房地產知識 | 書摘 | 我在房市賺一億：房產達人首度公開8年經手400間物件的致富秘訣

1.      搞懂三觀念，再來買/賣屋

1.1.     投資和自住、買屋和賣屋，都是一體兩面的事。故買屋時，一定要用投資的角度來選屋。

1.2.     都更屋是可以做的投資，只是你這輩子可能用不到。

1.3.     下手前要想的第一件事，是如何讓下一個買方，用最少的自備款購屋。

1.4.     最爛的房子(市價最低的，如老舊公寓、華廈)跟最好的房子(豪宅、店面)都可以買，中間型的房子絕對不能投資。像是新蓋或新古的非店面型透天、無商圈的店面、單價較高但非指標區域的豪宅或電梯大樓，由於銀行估價較低，房屋總價卻高，拉高自備款進場門檻，不好賣。

1.5.     買屋地段的選擇，要找C級地段的A級商圈。

1.6.     若區域人口和存款比例呈現增加趨勢，表示房市未來有前景可期。

1.7.     資金少，就往房子便宜的地方跑。

1.8.     套房容易折價，買2房或3房的主流產品，將來才好脫手。

1.9.     買賣獲利最重要，居住品質在其次。這是先後順序的問題。

1.10. 市中心2房的增值空間，永遠比郊區的4房來得大！

1.11. 要快速致富，靠的不是現金流，而是資本利得，也就是買賣價差。

1.12. 不要買房子來改套房，因為拉高了買方頭期款門檻、拉長了買賣交易時間、又屬於小眾市場(投資客)，整體投報率不如空屋簡單整理後賣出。

2.      不囉嗦，教你成為買屋精

2.1.     選定喜歡區域後，用地毯式畫圖法，了解周邊環境優缺點。

2.2.     買屋是否附停車位，要看客戶層；華廈(7樓以下、有電梯)低公設比，CP值高；公寓5樓不易轉手；小學附近的2房最易脫手。

2.3.     社區檢查項目：大售板多寡、外牆磁磚與裂痕、地下室車道與管線、梯間及走廊、頂樓、欠繳管理費比例。

2.4.     房屋檢查項目：格局方正、對外窗、棟距；檢查房屋是否漏水，最好下雨後兩三天再看屋，敲窗台聽聲音、可辨別窗戶是否會滲漏水，外牆無貼磚有裂縫、內牆摸起來濕冷、或貼上夾板，表示牆壁有漏水；浴廁的牆壁和地板磁磚有無對縫，會影響排水好壞。

2.5.     預售屋買賣秘訣：房子越臨路蓋得越高，留意多期房屋是否會被遮擋採光；總樓層高於15樓時會設置中繼水箱，避免買8~10樓；9樓以上有消防灑水設備，需裝潢掩飾增加成本；旁邊透天多時，勿買5、6樓看水塔；附近是否有施工中的工地；不買先天條件差的裝潢屋。

3.      懂鑑價、會殺價、買低價，絕招大公開！

3.1.     從四大房仲平均賣價乘以0.8，可以推出大約底價。

3.2.     申請房屋謄本可請銀行放款部門鑑價，估價值約為市價1.1~1.25倍。

3.3.     從謄本抵押設定金額及時間估算賣方剩餘房貸，急售想賺多少決定賣價。

3.4.     新建案售屋中心再次報價的9成~9成5，就是底價。

3.5.     避免接手投資客房屋、頂樓怕熱和漏水、2樓管線多容易滲水。

3.6.     利用屋主不想處理的問題，找出心理差價來議價。

3.7.     房子中央最好是空的，動線較好；檢查浴缸與地板接縫處、馬桶沖水後回補狀況，從水龍頭打開後水的顏色判斷賣屋時間；風切問題須加裝氣密窗。

3.8.     除了凶宅以外，房地產只有一個問題：價格。

3.9.     加價要從總價加起，殺價要從坪價殺起。

3.10. 你不是要買到房子，是要從房子上賺到錢。低買合理賣、把量做大。

3.11. 要找屋主要停損退場的房子，而非屋主要賺錢的房子。

4.      這樣做，讓你的房子成為搶手貨！

4.1.     房子無法快速賣出的最大因素：沒有整理。

4.2.     整理房屋必做三件事：油漆、換燈、裝窗簾，每周清潔直到售出。

4.3.     房價越低，越要清空；房價越高，越要投入裝潢或家具。

4.4.     別放布沙發、選用米白色油漆、黃色系窗簾、善用點綴性光源。

4.5.     廚房的大小，決定於區域內的主要買方是上班族，還是家庭主婦。

5.      讓銀行、仲介站在你這邊

5.1.     買房子要找加盟店，賣房子要找直營店。委託直營店委賣時，可以稍微將開價降低，容易快速成交。

5.2.     房子好不好賣，取決於價格，與一般或專任委託較無關。

5.3.     專任委託不一定要三個月，建議以一個半月到兩個月為期限。

5.4.     簽約到交屋的45天期間，一定要借屋裝修。

5.5.     以投資角度鎖定買屋底價，就不會受房仲的話術或情境影響。

5.6.     房地產經營需要建立團隊，仲介、銀行、代書都是人脈關鍵。

5.7.     提升銀行核貸條件的方法：信用卡要每月付清，貸款前半年開始放定存，金額約100~300萬。

6.      不敢置信！房產K線教你看到啟動點！

6.1.     大建商買股，是景氣回春的第一訊號，當八大建商的股票都出現止跌反漲情況時，成交量增加，就是房地產上漲的啟動點。

6.2.     股票起漲後，找到建商主推的多期建案，就是適合買進的投資標的。