房地產知識 | 稅務 | 房地合一2.0，新制修法，6大重點報你知

張貼者： IMS 7月 19, 2021

政府在2021年4月三讀通過房地合一2.0修法，2016年後取得的房地都適用，今年7/1將正式上路。591房屋交易網整理出房地合一新制6大重點，包括房地合一稅1.0與2.0的差異、哪些人會被新制影響等，最新資訊讓你一次掌握。

房地合一稅1.0是什麼？

房地合一稅(1.0)為2016年上路的房地交易稅制，屬交易稅，出售房地須申報，有獲利就得繳稅，與財產交易所得稅(舊制)差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課重稅。

房地合一稅計算方法

課稅基礎（賣價－買價－相關費用－土地漲價總數額）Ｘ適用稅率

例子：

詹先生在2018年5月以1,200萬金額購入板橋一間公寓，在2019年6月以1,500萬售出。

買：2018年5月購入板橋一間公寓	售：2019年6月售出
購買價：1,200萬元相關費用：8萬元(契稅+印花稅+代書費) 仲介費：12萬元修繕費：100萬元土地價值：100萬元	售出價：1,500萬元仲介費：60萬元土地價值：180萬元(期間漲價80萬)

房地合一課稅基礎計算方式：1500-1200-(8+12+100+60+80)=40

售出價-購買價-(相關費用+購屋仲介費+修繕費+賣屋仲介費+土地漲價總數額)

由於詹先生持有期間超過1年未滿2年，適用稅率為35%(1.0版)

其需繳納的房地合一稅金額為：40萬×35%=140,000元

註：於契約完成30日內完成申報

房地合一稅1.0和2.0差異為何？

房地合一稅2.0將在2021年7/1上路，但在此之前，民眾仍可適用修法前的規定，且在修法前交易案件也完全不受新制影響，也不會回溯補稅。以下也列出1.0與2.0版本主要6大差異重點：

重點1：課重稅2年延至5年

重點2：法人比照個人課稅

營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅，防止個人藉設立營利事業短期交易來避稅。

重點3：擴大房地課稅範圍

將預售屋交易及實質移轉房地的股權交易納入課稅，抑制預售屋炒作，防杜以股權移轉方式炒作不動產。

■ 預售屋同「個人短期交易」稅率規定，5年內轉手交易且有獲利，就得課35%~45%重稅。

■ 交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由國內房地構成。

註：交易未上市櫃股票已課房地合一稅者免按所得基本稅額課稅

註：排除屬上市、上櫃及興櫃公司的股票交易

重點4：土地漲價總數額設上限

房地合一稅的課稅公式為：賣價－買價－相關費用－土地漲價總數額

但因為有不少民眾會透過高報土地移轉現值，來增加可減除的土地漲價總數額，規避稅負，為杜絕此現象，此次修法也針對土地漲價總數額設上限。

註：土地漲價總數額＝交易當年度公告土地現值（或申報移轉現值）－前次移轉現值

註：超過上限部分不可減除，但超限部分計算繳納的土增稅可列費用

重點5：五種交易不影響

五種房地交易型態不受修法影響，抑制投機炒作，避免波及無辜。

維持稅率20%	★ 個人及營利事業非自願因素 (如調職、非自願離職賣屋)
	★ 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地之交易
	★ 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉
	★ 營利事業興建房屋完成後第一次移轉
維持稅率10%	★ 自住房地持有並設籍滿6年 (課稅所得400萬元以下免稅)