做簡單的稅務成本預估；若是真的遇到未涵蓋的特殊狀況，再到相關政府單位的網站查詢即可。

這次先從賣房子會遇到的「土地增值稅」講起，之後有機會再介紹「奢侈稅」和「房地合一稅」。

土地增值稅
課徵時機	土地所有權移轉時 應於訂定契約起30日內向土地所在地之稅捐機關申報
納稅義務人	有償移轉時(如買賣)，為原所有權人 無償移轉時(如贈與)，為取得所有權人
應納稅額	自用住宅用地：土地漲價總數額*10% 一般用地：依漲價倍數分3級稅率累進課徵(20%~40%) 土地漲價總數額=申報移轉現值-前次移轉現值(按物價指數調整後) 申報移轉現值：為公告土地現值或實際交易價格2擇1 消費者物價總指數：即CPI，以行政院主計總處資料為準
免徵條件	因繼承移轉之土地，免徵 配偶相互贈與之土地，可申請不課徵(延緩課稅)
節稅方式	申請自用住宅用地稅率課稅、重購退稅、長期持有

一般用地稅率計算表如下：

持有年限 課稅級別	20年以下	20~30年	30~40年	40年以上
第一級(X<1)	A*20%	A*20%	A*20%	A*20%
第二級(1≦X<2)	A*30%-B*10%	A*28%-B*8%	A*27%-B*7%	A*26%-B*6%
第三級(X≧2)	A*40%-B*30%	A*36%-B*24%	A*34%-B*21%	A*32%-B*18%

A=土地漲價總數額；B=前次移轉現值(按物價指數調整後)；X=A/B

補充說明：

1.    長期持有土地達20年以上，享有減徵優惠；持有越久越有利。

2.    自用住宅優惠稅率，須符合一生一次或一生一屋之條件：
一生一次：第一次賣土地時享有，夫妻各有一次機會；
一生一屋：第二次以後賣土地，須持有6年以上，無其他自用住宅者適用，無次數限制。

3.    重購退稅：若於出售土地前後各2年內購買土地，且新購土地地價>(原地價-土地增值稅)者，其差額稅款可全數退回，重購退稅無申請次數限制。

資料來源：

財政部稅務入口網>線上稅務試算>土地增值稅試算

財政部稅務入口網>節稅宣導手冊>地方稅節稅手冊>土地增值稅節稅手冊