房地產知識 | 書摘 | 房市泡沫來了！我該逃命，還是逢低搶進？

1.      趨勢篇：找出房市泡沫的徵兆，提早布局成贏家

1.1.     台灣房地產的泡沫進行式：

1.1.1.   現象1：房價的快速飆漲，參考信義房價指數、國泰可能成交價指數、房價所得比、房價租金比。

1.1.2.   現象2：滿街的空屋，參考居住普查之空屋率。

1.1.3.   現象3：營建融資高檔反轉，參考銀行存款、購置住宅貸款、建築貸款之增幅趨勢。

1.1.4.   現象4：少子化的未來隱憂，參考人口成長趨勢圖、老年人口與青壯年人口扶養比例。

1.1.5.   現象5：人民對高房價的厭惡，參考住宅需求調查報告。

【房市泡沫十大指標及合理房價數據】

指標內容	合理房價數據表現
房價所得比	3至6倍
房貸月息／家庭收入	＜33.3%
房價年租金比	＜20
營建融資／GDP	＜40%
房價 vs. 租金	同漲同跌
房價漲幅 vs. GDP成長率	房價漲幅不高於GDP漲幅
房價短期漲幅	＜30%
投資性需求	＜20%
空屋率	＜15%
開工率 vs. 銷售率	開工率＜銷售率

1.2.     戳破泡沫的針在哪？

1.2.1.   第一根針：擋不住的升息潮

1.2.2.   第二根針：居住正義下的不動產實價課稅

1.2.3.   第三根針：少子化造成實際居住人口減少

2.      應對篇：危機就是轉機—如何度過房市泡沫破裂的關鍵期

2.1.     有房／投資：泡沫化之前，賣屋為上策

2.1.1.   從房價所得比及貸款負擔率看出房市泡沫化趨勢

2.1.2.   如何估算賣屋成交價？先算出「房價天花板」。利用所在地「平均家戶年收入」及「貸款負擔率」計算每月均攤的繳款金額，再以五大行庫「平均房貸利率」回推房貸總額，進而算出可能成交價。

2.1.3.   利用實價登錄網站，查詢近期同區位實際平均成交價。

2.1.4.   急售還是緩賣？決定最終開價。

2.2.     有房／自住：進行房貸壓力測試

2.2.1.   假設房貸利率上升2%，計算房貸佔家庭每月收入百分比：

【房貸壓力測試】

房貸所得比	燈號	說明
＞55%	紅燈	沉重的房貸壓力，考慮賣屋或增加家庭收入
35%～55%	黃燈	繪製家庭時間現金流，針對未來大筆現金支出預先儲蓄，或適當調整支出時間點
＜35%	綠燈	合理的房貸比率，可忽略房價起伏

2.3.     沒房／投資：等待時機買進理想好屋

2.3.1.   簽約前看屋重點：看文件(不動產說明書)、看實體(早晚晴雨平假日)、看環境、看公告、問鄰居。

2.3.2.   交屋驗收重點：帶相機、測試插座、電視、電話孔、地毯式檢查、帶捲尺、空瓶、測試冷氣排水、浴廁有無積水。

2.3.3.   購屋財務健檢：2個35%原則。自備款大於房屋總價的35%，每月房貸支出小於家庭收入的35%。

2.3.4.   了解房地產投資特性：所需成本高、交易及持有成本高、價格不透明、變現性不佳、並無統一的評價機制、景氣循環長、房屋會折舊。

2.4.     沒房／自住：租屋是省錢合理的替代方案

2.4.1.   房價租金比高，租屋市場供過於求，累積財富等待時機出手。

2.4.2.   租屋注意事項：慎選房東最重要、權利義務白紙黑字訂清楚、進住房屋後立即換門鎖、千萬別當二房客、享受權力也盡義務。

【交屋驗收明細表】

主要項目	細項	注意事項
1.    門	(1) 玄關門	玄關門試上鎖及開鎖，檢查鑰匙開關是否順暢，鎖頭與鎖孔正確密合、不鬆動
		玄關門貓眼可以看清楚門外
		門開關無雜音
		門片及門框無撞傷、凹損、刮傷，或是烤漆脫落、鏽蝕
		門扇與地面的縫隙不會過大
		面材有無刮傷
	(2) 臥室門、廁所門、廚房門、陽台門	門止無損壞
		關門時門框及鎖孔閉合無空隙
		門扇與地面的縫隙不會過大
		門把或門鎖無鬆動，轉動順暢
		門開關無雜音
		門框無油漆漬、汙損及凹凸不平

主要項目	細項	注意事項
2.    窗	(每一片窗都要仔細檢查)	窗扇閉合度是否良好
		可緊密上鎖
		窗扇及紗窗開啟順暢
		窗框、玻璃無刮傷
		紗窗窗框邊有防蚊條
		紗窗及軌道有無變形

主要項目	細項	注意事項
3.    天花板、牆面、地板	(1) 天花板	天花板油漆粉刷是否平整
		顏色是否均勻，是否為之前所選色樣
		無龜裂及脫落
	(2) 牆(每一面牆上到下都要檢查)	油漆粉刷是否平整(眼觀手摸)
		顏色是否均勻，是否為之前所選色樣
		無龜裂及脫落
		無明顯刷痕
		檢視牆是否平整(可採後背貼牆頭側臉斜視方式檢測)
	(3) 地板	確認每一處磁磚均為實心(拿拐杖逐一敲打每塊磁磚)
		地磚鋪貼平整且無龜裂
		磚縫大小一致
		磚縫色澤一致，且為所選之色樣
		地磚邊緣無破裂或磨損
	(4) 預留的冷氣冷媒管	樑上預留的冷氣冷媒管通道是否夠大

主要項目	細項	注意事項
4.    浴室	(1) 洗臉盆	止水塞拉桿功能是否正常
		拉桿位置適當
		蓄滿水至溢水口，看水是否可從溢水口排出，臉盆下方排水管附近是否有漏水，止水塞拉起，看排水是否順暢及排水管有無漏水
		臉盆檯面有無刮傷
		洗臉盆與牆面貼合是否緊密，螺栓是否拴緊
		鏡前的層板有無鬆動
	(2) 水龍頭	有無刮傷鏽蝕
		龍頭轉動是否順暢
		出水量是否正常
	(3) 浴缸	蓄水功能是否正常
		表面無刮傷瑕疵
		浴缸接縫處，水泥填補是否平整
		水龍頭水量控制是否正常
		切換至蓮蓬頭出水是否正常
		檢查蓮蓬頭有無瑕疵，軟管有無漏水及變形，以及其長度是否足夠
		浴缸缸體是否有滲漏情形
	(4) 淋浴間	淋浴隔屏密閉性是否良好(將隔屏關起後，用水朝隔屏縫隙及地面沖)
		隔屏門開關順暢
		地板洩水坡度是否平順，方向是否朝向排水孔
		落水頭固定是否良好，周遭泥作收邊是否平整
	(5) 馬桶	表面有無損傷瑕疵
		馬桶蓋有無鬆動及刮傷
		沖水量及排水是否正常
		水箱注水是否達一定水位即停止
		沖完水後，馬桶周邊有無滲水
	(6) 抽風扇(是否為多功能形式)	可否正常運轉
		運轉是否太大聲
		其他如烘乾等功用是否能正常運作
	(7) 地面排水孔	蓄水檢查洩水坡度及排水功能是否正常
		落水頭固定是否良好，周遭泥作收邊是否平整
	(8) 五金配備	鏡面平整無刮傷
		置物架、毛巾架、肥皂架等五金固定是否牢靠，有無生鏽刮痕

主要項目	細項	注意事項
5.    廚房	(1) 櫥櫃	每一門片打開及閉合是否正常順暢
		門鉸鏈有無生鏽或轉動不順情形
		抽屜抽拉是否順暢
		菜刀架固定是否牢靠
		檢查櫥櫃面體有無刮撞傷
		上櫃門開啟時不會撞到燈具或天花板上的設備
	(2) 檯面、洗滌槽	表面有無刮傷
		櫃體與牆面是否密合
		蓄水水塞可否緊密，排水是否順暢，水槽下方管線有無滲漏
	(3) 瓦斯爐	功能是否正常
		運轉有無雜音
		瓦斯軟管接頭處是否緊密
		排煙軟管是否接妥至戶外
	(4) 排油煙機	功能是否正常
		排油煙機燈號是否正常
		油杯及網紙等配件有無缺漏
	(5) 天花板	照明燈具是否正常運作
		是否有安裝瓦斯滲漏偵測器及消防警報器

主要項目	細項	注意事項
6.    機電及冷氣排水設備	(1) 總開關箱	總開關牆面開口收邊是否平整
		開關箱面板是否平整無傷痕
		開關箱門開關是否順暢，閉合是否緊密
		箱內線路是否整齊
		每個迴路標示是否明確
		將所有迴路開至ON，再檢查每一開關及燈具功能是否正常
	(2) 開關	開關夜視功能是否正常
		開關面板有無損傷
		每個開關及燈具是否可正常運作
	(3) 對講機	索取使用手冊
		呼叫功能是否正常
		警報等功能是否正常，按鈕及燈號是否正常
	(4) 插座	插座牆面修邊是否正常
		面板平整有無翹起或破損
		每個插座供電是否正常
	(5) 緊急照明燈	是否能正常運作
	(6) 燈具	是否能正常運作
	(7) 消防設備	逃生、消防設備是否齊全且運作正常
	(8) 冷氣排水孔	預留之冷氣排水孔是否可正常排水

主要項目	細項	注意事項
7.    前後陽台		排水孔排水是否順暢
		開關及燈具是否正常
		陽台欄杆高度是否與圖說相符，固定是否穩固
		是否預留室外機用電插座及冷媒管配管位置
		壁地磚是否平整

主要項目	細項	注意事項
8.    文件	(1) 土地所有權狀(正本)	土地建物權狀—確認所有權人、土地建物標示部分、坪數計算無誤，以及確認車位號碼或位置
	(2) 建築物所有權狀(正本)	坪數是否短少，需詳細核對所有權狀是否符合契約規定坪數
	(3) 使用執照(影本)	房屋興建完成，主管機關(縣市政府工務局)核發
	(4) 房屋保固證明書	詳載售後服務流程及保固內容、期限等，要與契約規定相符
	(5) 無輻射鋼筋汙染、無海砂屋之保證書	要求建商出具無輻射鋼筋之汙染及非海砂屋之保證
	(6) 設備使用手冊	房屋設備甚多，有使用手冊協助，將來有關操作使用，維修保養、簡易修繕都能得心應手
	(7) 水電費、管理費、瓦斯費影本	交屋日賣方應結清且交付收據影本，若賣方未付清，可代扣相當費用或另行約定
	(8) 稅單影本	房屋稅單、地價稅單結算—原則上依合約約定結算，若約定以交屋日為繳納基準日，則賣方須提供稅單影本並核計，或另行約定代繳代付的方式
	(9) 費用明細表	產權移轉登記、設定稅費、代書代辦費用及其他規費明細，均依契約規定由買方負擔
	(10) 售後服務連絡方式	建商大抵設有客戶服務單位、提供售後產品修繕、諮詢、設備保養維修等相關售後服務，需掌握相關連絡管道，以備不時之需
	(11) 本票	應退回原簽署之本票
	(12) 各項建材品牌，型號及供應商列表	便於日後維修

主要項目	細項	注意事項
9.    其他	(1) 房屋鑰匙	應包含社區大廳、信箱、玄關大門及室內門之鑰匙，至少應有乙式兩份
	(2) 建材等級	設備及使用建材之品牌及規格是否與契約相同，不同時則依契約條文商談補償或重作事宜
	(3) 室內實測面積	與契約所附平面圖核對，誤差需小於契約容許範圍