房地產知識 | 書摘 | 黑心投資客炒房告白：搞懂中古屋坑錢陷阱的17堂課

1.      黑心投資客的17招炒房密技

1.1.     速成裝修法：米白色一度漆、夾板壁紙遮掩壁癌、不拆除直接鋪地磚、山寨版衛浴設備、浴櫃廚櫃不防潮、矽利康不防霉、抽油煙機沒往外排放、管線沒重拉、假插座、電線迴路容量不足易跳電。

1.2.     女性客戶：一廚二浴三收納、L型廚房、高腳椅吧檯、泡澡浴缸、更衣間；男性客戶：客廳大、廚房小、三人沙發、三房兩衛、插座多、光纖網路線。

1.3.     防範假自住、假租約，記得查驗謄本移轉日期、出租期間能否自由看屋。

2.      Sway教你買屋談判術

2.1.     看屋挑時段：下午3點，可查看通風對流、西曬問題，午後雷陣雨的潑漏水狀況；晚上8點，可感受周遭環境噪音、鄰居素質。

2.2.     中古大樓：外牆磁磚修補狀況、是否有滲水潮濕痕跡；管理安全度、登記簿進出狀況；垃圾間清潔度及通風狀況，是否有洗手槽；裝潢請留意不用拆的部分，如隔間牆、天花板；從維修孔查看樓板及木作支架的潮濕度、管道間是否有異味；紗窗髒汙程度；鐵窗安全性；管理基金使用狀況。

2.3.     中古公寓：觀察一樓大門、公共空間使用情況、附近道路是否有裝監視器；巷弄寬度；夜歸安全性、陽台外推的熱水器有無強制排氣、鐵窗是否構成攀爬路線；樓梯間整潔度、是否有滅火器；若有頂樓加蓋，避開鴿舍、基地台；判別壁癌，可以聞牆面味道，是否有一股潮濕酸酸的發霉味。

2.4.     透天厝與別墅：注意土地大小形狀與利用度；面寬四米以上；格局中樓梯與廁所的位置，是否讓空間過小而零碎；景觀與隱私問題。

2.5.     購買預售屋，代銷公司手上的溢價額度，就是能否殺價撿便宜的關鍵。

2.6.     建材的好壞差異，反映在房價上頂多每坪差一萬元上下。

2.7.     底價與表價的差距，多半為八折；可以用八五折作為出價的最高標。

2.8.     新屋與中古屋大約有兩成至四成的價差。

2.9.     車位也能殺價！議價空間約為五萬至二十萬元。

2.10. 中古屋的開價：屋主底價+賣屋仲介費(4%)+兩成以上的議價空間。

2.11. 投資房殺三成、自住房殺兩成五；挑毛病殺價法，要以難以改變的缺點為主；仲介費激勵法，爭取較低的成交價與服務費總額。

3.      番外篇：破解建商話術的三堂課

3.1.     制震器至少要裝一半以上的樓層，才有效果；制震大樓的低樓層千萬別買，尤其是窗邊就有裝制震器的單位，壓力集中牆壁易龜裂。

3.2.     真正的隔震大樓，必須有一整層的隔震層；且維護費用高。

3.3.     點交確實、售後願意負責的建商，就算是良心建商。

【看屋隨身小工具】

物品	用途
鋼珠	檢查客廳、臥室地板是否平整？浴室是否有洩水坡度？
指南針	確定開窗方位，判斷通風及採光狀況。
香水	把窗戶全打開，到廁所、廚房噴一下；測試當如廁有異味、或廚房開伙有油煙味時，整間房子的空氣流通狀況。
衛生紙團	丟到馬桶裡沖掉，測試排水狀況。
手電筒	天花板上方、管道間內部，檢查房屋素顏角落用。
棍子	敲敲地板和牆壁磁磚，是否有空心聲音。
手機	拍下房屋現況，包含買賣隨附的家具及家電。
充電器	也可用小夜燈代替，測試插座是否有通電。