房地產知識 | 貸款 | 中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答—自然人

涵蓋範圍：

自然人購置高價住宅貸款、自然人特定地區第2戶購屋貸款、自然人第3戶以上購屋貸款

 

Q1：買賣金額與金融機構鑑價不同時，如何認定是否為高價住宅？

答：依鑑價或買賣金額較高者認定。

 

Q2：買賣金額與金融機構鑑價不同時，如何計算貸款額度？

答：依鑑價或買賣金額較低者決定。

 

Q3：自然人名下房貸戶數之認定方式？

答：

1.      金融機構應向財團法人金融聯合徵信中心(下稱聯徵中心)辦理歸戶查詢，自然人名下以房屋為抵押之擔保放款，且資金用途代號為「1」者(購置不動產) (簡稱「房貸」)，或經金融機構確認其貸款資金之實際用途均為「購置不動產」者。

2.      「房貸」戶數應依擔保品數量認定，1筆擔保品應認定為1戶「房貸」。

 

Q4：自然人名下已有房貸，擔保品建物所有權狀之用途登記未含「住」字樣或非高價住宅者，是否應適用本規定之規範？

答：是。

 

Q5：金融機構得否以周轉金名義(資金用途代號為「4」)辦理自然人購屋貸款？

答：金融機構辦理購屋貸款，不得以修繕、周轉金或其他貸款名目承作。

 

Q6：自然人申辦購屋貸款，可否於貸款後，另以增貸或轉貸方式，要求金融機構提高貸款額度？

答：

1.      自撥款日起算之3年內辦理增貸或轉貸者，僅得就還款金額超過本金平均攤還部分，以及原貸金額未達本規定貸款成數上限之差額部分辦理增貸。有關借款人增貸之資金用途，承辦金融機構應核實認定，並按本規定及問與答相關規範辦理。

2.      自撥款日起算滿3年後，可以增貸，惟增貸金額合計原貸款餘額不得超過本規定貸款成數上限。有關借款人增貸之資金用途，承辦金融機構應核實認定，並按本規定及問與答相關規範辦理。

3.      上開所稱「本規定貸款成數上限」之計算基準，原則上應以原貸金融機構之鑑價或買賣金額較低者為準；惟承貸金融機構確無法取得原貸金融機構之鑑價者，得以轉貸金融機構之鑑價或買賣金額較低者為準。

 

Q7：自然人以原有房貸舊案辦理增貸，或另提供其他房地辦理新貸，是否應適用本規定之規範？

答：

1.      金融機構應核實認定其借款用途，如借款用途係屬購置住宅(含基地)者，應適用本規定之規範。

2.      爲確實掌握借款人資金流向，金融機構應於同意申貸時，請該借款人切結聲明其願按申貸用途使用借款，以及切結不實之不利違約效果。金融機構並應事後查核，落實借款人切結事項。

 

Q8：自然人購置住宅，其建物所有權狀之用途登記含「住」、「住商」、「住辦」、「住工」等，是否須適用本規定之規範？

答：是。如符合以下條件者，得排除本規定之適用：

1.      建物所在地之地方政府法令規定該建物可供營業使用，且借款人主張該建物主要用途實際供借款人本人營業用(出租除外)並有設立登記(或切結於購置建物半年內辦妥設立登記)，經金融機構實地查核屬實並落實借款人切結事項者。

2.      上開「借款人本人」僅限獨資、合夥事業之負責人。

 

Q9：以下情況是否應適用本規定之規範？

(1)       自然人以買賣方式新取得住宅(含基地)所有權，且過戶後一段期間憑該住宅(含基地)向金融機構申辦貸款？

(2)       自然人以已清償住宅貸款之擔保品再次申貸？

答： 是。除借款人切結借款用途非屬購置住宅，且貸後提供資金用途證明備查者外，應適用本規定之規範。

 

Q10：自然人申辦購屋貸款，金融機構得否以增提其他擔保品方式增加貸款金額？

答：否。金融機構以增提擔保品方式額外增加貸款金額，即屬本規定「另以其他貸款名目，額外增加貸款金額」之情形之一。

 

Q11：有關自然人申辦購置住宅貸款，下列情形是否違反本規定所稱「不得有寬限期」之規定？

(1)       依約定分期攤還部分金額後，要求就已償還額度辦理增貸。

(2)       每期攤還本利，採前期僅償還少數本利，後期償還大額本利之方式。

(3)       申辦短期性房貸，貸款期間僅繳付利息。

答：是。

1.      上開3種情況均屬違反本規定所稱「不得有寬限期」情形。

2.      金融機構辦理本項貸款，應就貸款本金及利息合併計算後，平均分攤於貸款年限內按期攤還，分期償還方式得按週或按月方式辦理。

 

Q12：自然人申辦購屋貸款，可否另以本人定存單向金融機構質借，資金流供購置該住宅？

答：借款人以名下定存單向金融機構質借或為十足擔保，資金流供購置該住宅者，尚非屬本規定所稱「另以其他貸款名目，額外增加貸款金額」。

 

Q13：自然人申辦財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」，是否須受本規定之規範？

答：否。

 

Q14：自然人名下已有1戶「房貸」，本次向行政院人事行政總處指定銀行申辦全國公教員工房屋貸款(築巢優利貸)，其擔保品座落於特定地區者，是否須受本規定之限制？

答：是。

 

Q15：自然人名下已有1戶「房貸」，該房貸擔保品座落非特定地區者，本次申辦特定地區購屋貸款是否受本規定之規範?

答：是。依據此次房貸擔保品座落地區決定。

 

Q16：自然人名下已有1戶「房貸」，本次申辦購屋(含基地)貸款之擔保品座落非特定地區者，是否須受本規定之規範？

答：否。依據此次房貸擔保品座落地區決定。

 

Q17：自然人名下經查詢已有「房貸」，其於本次申辦購屋貸款時，稱原房貸之擔保品已有出售契約，尚未完成移轉登記，則本次購屋貸款可否排除本規定之適用？

答：否。不得排除。

 

Q18：自然人申辦購屋貸款，其出售房貸擔保品須具備哪些條件，始可不適用本規定？

答：借款人須完成產權移轉登記，且清償債務並塗銷該筆房貸之抵押權；惟如有涉及增貸者，應切結增貸資金非流向購買受本規定限制貸款條件之不動產。

 

Q19：自然人有1戶以上房屋(含基地)，惟均未向金融機構辦理貸款，如本次自然人欲申辦特定地區購屋貸款，是否應適用本規定？

答：否。

 

Q20：自然人名下經查詢無「房貸」，如本次同時申辦2戶以上之特定地區購屋貸款，是否須適用本規定之限制？

答：是。借款人同時申辦2戶以上(含具複數產權之連戶打通或透天厝等情形在內)之購屋貸款者，僅其中1戶貸款條件不受本規定限制，其餘戶數之特定地區購屋貸款，均須適用本規定。

 

Q21：自然人申辦購屋貸款，如其所購房屋不含基地(例如土地為向國有財產局承租者)，是否應受本規定限制？

答：是。

 

Q22：自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款，於貸款後如有資金等需求，可否辦理(轉)增貸？

答：可。惟增貸部分應受本規定不得有寬限期之限制，且應切結增貸資金非流向購買受本規定限制貸款條件之不動產，惟承貸金融機構有較嚴格規定者，應從其規定。

 

Q23：自然人申辦購屋貸款，其建物所有權狀之用途登記為空白，但其他之用途登記文件(例如：謄本、測量成果圖、使用執照等)有「住」字樣者，是否須適用本規定之規範？

答： 是。

 

Q24：自然人申辦購屋貸款時，其名下已有「房貸」，惟房貸已全部清償，聯徵中心尚未揭露清償資訊，可否排除本規定之適用？

答： 否。除借款人於購屋貸款撥款前，房貸確已全部清償，並取得清償證明 ，且經承辦金融機構查證屬實者外，應適用本規定之規範。

 

Q25：借款人於本規定實施前已辦理(短、中期)購屋貸款，於本規定實施後，擬辦理屆期續貸(轉貸)，貸款條件是否應按本規定辦理？

答：是。應受本規定貸款成數及寬限期之限制。如原貸餘額超過本規定貸款成數，其差額部分得給予最長1年之調整期，請逕洽承貸金融機構協商償還方式。

 

資料來源：

中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答(110.9.24生效)