房地產知識 | 租屋 | 升息房東喊漲，這三種情形租客可SAY NO

近期央行升息1碼，不少包租公基於成本考量決定漲租，但可以「想漲就漲」嗎？專家指出，一般來說，只要房客與房東彼此有簽租賃契約，不管是定期或不定期租約，除非經由雙方同意，不然都不得任意調漲租金；即便房東將金額轉嫁到水電費，也不能超過法律規定的範圍，若民眾碰上這3種情形，都能拒絕房東並向消保單位檢舉。

 

｜定期租約，漲租、降租都有難度

隨著央行宣布升息，房貸利息增加，有些房東會把成本轉嫁到租客身上，藉此調漲租金，但租客可別照單全收。陳奕如律師事務所負責律師陳奕如指出，首先，民眾得要先檢視租約本身性質為何，假如是有定期限的租約，除非是雙方合意，不然依《民法》規定，房東與房客都不得因「不動產價值昇降」向法院聲請增加或減少租金，但有部分房東會以「情事變更原則」，向法院聲請增減租金。

 

不過，崔媽媽基金會法務組長曹筱筠也指出，「情事變更原則」需要有相當程度的舉證，以升息作為漲租藉口其實很難成立，除非該房東可以證明自己獲利已低於合理租金範疇，或是成本支出真的有明顯增加，否則還是不可以用升息當作漲租理由。

 

｜不定期租約下，房客同意才能漲租

但有時候民眾也會碰到另一種情況，那就是租期已經屆滿，雙方並未簽訂新約，房客也仍持續繳交租金給房東的情形，此時租約就會成為「不定期租約」。有些房東可能就會以契約逾期當作漲租藉口。但曹筱筠強調，不定期租約只是指雙方租期上的不定期，並不代表合約內容可以完全不遵守，依舊要遵守雙方一開始合意訂立的契約內容，因此即使契約變成不定期租約，房東也不可任意調漲租金，同樣必須徵得房客同意才能調漲租金。

 

｜租金轉嫁到水電，超過法定度數可檢舉

另外，部分房東也會採取「不漲租金、只漲水電」的方式變相漲租。對此，曹筱筠指出，這部分還是要回歸到當初合約中水電費是怎麼訂定的，若都是跟著台電、水費帳單走，那自然沒有問題，但假如房東是以一度多少錢來計算。目前根據《內政部住宅租賃契約》規定，房東收取電費，夏季6月~9月每度電不可超過6.41元，非夏季其他月份則不可超過5.03元，若房客發現房東一整年都以一度6元來算電費，此時就屬違法超收行為，可以撥打1950，向行政院消費者保護會檢舉，或向當地縣市政府消保單位、地政單位申訴，最高可罰房東30萬元。

 

【房東漲租常見3狀況】

狀況	租客應對
定期租約	l   房東或房客都不得因「不動產價值升降」向法院聲請增加或減少租金 l   房東若想根據「情事變更原則」漲租，須舉證成本有明顯增加
不定期租約	l   不定期租約依舊得要沿用最開始雙方的合意，房東也不可任意調漲租金，需徵得房客同意
將成本轉嫁到電費	l   房東收取電費，夏季6月~9月每度電不可超過6.41元，非夏季其他月份則不可超過5.03元

 

｜房東想漲租，簽新約時或續租才行

因此，假設房東非得要漲租，只能在雙方租約期滿或準備續約時，在原契約書上更新租賃期間及金額，或是重新簽訂一份新的契約書，絕對不可以在上述這3種情形下任意漲租。

 

不過，目前也有許多房東會在租約剩不到1個禮拜時，臨時向房客通知下個月要大漲租金，使得不少房客猝不及防，只能立即搬走。對此，曹筱筠建議，此時雙方應該要在租約上約定，「漲租應在租約結束前一個月就通知」、「要續租應在租約前一個月就要另訂契約」等條款，並也要詳細釐清包括租約期限、押金返還、修繕責任等細部責任歸屬，才能避免房東突襲式漲租或是提出其他不合理要求。

 

另外，曹筱筠也表示，如果租客對於房屋租約的履約狀況不太放心，建議也可在簽約後，將租約送交公證，雖然未公證租約仍可發生效力，但經過公證的租約，對房東和房客均是多一層保障，倘若任一方有不履約的情事發生時，例如當租期屆滿房東卻遲遲不肯返還押金，都可直接向法院來聲請強制執行。

 

Tips：

由於實務上，不定期租約多是口頭約定且沒有經過公證，萬一碰到原房東將房子轉賣，就無法適用《民法》保障租客權益的買賣不破租賃。這樣一來，下一手屋主除了可以任意終止契約，更會藉著重新立約漲租，這時候租客只能摸摸鼻子自認倒楣，因此還是建議民眾租屋時，還是盡量簽訂定期租約並經公證，較能保障自身權益。

 

資料來源：

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