房地產知識 | 貸款 | 養兒防老過時了，現在流行「以房養老」

隨著高齡化社會的到來，民眾退休時若只剩房子而現金不夠用的話，現在則可以考慮向銀行承辦商業型以房養老貸款，把房子轉化成現金來支付生活費及醫療費等。民眾應於申辦前多留意以房養老的實施流程、適用對象、貸款額度及注意事項，最後由於每間銀行方案不同，建議民眾可先行評估後再選擇。

【實施流程】

1.          民眾將居住的房子拿去銀行抵押貸款，銀行會每月支付生活費用，不過扣除的利息費用也會隨著時間越久越多。

2.          貸款結束後，民眾得先將從銀行所領取的款項還清才能拿回房子，否則將直接由銀行接手拍賣。

3.          拍賣屋款若多於借款本金與掛帳利息，會再還給民眾。

【適用對象】

民眾名下有房子，且年齡符合申辦銀行資格者(多為60~65歲)，就可以向銀行申請以房養老。

【貸款額度】

貸款額度取決於貸款人的不動產價值，視擔保品坐落區位、屋齡狀況等，多數銀行最高可貸7成，尤其是位於台北市及新北市捷運站周邊的房子。

【注意事項】

1.          因銀行貸款採機動利率，若日後利率升高，貸款利息就會增加，每個月給付金就會減少得更快。

2.          以房養老上限通常是30年，期滿就必須還款，此時若貸款人還健在且沒有其他儲蓄，將面臨沒房又沒錢的窘境。

【各家銀行方案比較】

	年齡門檻	最高可貸成數	貸款利率	最長貸款年限
合庫銀行	60歲	7成	2.16%~2.6%	35年
土地銀行	63歲	7成	1.86%~2.66%	30(加計年齡不得低於95)
華南銀行	63歲	依銀行鑑估核定	2.53%	30(加計年齡不得低於93)
台灣銀行	60歲	7成	1.86%~2.66%	10、20、30(加計年齡不得低於95)
第一銀行	60歲	台北市8成、其他縣市7成	1.95%~3.5%	35(加計年齡不得低於95)
台灣中小企業銀行	60歲	7成	1.85%起	30(加計年齡不得低於90)

【試算】

以房屋鑑價1800萬元、貸款成數7成、年利率2.2%、貸款期限30年為例：

●   實際可貸金額：1800萬元×70%＝1260萬元

●   第一個月可領金額：35000元

●   第二個月可領金額：35000元－64元(利息)

●   第三個月可領金額：35000元扣除銀行遞增利息

●   其他月份以此類推

Tips：

以房養老若選擇按月還息將會出現「領越久、錢越少」的情況，因此民眾若是貸款金額未超過5成，就可以選擇將利息全數掛帳(利息到貸款結束後再一次清償)，或是選擇部分掛帳，也就是每月利息最高僅為撥款金的1/3，超過的利息則至貸款到期再一次結清，以便靈活運用資金。

資料來源：

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