房地產知識 | 稅務 | 房地合一稅 vs. 奢侈稅

在了解奢侈稅和房地合一稅的法規之後，你知道對一般民眾和所謂投資客而言，究竟孰優孰劣嗎？謠傳房地合一105年正式上路前的逃命潮，到底又是誰該逃？誰不用逃呢？這些問題的答案都在這篇文章中，因應個人的不同狀況，最適合你的選擇未必也適用他人。

讓我們先來複習一下房地合一稅上路前後，新舊稅制的比較：

	舊制：財產交易所得+奢侈稅	新制：房地合一稅
適用範圍	104年12月31日以前出售 105年1月1日以前取得，且持有期間超過2年	105年1月1日以後取得 105年1月1日以前取得，且持有期間未滿2年
納稅類別	房屋：綜合所得稅、奢侈稅 土地：土地增值稅、奢侈稅	房屋：房地合一稅 土地：土地增值稅

應納稅額	綜合所得稅	總獲利*房屋佔比*個人稅率5~45% (總獲利=賣價-成本-費用)	-
	奢侈稅	持有2年內，賣價*10~15%	-
	房地合一稅	-	(總獲利-土地漲額)*15~45%
	土地增值稅	土地漲額*20~40%	土地漲額*20~40%

節稅條件	綜合所得稅	可依房屋評定現值計算(非實價)；重購退稅	-
	奢侈稅	僅1戶供自住可免稅	-
	房地合一稅	-	自住滿6年可享免稅額400萬及優惠稅率10%；重購退稅
	土地增值稅	自住一生一次或一生一屋可享優惠稅率10%；重購退稅	自住一生一次或一生一屋可享優惠稅率10%；重購退稅

分析狀況如下：

1.       土地增值稅制度維持不變，故不影響買賣決策。

2.       因為舊制中綜合所得稅僅針對房屋獲利部分課稅，而新制則須針對房地獲利一起課稅，是故若滿足免課奢侈稅之條件(僅1戶自住或持有超過2年)，一般說來套用舊制較有利。但新制中針對自住滿6年有額外免稅額規定，對於長期持有的自住者則是利多。

3.       另一方面，若持有未滿2年就出售，又不符合奢侈稅自住免稅規定，可參考以下範例試算：

假設房地賣價為1000萬，獲利200萬，房地比為60%，個人綜所稅率為20%；

從下表比較可發現，若趕在104年底前銷售，因為以賣價計算的奢侈稅非常巨大，導致舊制稅賦沉重，所以等到新制房地合一稅上路後再出售顯然是較聰明的決定。

稅制 持有年限	舊制：財產交易所得+奢侈稅	新制：房地合一稅
1年以下	綜所稅=200萬*60%*20%=24萬 奢侈稅=1000萬*15%=150萬	房地合一稅=200萬*60%*45%=54萬
1~2年	綜所稅=200萬*60%*20%=24萬 奢侈稅=1000萬*10%=100萬	房地合一稅=200萬*60%*35%=42萬
2年以上	綜所稅=200萬*60%*20%=24萬	房地合一稅=200萬*60%*20%=24萬

4.       對於自住者來說，若免繳奢侈稅、又打算在住滿6年之前換屋，那麼在新制上路前賣屋，就能在一開始少繳點稅給政府，不過無論新舊制都能享有重購退稅之福利。尚未購屋者，若為自住需求且有長住打算，則可待新制上路後再出手，日後賣屋時才有400萬免稅額及優惠稅率可享，不用因賣屋而導致當年度綜合所得稅率飆升。

5.       對於投資客而言，若免繳奢侈稅，由於舊制中房屋獲利部分並非實價登錄，故在104年底前出脫房產確實可以減少稅賦支出，這大概是唯一清楚可見的逃命潮；但若是近1~2年內才買入的新屋，為了避開鉅額的奢侈稅，採用新制房地合一稅計算，反而是讓這些投資客得以解套，不至於認賠殺出還得繳稅，也更有機會轉虧為盈。

6.       最複雜的狀況是，若預計持有房地2年以上、非供自住，究竟套用新舊制何者稅賦較低？這其中涉及到個人所得稅率、房地公告現值比例、土地漲價總數額等數據，需實際精算後才能得知結果。但其實簡言之，若採實價登錄報稅，此時刻意選擇新舊制的關鍵在於房地產漲幅造成的稅率異動，這已非人為所能控制，不必過於在意。

總結來說，以下新舊制選擇較有利，可依據各自狀況決定是否要在104年底前交易。

	自住	投資
買方	若未來住不滿2年→舊制 若未來住2~6年→視房地產漲幅而定 若打算住滿6年以上→新制	購入後打算2年內賣出→舊制 購入後2~10年賣出→視房地產漲幅而定 購入後打算持有10年以上→新制
賣方	無奢侈稅負擔→舊制 有奢侈稅負擔→新制 已住滿6年以上→新制	無奢侈稅負擔→舊制 有奢侈稅負擔→新制

刪除線標註：表示與法規牴觸，無法自行選擇新舊制

補充說明：以上資訊僅參考一般狀況推估，建議依據個案自行估算賦稅成本後，再做為參考；畢竟房地產屬於高價資產，而稅賦只是交易成本之一而已，也別只為了節稅就衝動買賣，省下稅金、卻賠上本金，或是未經謹慎思考就匆促決策，那可就得不償失囉！