房地產知識 | 買屋 | 老屋CP值高？入手前注意七大重點

老屋因房價相對便宜加上公設比低且免繳高額管理費，促使不少民眾會選擇購買，不過老屋由於屋齡高且屋況較差，因此591房屋交易網提醒民眾，入手老屋前最好先仔細驗屋，留意房屋的建築結構、耐震度、水電管線以及是否為漏水屋，最後由於銀行對於老屋的貸款成數多為5~6成，所以民眾得先準備較高的自備款。

｜確認建築結構

為確保老屋安全，得先確認房屋的建築結構，一般來說，房屋使用年限會依「固定資產耐用年數表」訂定，建築結構從弱到強分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、鋼骨混凝土（SC），其中目前多數的建築物以RC結構居多，RC、SC與SRC的使用年限為50年，不過部分高齡老屋仍為加強磚造房屋，使用年限僅約35年。

｜評估耐震能力

台灣因地震頻繁，因此購買老屋前除了瞭解房屋結構、參考完房屋使用年限後，由於早期興建的房屋可能潛在耐震能力不足的問題，建議民眾可以觀察房屋的外觀，像是建築物是否歪斜、樑柱有沒有裂縫，另外，政府於921大地震後也修正建築物的抗震標準，所以若房屋是在1999年12月31日前設計或建造，建議購買前應該先行評估房屋的耐震能力。

｜漏水問題遭隱瞞

老屋最怕遇到漏水問題，建議民眾在看屋時初步可以先觀察房屋牆角有無滲水或是油漆色差，因為若為漏水屋的話，屋主多會重新粉刷以掩蓋水痕，再來若是房屋有重新裝潢，建議可以輕敲牆壁，若為木板隔間就很可能是為了掩蓋嚴重壁癌進而整修，最後還可以掀開天花板查看，部分屋主會將集水盒藏於天花板上以掩蓋漏水狀況。

同時建議民眾要確認屋主有在不動產說明書中勾選無漏水欄位，勾選後只要買方在交屋後5年內發現房屋漏水，並在6個月內通知屋主，都可以依民法請求瑕疵擔保責任，以保障自身的權益。

｜水電管線老舊

老屋由於屋況較差，因此最常遇到水電管線老舊的問題，像是水管生鏽、卡垢，嚴重的話還可能造成漏水或是馬桶不通，建議驗屋時要先測試排水功能，尤其是位於2樓的房屋，因為公寓排水管線多在2樓交會，若是不通就可能造成回堵，同時也可以將每個插頭孔都插上電器測試，檢查會不會因為供電不足而發生跳電的狀況。

｜銀行貸款成數低

購買老屋還得要注意貸款成數，若是買屋齡太高的房子，在辦理房屋貸款時，多數銀行通常只願意給予5~6成的貸款，將提高民眾自備款金額，因此購買前得衡量自己的資金能力，以免簽約買屋後發現貸款不順利，無法付出頭期款，導致違約，建議可以挑選位於市中心及鄰近捷運站的房屋，容易談到較好的貸款成數。

｜確認非輻射與海砂屋

老屋除了結構和屋況可能影響居住安全外，輻射屋及海砂屋同時也是購買老屋的風險，輻射屋指的是房屋所使用的鋼筋受到輻射污染，釋放出的放射線將會危害人體健康，尤其是在1982~1984年間蓋的較有可能為遭受輻射污染的房屋，另外，海砂屋則會加速鋼筋腐蝕，嚴重損害房屋的結構，政府也於1998年修訂輻射值的標準，建議民眾在購買前可以委託專業機構進行檢測。

輻射屋、海砂屋跟漏水屋相同，在「不動產說明書」中皆為應記載事項，建議民眾要確認屋主是否有如實勾選，若是檢測後發現超出標準才能解約。

｜容易有違建隱憂

老屋由於早期興建時，當時的建築法規較不嚴峻，容易產生像是頂樓加蓋或是陽台外推等違建的問題，一般而言，政府會依據違建產生的日期做為拆除的依據，像是在1995年後蓋的違建，經查報後即拆除，而1995年前蓋的違建則列入分期處理，因此建議民眾購買前可以仔細檢查房屋的不動產說明書，或是上各地縣市政府建管單位網站，也有列管違建或查報拆除的名單可以查詢。

【購買老屋7項重點】

★重點1	確認房屋建築結構
★重點2	評估房屋耐震能力
★重點3	小心漏水問題被隱瞞
★重點4	房屋內部水電管線老舊
★重點5	銀行貸款成數恐較低
★重點6	確認房屋非輻射屋或海砂屋
★重點7	房屋恐有違建隱憂

Tips：

購買老屋除了享有相對便宜的房價外，近年搭上都更與危老熱潮，不少民眾也會考量到重建後的增值性而入手，不過得留意，老屋雖然有都更的增值優勢，但是都更時常見地主整合不易與申請程序曠日廢時等問題，造成整個都更案到完工可能需要耗費5～10年，將可能導致民眾資金上的壓力，因此建議民眾購買老屋還是先以自住考量為主。

資料來源：

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