房地產知識 | 稅務 | 房地合一稅 vs. 實價登錄

房地合一稅與實價登錄的關係密不可分。簡單地理解，唯有實價登錄確實執行，房地合一稅才能真正實現租稅正義，過去房地產易炒作暴利的現象，才能被遏止。

從房地合一稅與奢侈稅的比較，便可一窺其內幕。舊制的財產交易所得稅，有兩種認定方式：

1.    實際交易獲利*房屋評定現值/(房屋評定現值+土地公告現值)

2.    房屋評定現值*財政部核定標準稅率

其中房屋評定現值與實際房價相比，往往嚴重低估；以台中市南區為例，核定標準稅率也不過18%，故選用後者來認定財產交易所得，便能大幅降低應繳稅額。

之所以會造成這樣的問題，是因為政府在實價登錄政策實施前，無法管控房地交易真正的獲利狀況；隨著實價登錄於101年上路後，未來房地產交易價格將逐漸透明，納稅稅基也將不再脫離現實，如此一來，房地產交易的獲利總額就確立了，在房地合一稅的新制下，賣家只能夠依據其房屋和土地各自的稅率，來決定申報土地移轉現值時，要選用公告現值還是實際交易價格，藉以挑選出較節稅的方法，舉例來說：

若符合自住稅率優惠，房地總獲利為500萬，土地公告現值與實價相差100萬；

	土地增值稅	房地合一稅
選擇一	<申報移轉現值=公告土地現值> 土地漲價總數額*10% 100萬*10%=10萬	(房地總獲利-土地漲額-400萬)*10% 500萬-100萬-400萬=0
選擇二	<申報移轉現值=實際交易價格> 土地漲價總數額*10% 200萬*10%=20萬	(房地總獲利-土地漲額-400萬)*10% 500萬-200萬<400萬→免稅

上述例子中，剛好使用到免稅額400萬的選擇一，能帶來較低的總體稅賦。

實價登錄所造成最大的關鍵差異，就在於若無實價基礎，舊制的財產交易所得具有顯著的低稅額優勢；但實價登錄施行後，總獲利變得透明，新舊制的稅基也幾乎一致，這時候新舊制納稅額的差距，將只因為個人所得稅率的差異而有所不同，也就是說，除非個人所得偏低且房地總獲利也不高，舊制才有優勢，否則分離課稅的新制反而較有利，且新制也能有效嚇阻2年內的短線交易，取代原本亂槍打鳥的奢侈稅。

這就是實價登錄與房地合一稅相輔相成、相互呼應的規劃，真是意外地有趣。