房地產知識 | 租屋 | 簽約注意事項

簽約注意事項

一、適用範圍

本契約書範本之租賃標的用途，係由承租人供作居住使用，並提供租賃雙方簽訂住宅租賃契約時參考使用。

二、租賃意義

稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約(民法第四百二十一條)。當事人就標的物及租金為同意時，租賃契約即為成立。為使租賃當事人清楚了解自己所處之立場與權利義務關係，乃簡稱支付租金之人為承租人，交付租賃標的物之人為出租人。

三、租賃標的

(一)租賃標的範圍屬已登記者，以登記簿記載為準；未登記者以房屋稅籍證明或實際測繪之位置略圖為準。

(二)租賃標的範圍非屬全部者(如部分樓層之套房或雅房出租)，應由出租人出具「租賃住宅位置格局示意圖」標註租賃範圍，以確認實際住宅租賃位置或範圍。

(三)為避免租賃雙方對於租賃住宅是否包含未登記之改建、增建、加建及違建部分，或冷氣、傢俱等其他附屬設備認知差異，得參依本契約範本附件「租賃標的現況確認書」，由租賃雙方互為確認，以杜糾紛。

(四)承租人遷入租賃住宅時，可請出租人會同檢查住宅設備現況並拍照存證，如有附屬設備，並得以清單列明，以供返還租賃住宅回復原狀之參考。

四、租賃期間

(一)住宅租賃之期間超過一年者，應訂立書面契約，未訂立書面契約者，視為不定期限之租賃。住宅租賃契約未定期限者，租賃雙方當事人得隨時終止租約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

(二)又租賃雙方當事人為舉證方便，通常會以書面訂定期限，參考民法第一百六十六條規定，契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立。故租賃雙方簽約時宜明訂租賃期間，且應至少三十日以上，以保障租賃雙方當事人權益。

五、租金約定及支付

(一)租金係以月租金額為計算基準，並應約定每次支付月租金之月數、時間及方式。

(二)承租人應依約定時間支付租金，不得藉任何理由拖延或拒付，出租人於租賃期間亦不得任意要求調整租金。

六、押金約定及返還

(一)押金具有擔保承租人因租賃所衍生之債務，主要用於擔保損害賠償及處理遺留物責任，而預為支付之金錢，其金額最高不得超過二個月租金之總額，承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。

(二)出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。

七、租賃期間相關費用之支付

(一)有關使用住宅而連帶產生之相關費用(如水、電、瓦斯、網路及管理費等)，實務上有不同類型，部分契約係包含於租金中，部分則約定由承租人另行支付，亦有係由租賃雙方共同分擔等情形，宜事先於契約中明訂數額或雙方分擔之方式，以免日後產生爭議。

(二)租賃標的範圍非屬全部者(如部分樓層之套房或雅房出租)，相關費用及其支付方式，宜由租賃雙方依實際租賃情形事先於契約中明訂數額或雙方分擔之方式，例如以房間分度表數計算每度電費應支付之金額，但不得超過台灣電力公司所定夏季用電量最高級距之每度金額。

八、使用租賃住宅之限制

(一)承租人應依約定方法，為租賃住宅之使用、收益，並應遵守公寓大廈規約所定之一切權利義務及其他住戶應遵循事項。

(二)依租賃住宅市場發展及管理條例第九條第一項規定，轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部。考量實務屢有無權轉租，引發租賃糾紛或致次承租人居住權益受損情事，為兼顧保障出租人及次承租人權益及避免產生爭議，租賃雙方當事人宜於契約中約明出租人是否同意或不同意轉租其租用之住宅全部或一部。

(三)本契約書範本之租賃住宅，不得供營業使用，故出租人得不同意承租人為公司登記、商業登記及營業(稅籍)登記。

九、修繕

(一)租賃住宅或附屬設備之修繕，除契約另有訂定、習慣或因可歸責於承租人所致者外，由出租人負擔；出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為時，承租人不得拒絕。

(二)出租人之修繕義務，在使承租人就租賃標的能為約定之住宅使用、收益，如承租人就租賃標的以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕義務範圍。(最高法院六十三年台上字第九九號判例參照）

(三)租賃住宅或附屬設備由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時，承租人得自行修繕，並請求出租人償還其費用或於本契約書範本第三條約定之租金中扣除。

十、室內裝修

(一)租賃住宅有室內裝修之必要，承租人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝修，但不得損害原有建築之結構安全。租賃雙方並應約明返還租賃住宅時，承租人應負責回復之狀況，以避免爭議。

(二)出租人同意承租人進行室內裝修者，承租人應依相關法令規定辦理，且不得損害原有建築之結構安全；另所指「應依相關法令規定辦理」，包括都市計畫法、消防法及建築法等相關法令在內。例如將舊租賃住宅進行室內裝修，應依建築法第七十七條之二規定辦理，並遵守下列事項：

1、供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可。但中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審查。

2、裝修材料應合於建築技術規則之規定。

3、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。

4、不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施。

前項建築物室內裝修應由經內政部登記許可之室內裝修從業者辦理。

十一、提前終止租約之約定

(一)租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，租賃雙方得隨時終止契約。故契約當事人於簽訂契約時，請記得約定得否於租賃期間提前終止租約及違約金之賠償額度，以保障自身權益。

(二)定有期限之租賃契約，如約定租賃之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應按照本契約書範本第十三條約定先期通知他方。如租賃之一方未依約定期間先期通知他方而逕行終止租約者，最高只能賠償他方一個月租金額之違約金。

(三)租賃雙方雖約定不得終止租約，但如有本契約書範本第十六條或第十七條得終止租約之情形，因係屬法律規定或事實上無法履行契約，仍得終止租約。如無第十六條或第十七條得終止租約之情形者，租賃雙方當事人則得本於契約自由原則，自行約定違約金。

十二、出租人提前終止租約

為確保租賃住宅適居性及安全性，出租人為收回租賃住宅重新建築時，應按照本契約書範本第十六條，於終止前三個月，以書面通知承租人，並提出具體事證，以確保承租人居住權益。

十三、承租人提前終止租約

(一)承租人如於租賃期間發生疾病或意外，有長期療養需求並提出具體事證，得依照本契約書範本第十七條第一項提前終止租賃契約。

(二)依民法第六條規定，承租人死亡時，喪失權利能力，其繼承人如無使用租賃住宅需求，得按照本契約書範本第十七條第三項提前終止租賃契約。

(三)前項情形，其繼承人應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人。

十四、租賃住宅之返還

(一)承租人返還租賃住宅時，如有附屬設備清單或拍照存證相片，宜由租賃雙方會同逐一檢視點交返還。

(二)承租人返還租賃住宅時，如未將戶籍或商業登記或營業(稅籍)登記遷出，所有權人得依戶籍法或商業登記法或營業登記規則等相關規定，證明無租借情事，向租賃住宅所在地戶政事務所或主管機關申請遷離或廢止。

十五、爭議處理

(一)本契約發生之爭議，雙方得依下列方式處理：

1、依直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法規定申請調處。

2、依鄉鎮市調解條例規定，向鄉、鎮、市(區)調解委員會聲請調解。

3、依民事訴訟法第四百零三條及第四百零四條規定，向法院聲請調解。

4、依仲裁法規定，向仲裁機構聲請仲裁。

(二)鄉、鎮、市(區)調解委員會調解成立之調解書經法院核定後與民事確定判決有同一效力；仲裁判斷，於當事人間，與法院之確定判決，有同一效力。

(三)司法院訴訟外紛爭解決機構查詢平台：http://adrmap.judicial.gov.tw/

十六、租賃契約之效力

為確保私權及避免爭議，簽訂住宅租賃契約時不宜輕率，宜請求公證人就法律行為或私權事實作成公證書或認證文書。

十七、契約分存

(一)訂約時務必詳審契約條文，由雙方簽章或按手印，寫明戶籍、通訊住址及身分證統一編號或身分證明文件編號，契約應一式二份，由雙方各自留存一份契約正本。如有保證人，契約應一式三份，由雙方及保證人各自留存一份契約正本。

(二)若租約超過二頁以上，租賃雙方宜加蓋騎縫章，以避免被抽換；若契約內容有任何塗改，亦必須於更改處簽名或蓋章，以保障自身權益受損。

十八、確定訂約者之身分

(一)簽約時應先確定簽訂人之身分，例如國民身分證、駕駛執照或健保卡等身分證明文件之提示。如限制行為能力人(除已結婚者外)訂定本契約，應依民法規定，除依其年齡及身份、日常生活所必需者，不必經法定代理人允許外，應經法定代理人或監護人之允許或承認。若非租賃雙方本人簽約時，應請簽約人出具授權簽約同意書。

(二)出租人是否為屋主或二房東，可要求出租人提示產權證明如所有權狀、登記謄本或原租賃契約書（應注意其租賃期間有無禁止轉租之約定）。

十九、不動產經紀人簽章

租賃住宅若透過不動產經紀業辦理者，應由該經紀業指派經紀人於本契約簽章。

資料來源：

內政部不動產資訊平台>法規與知識>契約書範本>住宅租賃契約書範本(107.06.27函)>簽約注意事項