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房地產知識 | 稅務 | 房地合一實價課稅

房地合一稅將於10511日起正式上路,與此同時,奢侈稅的課徵也將劃下句點。相較於奢侈稅無論交易賺賠、只要短期買賣一律課重稅的規定,房地合一稅只課徵交易獲利部分、但拉高稅率的做法,其實更為合情合理。只不過對於多數民眾而言,這也表示銷售房地產低稅賦的時代已經過去了,未來再也無法藉由操縱房地價格比例來避稅;此舉也勢必讓許多短線炒作房地產的投資客縮手卻步。重稅之下,或許真能夠讓住者有其屋,進一步邁向居住正義。

房地合一稅
課徵時機
房屋及土地所有權銷售移轉時
應於所有權移轉起30日內向戶籍所在地國稅局申報
納稅義務人
原所有權人
房屋、土地於10511日以後取得
10511日以後出售,且持有期間未滿2年者
應納稅額
稅基:房地收入-成本-費用-土地漲價總數額
稅率:依持有期間,15%~45%;自住房地另有減免優惠
免徵條件
所有權人/配偶/未成年直系親屬已設籍、連續居住滿6年,享有400萬之免稅額,6年內限適用1
節稅方式
自住滿6年、重購退稅、長期持有

持有年限
課稅級別
1年以下
1~2
2~10
10年以上
非自住房地
A*45%
A*35%
A*20%
非自願因素
A*20%
A*20%
A*20%
A*15%
自住房地
需設籍、連續居住滿6
(A-400)*10%
A=房地收入-成本-費用-土地漲價總數額

補充說明:
1.      因繼承、遺贈、配偶間贈與取得之房地,其持有期間可合併計算。
2.      可扣除成本及費用:
2.1.     購入房屋、土地前支付之必要費用(契稅印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等),及於房屋、土地所有權移轉登記完成前,向金融機構借款之利息。
2.2.     取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。
2.3.     移轉房屋所需支付之費用,如清潔費、搬運費等。
2.4.     以上述金額總計,或成交價額之5%,取其高者扣除。
3.      不可扣除之成本及費用:
3.1.     土地增值稅不得列為成本費用減除。
3.2.     取得房屋、土地所有權後,繳納之房屋稅地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等,屬使用期間之相對代價,不得列為費用減除。
4.      重購自住房地退稅:
4.1.     無論先買後賣,或先賣後買,只要買賣時間(以完成移轉登記之日為準)差距在2年以內,且符合所得稅法有關自住房屋、土地之規定,即可申請重購退稅。
4.2.     換大屋(重購價額≧出售價額):全額退稅。
4.3.     換小屋(重購價額<出售價額):比例退稅。
4.4.     重購後5年內不得改做其他用途,或再行移轉。
5.      房屋、土地交易虧損,可扣抵交易日後3年內之房屋、土地交易所得。
6.      土地增值稅維持現制;土地漲價數額可從房地交易所得中扣除,避免重複課稅。

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