房地產知識 | 書摘 | 第一次買法拍屋就上手

 

1.      認識法拍屋

1.1.     購買法拍屋流程：蒐集資料→調閱謄本→實地勘察→評估財力及投標價→開立銀行本票→繳納保證金→投標→開標→繳清餘款→取得權利移轉證書→申報契稅→點交→移轉登記。

1.2.     買法拍屋的好處：低於市價、產權確定、投資報酬率高。

1.3.     買法拍屋的缺點：資金調度困難、無法得知屋況、使用權的取得。

1.4.     法拍屋的來歷：欠債不還、抵押債務不還、欠稅未繳。

1.5.     購買法拍屋的必備條件：充裕的資金調度、熟悉市場行情、了解法拍程序、充分掌握資訊。

 

【購屋管道比較】

購屋管道	優點	缺點
自行購屋	可買預售屋、省仲介費	手續麻煩、可能遇到購屋糾紛
找仲介購屋	交易過程有保障、售後服務	需支付仲介費用
買法拍屋	產權清楚、價格低於市價	屋況不明、資金周轉困難、點交過程費時
買銀拍屋	價格低、銀行可提供貸款	物件選擇少、條件差

 

2.      購買銀拍屋

2.1.     購置管道：直接找銀行、透過仲介公司、參加不動產拍賣會。

2.2.     買銀拍屋的好處：價格便宜、可辦貸款、有屋況瑕疵擔保、可以事先看屋、無使用權取得的問題。

2.3.     買銀拍屋的缺點：通常是法拍賣不掉的房子，條件較差、選擇不多。

 

3.      蒐集法拍資訊

3.1.     關注重點：標的位置、持份坪數、權利範圍、拍賣次數、投標時間、土地地目、建物建材、拍賣底價、保證金額、查封筆錄、點交與否。

 

4.      調查你中意的法拍屋

4.1.     閱讀查封筆錄：產權狀況、使用情形、是否點交。

4.2.     無權占有法院可以排除後點交；有權占有，如租賃，通常不點交。

4.3.     調閱土地及建物登記謄本：與法院公告資料核對。

4.4.     謄本上會記載所有權人的戶籍住址，可進而聯繫看屋。

4.5.     實地勘察：周邊環境、房屋狀況、市場行情。

 

5.      訂出你想投標的價錢

5.1.     法拍價格排序：底價＜法拍行情＜可出價上限＜前拍底價＜市價。

5.2.     買法拍屋的成本：
必須支付：投標金額、稅費、地政規費、水電管理費、裝修費。
可能支出：貸款利息、代書費、仲介費、搬遷費。

5.3.     推估出房屋市價、相關成本費用後，即可依據預期報酬率回推投標價。
（投標價＋成本費用）×（１＋報酬率）＝市價

5.4.     投標時需繳納保證金，得標後7日內要繳清剩餘價款。

5.5.     籌措資金管道：投資工具變現、信用貸款、房屋貸款、代標公司代墊、集資。

 

6.      投標前的準備工作

6.1.     確認投標日→開立支票帳戶→填寫投標書→繳納保證金。

6.2.     支票上的受款人寫自己，而不是法院；兌現時間要在投標日之前。

6.3.     得標與否是看投標總價，但土地與建物的價錢卻是將來課稅的依據；建議把土地的價格拉高，建物超過底價就好，轉售時如果購入的價格高於賣出時的土地公告現值，就不用繳納土地增值稅。

 

7.      正式登場投標

7.1.     常見流標原因：不點交、屋況、產權有問題、地段差、增值潛力低、脫手不易。

 

8.      取得房屋所有權

8.1.     得標後若未如期繳款，需負擔減價再行拍賣造成的價差。

8.2.     契稅為契約價值的6%，可依據建物拍定的價格，或是房屋評定現值，兩者擇低申報。

8.3.     向稅捐機關申報契稅；向地政機關辦理權利移轉登記，取得所有權狀。

8.4.     空屋可自行點交，會同管理員開鎖進入，將現況拍照存證。

8.5.     若有人佔用，需向法院提出民事強制執行點交聲請狀，並支付出差費。法院從受理申請到執行需要1個月，建議在取得權利移轉證書後就先申請點交，並同時辦理過戶登記，比較節省時間。

8.6.     法院第一次點交為柔性勸導，請佔有人限期搬離；第二次則是強制驅離，須找好鎖匠及搬家公司，直接開鎖進入並將遺留物搬走。

8.7.     與建物不可分割的裝潢屬於拍定人；可分割的家具物品屬於債務人。

8.8.     若有租賃房客，須等到租期屆滿或不續租，或承租人違約才能終止。

 

9.      委託代標公司辦理

9.1.     找代標公司的好處：節省時間、資料齊全、專業經驗、代墊資金、代辦點交、降低風險。

9.2.     找代標公司的缺點：增加成本，被騙風險(投標價過高、證件被盜用、不協助點交事宜、亂收費用)。

9.3.     選擇代標公司要點：合法公司、專業知識、服務項目、收費標準。

9.4.     代標服務流程：確認需求→挑選物件→調查評估→簽約→投標→代墊款項→取得權利移轉證書→產權過戶登記→房屋點交。

9.5.     委託契約內需載明投標價格上限、服務內容、收費方式。