房地產知識 | 稅務 | 房地合一實價課稅

房地合一稅將於105年1月1日起正式上路，與此同時，奢侈稅的課徵也將劃下句點。相較於奢侈稅無論交易賺賠、只要短期買賣一律課重稅的規定，房地合一稅只課徵交易獲利部分、但拉高稅率的做法，其實更為合情合理。只不過對於多數民眾而言，這也表示銷售房地產低稅賦的時代已經過去了，未來再也無法藉由操縱房地價格比例來避稅；此舉也勢必讓許多短線炒作房地產的投資客縮手卻步。重稅之下，或許真能夠讓住者有其屋，進一步邁向居住正義。

房地合一稅
課徵時機	房屋及土地所有權銷售移轉時 應於所有權移轉起30日內向戶籍所在地國稅局申報
納稅義務人	原所有權人 房屋、土地於105年1月1日以後取得 或105年1月1日以後出售，且持有期間未滿2年者
應納稅額	稅基：房地收入-成本-費用-土地漲價總數額 稅率：依持有期間，15%~45%；自住房地另有減免優惠
免徵條件	所有權人/配偶/未成年直系親屬已設籍、連續居住滿6年，享有400萬之免稅額，6年內限適用1次
節稅方式	自住滿6年、重購退稅、長期持有

持有年限 課稅級別	1年以下	1~2年	2~10年	10年以上
非自住房地	A*45%	A*35%	A*20%	A*15%
非自願因素	A*20%	A*20%	A*20%	A*15%
自住房地	需設籍、連續居住滿6年		(A-400萬)*10%

A=房地收入-成本-費用-土地漲價總數額

補充說明：

1.      因繼承、遺贈、配偶間贈與取得之房地，其持有期間可合併計算。

2.      可扣除成本及費用：

2.1.     購入房屋、土地前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)，及於房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息。

2.2.     取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。

2.3.     移轉房屋所需支付之費用，如清潔費、搬運費等。

2.4.     以上述金額總計，或成交價額之5%，取其高者扣除。

3.      不可扣除之成本及費用：

3.1.     土地增值稅不得列為成本費用減除。

3.2.     取得房屋、土地所有權後，繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，屬使用期間之相對代價，不得列為費用減除。

4.      重購自住房地退稅：

4.1.     無論先買後賣，或先賣後買，只要買賣時間(以完成移轉登記之日為準)差距在2年以內，且符合所得稅法有關自住房屋、土地之規定，即可申請重購退稅。

4.2.     換大屋(重購價額≧出售價額)：全額退稅。

4.3.     換小屋(重購價額<出售價額)：比例退稅。

4.4.     重購後5年內不得改做其他用途，或再行移轉。

5.      房屋、土地交易虧損，可扣抵交易日後3年內之房屋、土地交易所得。

6.      土地增值稅維持現制；土地漲價總數額可從房地交易所得中扣除，避免重複課稅。

資料來源：

財政部賦稅署>房地合一>相關法規及函釋規定