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房地產知識 | 稅務 | 房地合一稅 vs. 奢侈稅

在了解奢侈稅房地合一稅的法規之後,你知道對一般民眾和所謂投資客而言,究竟孰優孰劣嗎?謠傳房地合一105年正式上路前的逃命潮,到底又是誰該逃?誰不用逃呢?這些問題的答案都在這篇文章中,因應個人的不同狀況,最適合你的選擇未必也適用他人。

讓我們先來複習一下房地合一稅上路前後,新舊稅制的比較:


舊制:財產交易所得+奢侈稅
新制房地合一稅
適用範圍
1041231日以前出售
10511日以前取得,且持有期間超過2
10511日以後取得
10511日以前取得,且持有期間未滿2
納稅類別
房屋:綜合所得稅、奢侈稅
房屋:房地合一稅
土地:土地增值稅

應納稅額
綜合所得稅
總獲利*房屋佔比*個人稅率5~45%
(總獲利=賣價-成本-費用)
-
奢侈稅
持有2年內,賣價*10~15%
-
房地合一稅
-
(總獲利-土地漲額)*15~45%
土地增值稅
土地漲額*20~40%
土地漲額*20~40%

節稅條件
綜合所得稅
可依房屋評定現值計算(非實價);重購退稅
-
奢侈稅
1戶供自住可免稅
-
房地合一稅
-
自住滿6年可享免稅額400萬及優惠稅率10%;重購退稅
土地增值稅
自住一生一次或一生一屋可享優惠稅率10%;重購退稅
自住一生一次或一生一屋可享優惠稅率10%;重購退稅

分析狀況如下:
1.       土地增值稅制度維持不變,故不影響買賣決策。
2.       因為舊制中綜合所得稅僅針對房屋獲利部分課稅,而新制則須針對房地獲利一起課稅,是故若滿足免課奢侈稅之條件(1戶自住或持有超過2),一般說來套用舊制較有利。但新制中針對自住滿6年有額外免稅額規定,對於長期持有的自住者則是利多。
3.       另一方面,若持有未滿2年就出售,又不符合奢侈稅自住免稅規定,可參考以下範例試算:
假設房地賣價為1000萬,獲利200萬,房地比為60%,個人綜所稅率為20%
從下表比較可發現,若趕在104年底前銷售,因為以賣價計算的奢侈稅非常巨大,導致舊制稅賦沉重,所以等到新制房地合一稅上路後再出售顯然是較聰明的決定。

稅制
持有年限
舊制:財產交易所得+奢侈稅
新制:房地合一稅
1年以下
綜所稅=200*60%*20%=24
奢侈稅=1000*15%=150
房地合一稅=200*60%*45%=54
1~2
綜所稅=200*60%*20%=24
奢侈稅=1000*10%=100
房地合一稅=200*60%*35%=42
2年以上
綜所稅=200*60%*20%=24
房地合一稅=200*60%*20%=24

4.       對於自住者來說,若免繳奢侈稅、又打算在住滿6年之前換屋,那麼在新制上路前賣屋,就能在一開始少繳點稅給政府,不過無論新舊制都能享有重購退稅之福利。尚未購屋者,若為自住需求且有長住打算,則可待新制上路後再出手,日後賣屋時才有400萬免稅額及優惠稅率可享,不用因賣屋而導致當年度綜合所得稅率飆升。
5.       對於投資客而言,若免繳奢侈稅,由於舊制中房屋獲利部分並非實價登錄,故在104年底前出脫房產確實可以減少稅賦支出,這大概是唯一清楚可見的逃命潮;但若是近1~2年內才買入的新屋,為了避開鉅額的奢侈稅,採用新制房地合一稅計算,反而是讓這些投資客得以解套,不至於認賠殺出還得繳稅,也更有機會轉虧為盈。
6.       最複雜的狀況是,若預計持有房地2年以上、非供自住,究竟套用新舊制何者稅賦較低?這其中涉及到個人所得稅率、房地公告現值比例、土地漲價總數額等數據,需實際精算後才能得知結果。但其實簡言之,若採實價登錄報稅,此時刻意選擇新舊制的關鍵在於房地產漲幅造成的稅率異動,這已非人為所能控制,不必過於在意。

總結來說,以下新舊制選擇較有利,可依據各自狀況決定是否要在104年底前交易。

自住
投資
買方
若未來住不滿2年→舊制
若未來住2~6年→視房地產漲幅而定
若打算住滿6年以上→新制
購入後打算2年內賣出→舊制
購入後2~10年賣出→視房地產漲幅而定
購入後打算持有10年以上→新制
賣方
無奢侈稅負擔→舊制
有奢侈稅負擔→新制
已住滿6年以上→新制
無奢侈稅負擔→舊制
有奢侈稅負擔→新制
刪除線標註:表示與法規牴觸,無法自行選擇新舊制

補充說明:以上資訊僅參考一般狀況推估,建議依據個案自行估算賦稅成本後,再做為參考;畢竟房地產屬於高價資產,而稅賦只是交易成本之一而已,也別只為了節稅就衝動買賣,省下稅金、卻賠上本金,或是未經謹慎思考就匆促決策,那可就得不償失囉!

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