房地產知識 | 買屋 | 斡旋金 vs. 要約書

「斡旋金」與「要約書」是買方對於有意願購買的房屋，兩種可二擇一的出價方式。雖然兩者的明顯差異僅在於訂金付出與否；但即使我已經看過許多房地產書籍的解釋，還是常常忘記此二者的違約規定，並難以一言道盡其差異性。既然如此，乾脆來列表整理吧！也讓每次購買房屋面臨選擇的你，有得參考依循。

	斡旋金	要約書
目的	買方出價，展現購屋誠意，方便房仲議價，測試賣方底價
效期	可於合約中註明，一般為1~2週
訂金	承購總價2%，不超過50萬	無
議價成功	買方出價達賣方底價，或賣方同意售屋→簽約，斡旋金轉為訂金	買方出價達賣方底價，或賣方同意售屋→簽約，支付訂金(成交總價2%，不超過50萬)
議價失敗	買方出價太低，賣方不同意售屋→退還斡旋金	買方出價太低，賣方不同意售屋→要約書失效
買方違約	賣方同意後，若買方反悔不買，則沒收其斡旋金；並支付2%仲介服務費	賣方同意後，若買方反悔不買，須賠償成交總價3%之違約金；並支付2%仲介服務費
賣方違約	出價達底價，或賣方同意售屋後反悔，須賠償2倍斡旋金(一般為買方與仲介均分)；並支付4%仲介服務費	出價達底價，或賣方同意售屋後反悔，須賠償成交總價3%之違約金；並支付4%仲介服務費

賣方於委託房仲售屋時，會於合約內明訂出銷售底價，以此為據，只要買方的出價達到賣方開出的底價，無論是採斡旋金或要約書方式，都算是議價成功了。倘若賣方此時反悔不賣，除了還是要支付仲介服務費外，需賠償2倍斡旋金(總價4%)或要約書違約金(總價3%)；兩者相比，以「斡旋金」模式議價，對於買方較有利，賣方則要承擔更高的違約風險。

至於買方，無論出價是否達標，只要賣方同意售屋，但買方基於種種原因反悔不想買了，如果合約已生效，買方就得支付仲介服務費，並會被沒收斡旋金(總價2%)或得支付違約金(總價3%)；相較之下，採用「斡旋金」模式議價，還是對買方違約的傷害較小。

以上分析雖然屬實，但套用到真實情況下，局勢便逆轉了！首先，據房仲業者透漏，即使收下斡旋金後賣方違約不賣，也僅會退還斡旋金，而不是「加倍返還」；對於仲介來說，擁有房屋的賣家才是老大，即使發生違約狀況，也不會願意和賣方撕破臉討錢；所以買方一般只能拿回斡旋金，落得白忙一場，想拿到其他的賠償金，可不容易呀！

另外，如果買方支付的斡旋金，為了展現充分誠意，超過了承購總價3%時，那麼與固定為成交總價3%的要約書違約金相比，斡旋金被沒收的虧損可就更大囉。

還有一點，雖然現在房屋買賣交易所推行的「履約保證制度」已經越來越常見，但是拿來議價用的「斡旋金」，畢竟只是交到仲介手上，較無保障；如今詐騙猖獗，為了防止賣方與仲介聯手利用斡旋制度詐財，內政部才會提供另一項選擇：「要約書」，避免簽約前的現金流動，減少一分風險；此外，無論是買方或賣方違約，違約金也一視同仁，給彼此同等的保障。

看完以上比較表，不難發現「斡旋金」和「要約書」的可替代性，實質差異也不算太大。但是台灣人太講究人情味，所以仲介業者都還是一面倒，持續鼓吹買家下斡旋、讓屋主看到代表滿滿誠意的現金後，再見面議價；比起冷冰冰的要約書，或許真的比較容易促成房屋成交吧！可惜了政府努力推動要約制度，甚至規定仲介有義務告知消費者此項選擇，卻仍難以被市場接受。若不考慮人情因素，其實「要約書」對於買賣雙方來說，都是既有保障、又能降低違約風險的好選擇唷！看看假以時日，市場的主流選擇是否會改變吧～

補充說明：

內政部有提供「要約書範本」，下斡旋則是依據仲介自行制定的「附停止條件訂金委託書」規定；無論使用何者，都要仔細研讀條文，留意是否有特殊的拘束條件與違約罰則。若真的搞不懂，寧可使用內政部提供的要約書範本，也不要貿然簽立任何合約，以免權益受損。