房地產知識 | 法拍 | 法拍屋能買嗎？買法拍的誘因和風險

法拍屋，很多人都聽過，但很少人買過。有別於交易熱絡的預售屋、新成屋、中古屋市場；法拍屋就像一個黑盒子，好像只有愛撿便宜、敢冒風險的投資客敢碰。一般民眾通常敬而遠之，總覺得這種房子不能買，不敢買，也不知道怎麼買。

 

我也沒有買過法拍屋的經驗，但基於對房地產投資的興趣做了些研究；所以能夠稍微來釋疑，談談法拍屋的來歷，還有購買法拍屋的利弊得失。

 

法拍屋的由來是「不良債權」，簡單來說，當有人跟銀行借錢，無論房貸或是信貸，還不出錢時，銀行催收不到錢，就能向法院申請拍賣借款人的房子來抵還帳款。小至欠繳信用卡費、積欠大樓管理費，大至公司倒閉、支票跳票，總之只要欠錢不還，名下房產就可能遭到法拍。

 

換言之，法拍屋是鬼屋？凶宅？輻射屋？海砂屋？很可能都不是，只是欠債人持有的房子。就房屋這項物件而言，跟中古屋並沒有不同。

 

法拍屋和一般中古屋的最大差異，是在於交易流程和可能衍生的問題。

 

先說交易方式：法拍屋是由法院負責拍賣，一般程序下就是訂出投標時間，價高者得；如果沒人要買導致流標，那下次拍賣房價就會打八折。如果連續三拍都流標，就會進入應買公告階段，此時只要有人願意出價就能購買，先搶先贏；要是還賣不掉，可以再減價特別拍賣。

 

法拍屋拍賣流程
第一拍	第二拍	第三拍	應買公告	特別拍賣
底價	底價×80%	底價×64%	底價×64%	底價×51.2%

 

這算是多數人購買法拍屋的最大誘因！如果一開始房屋的底價接近市價，隨著拍賣流程進行，投資者就有機會買到8折甚至64折的房產，假設再以市價銷售，就能獲得可觀的回報。所以雖然這是一個需要雄厚資本才能投入的領域，還是許多人被利潤吸引趨之若鶩。

 

但購買法拍屋也有許多潛在的風險，最嚴重的莫過於「使用權的取得」、「點不點交」的問題；試想一下，債務人畢竟不是心甘情願要賣房子的，他可能還住在裡面、沒錢搬家、也不想搬，所以會百般阻饒房屋點交；某些情形下法院會協助強制點交，但是難免耗時費力，有些難處理的狀況法院則不點交，將燙手山芋留給買方自己想辦法。

 

法拍屋使用權取得
點交	法院強制執行	空屋、屋主自住、第三人無權占有、承租人被排除租賃權
不點交	拍定人自行處理	租賃關係存在(租約未到期、不定期租約)、共同持分

 

買法拍屋除了要擔心使用權取得不易外，屋況不明更是一大問題。不像一般買預售屋可以看樣品屋、買中古屋可以直接看房，買法拍屋除了法院提供的標售資訊外，什麼都看不到！只能算算看房屋、土地坪數、公設大小，跟實價登錄比對看看價格便不便宜；然後靠簡單記載的查封筆錄了解房屋的使用狀況，但還是對於房子的內部狀態一無所知，連窗戶在哪裡，有沒有廁所都看不出來。

 

當然有心的話，可能可以明查暗訪，找鄰居、找管理員、找房仲，想盡辦法多了解該房產的室內格局，甚至找到樓上樓下相同位置的房屋，進去一探究竟。但這部分算是可遇不可求，比較保險的做法，通常還是直接做好最壞的打算，估一筆重新整修的費用當作購屋成本。

 

簡單整理購買法拍屋的利與弊，供大家自行判斷：

 

法拍屋的利與弊
誘因	價格低於市價、產權清楚有保障
風險	使用權取得不易、屋況不明、資金需求大

 

總結來說，要撿便宜買法拍屋，就要做好心理準備，有可能會因裝修成本超出預期，或是交屋程序曠日廢時而導致利潤被侵蝕；因為時間和金錢都是成本，遇到棘手問題還得勞心費力，所以天下沒有白吃的午餐，就像投資的世界高風險高報酬一樣。

 

還有一點非常值得提醒，強制執行法規定：「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」。換句話說，法拍屋沒有瑕疵擔保責任，無論房屋漏水、鋼筋裸露，還是危樓、凶宅，買到房屋的人都只能摸摸鼻子自認倒楣，看要自行吸收修繕費用，還是認賠便宜賣掉。總之法拍屋不是不能買，甚至很多人搶著買，想大賺一筆，但誠心建議，先衡量自己的財務狀況和風險承受度，了解這些真的可能發生的問題再做決定，才不會被貪心所誤、因小失大。