1.
導論
1.1. 公寓大廈管理條例，其實只是一套教人如何訂定規則的基本規則。
1.2. 公寓大廈管理範圍包含建物及其基地，對象是包含建物區分所有權人(屋主)在內的所有住戶。
1.3. 報備的好處：存款利息免稅；管理建築物外觀。
1.4. 住戶：包含區分所有權人及承租人。
1.5. 管理費應由「區分所有權人」負擔。
1.6. 好的管理可以提升社區大樓價值，房價約高出一成。
1.7. 社區大樓成員的互信程度越高，其管理組織的運作效率越高。
1.8. 處理公共事務最重要的考慮因素：「公平」、「效率」、「既得利益」。
1.9. 社區大樓容易出現「集體不作為」現象，稱為「集體行動的困境」。
1.10. 奧卡姆剃刀原理，指「多」並不意味「必要」。
2.
影響公寓大廈管理的先天因素
2.1. 公寓大廈管理目標，是建立「管理機制」去預防與解決「管理問題」。
2.2. 休閒公共設施的困境：維護成本高昂，使用公平性。
2.3. 社區理想的規模，是具有足夠的人數可以分攤共用設施的管理維護成本(人越多時均攤成本越低)，同時又容易達成共識解決問題(人越少時越容易)。
2.4. 公寓大廈管理條例規定，起造人必須按照建築物工程造價提撥公共基金。
3.
公共基金
3.1. 經區分所有權人會議決議繳納的「管理費」其實就是「應繳納之公共基金」，而「應繳納之公共基金」又包含於「應分擔之費用」。不管何者，其基本精神都是「公平合理」。
3.2. 事前收錢屬於「應繳納之公共基金」，事後收錢屬於「應分擔之費用」。
3.3. 「管理費」與「修繕基金」，分別支付管理性質與修繕性質、經常性與非經常性的費用。
3.4. 公共基金不單是修繕基金，它是公寓大廈全體區分所有權人所共有、長期累積結餘形成的一筆錢，由管理委員會或管理負責人管理運用，用以支應包括但不限於公寓大廈管理組織從事各項管理維護與公共設施修繕所需要的費用。
3.5. 公寓大廈應在規約中明確界定：
3.5.1.
管委會年度內「經常性公共基金」支出總額
3.5.2.
管委會年度內「非經常性公共基金」單次支出上限與總額
3.5.3.
主委年度內「非經常性公共基金」單次支出上限與總額
3.6. 公共基金可設置獨立科目，「專款專用」以求公平。
3.7. 公寓大廈公共支出最理想的分攤方式是區分所有權人依比例原則所繳交的管理費除了支應短期各項例行性管理、維護、服務開支外，同時共同分擔長期重大修繕、更新經費。要達此目標，社區大樓必須先具備「建物及設備維護、修繕、更新計畫」。
3.8. 現金收付制會計方法：前期結餘、本期收入、本期支出、本期結餘。
4.
規約
4.1. 規約是法律以外的第二層保障；其功能在延伸法律的不足，滿足公寓大廈的個別需要。
4.2. 區分所有權人會議決議位階低於規約，因此當與規約牴觸時無效。
4.3. 有必要在規約中明訂修改規約須具備比一般區分所有權人會議決議更高的出席與決議標準。
5.
區分所有權人會議
5.1. 會議跨不過人數門檻、找不到人出任管理委員才是常態。
5.2. 一般區分所有權人會議有二個功能：決議重大事項與選任管理委員。
5.3. 特別決議須有較高門檻：規約的訂定與修改、重大修繕或改良、約定專用與約定共用的設定、住戶的強制驅離與區分所有權強制出讓、拆除重建。
5.4. 議案的形成：管委會主動提案、管委會接受住戶建議後提案、區分所有權人連署達一定比例。
5.5. 在開會前確定議案，可以把會議從「集會型態」轉變成「投票型態」。
5.6. 規劃提供「委託書」和「議決書」；委託書上可載明區分所有權人是否同意受委託人變更議決書內容，及是否同意受委託人行使議決書以外議案表決權。
6.
管理委員會
6.1. 公寓大廈的最高權力機構是區分所有權人會議，定期會議一年一次。
6.2. 公共事務決策中，又以核決經費動支的權力為其關鍵。
6.3. 連任限制是針對常務委員(主任委員、財務委員、監察委員)而設，常務委員卸任後，可以繼續擔任一般管理委員。
6.4. 管理委員退場機制：可以發動「管理委員會任期中全面改選」，召開臨時區分所有權人會議，重新推選管理委員。
7.
公寓大廈管理實務運用
7.1. 屋頂漏水修繕問題，決策者(管理委員會)與使用者(頂樓住戶)不同，易生爭端；不妨將修繕責任交給頂樓住戶，再給予管理費減免。
7.2. 管道間漏水修繕，應由管委會以公共基金處理，但不須負擔「無過失責任」；水費增加或屋內進水，都由住戶自行負擔。
7.3. 面對無法解決的問題，也可以交給法院用訴訟決定。
7.4. 問卷調查僅是管委會收集住戶意見、作為制定決策的參考依據；
連署除了要求召開區分所有權人會議外不具效力；
公投，必須透過召開區分所有權人會議實現。
8.
展望公寓大廈管理發展
8.1. 社區大樓對管理公司的需求就只剩下包裝在「管理」和「保全」外衣底下的「人力派遣」。
8.2. 完整的「物業管理」應包含目前「保全公司」與「公寓大廈管理維護公司」的服務內容。
8.3. 人是組織發展的原動力，也是決定管理成敗的關鍵因素。
8.4. 「管」：對行為加以限制；「理」：依循一定的方法和程序。
8.5. 系統化管理：以最低的成本發揮最具價值的管理服務功能。
8.6. 有功無賞、打破要賠的情勢，造就出不求有功、但求無過的消極態度。
9.
問答精選
9.1. 建立好的公寓大廈管理制度，把所有執行層面的工作交給管理服務人，將管理委員的角色定義為公共事務的決策者。
9.2. 公寓大廈管理良好、有效率運作的基礎是社區大樓推選出代表(管理委員)、設置公共基金並建立規範。
9.3. 公寓大廈的資料應該隨時保持公開透明，亦即任何住戶要求閱覽或影印時，都應該配合提供，不論其動機目的。
10.
附錄
10.2. 問卷不可代替區分所有權人會議決議。
10.3. 公寓大廈重大修繕或改良之標準，應由區分所有權人會議決定。
10.4. 區權會僅對受託人之受託比例有限制，對委託人之總數並無限制。
10.5. 區權會受託人不得再委託給第三人。
10.6. 管理費之繳納是區分所有權人(房東)之義務。
10.7. 催告，應以書面為之，例如郵政存證函或是法院認證函。
10.8. 住戶積欠管理費有優先清償權，其受償順序與第一順位抵押權同。
10.9. 管委會宜參與原區分所有權人強制執行之債權分配。
10.10. 兩戶打通，該牆壁若屬構造上之承重牆，則不得拆除。
10.11. 水管漏水，應判斷破裂處屬於專有部分、約定專用部分、或共用部分、約定共用部分、或共同壁、樓地板，才能決定修繕責任。
10.11.1.
專有部分、約定專用部分：區分所有權人或約定專用部分之使用者
10.11.2.
共用部分、約定共用部分：管理委員會
10.11.3.
共同壁、樓地板：雙方區分所有權人共同平均負擔
10.12. 規約之效力，當事人、繼受人皆須遵守，有別於一般之契約。
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