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房地產知識 | 貸款 | 養兒防老過時了,現在流行「以房養老」

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隨著高齡化社會的到來,民眾退休時若只剩房子而現金不夠用的話,現在則可以考慮向銀行承辦商業型以房養老貸款,把房子轉化成現金來支付生活費及醫療費等。民眾應於申辦前多留意以房養老的實施流程、適用對象、貸款額度及注意事項,最後由於每間銀行方案不同,建議民眾可先行評估後再選擇

【實施流程】
1.          民眾將居住的房子拿去銀行抵押貸款,銀行會每月支付生活費用,不過扣除的利息費用也會隨著時間越久越多
2.          貸款結束後,民眾得先將從銀行所領取的款項還清才能拿回房子,否則將直接由銀行接手拍賣。
3.          拍賣屋款若多於借款本金與掛帳利息,會再還給民眾。

【適用對象】
民眾名下有房子,且年齡符合申辦銀行資格者(多為60~65),就可以向銀行申請以房養老。

【貸款額度】
貸款額度取決於貸款人的不動產價值,視擔保品坐落區位、屋齡狀況等,多數銀行最高可貸7成,尤其是位於台北市及新北市捷運站周邊的房子。

【注意事項】
1.          因銀行貸款採機動利率,若日後利率升高,貸款利息就會增加,每個月給付金就會減少得更快。
2.          以房養老上限通常是30年,期滿就必須還款,此時若貸款人還健在且沒有其他儲蓄,將面臨沒房又沒錢的窘境

【各家銀行方案比較】

年齡門檻
最高可貸成數
貸款利率
最長貸款年限
合庫銀行
60
7
2.16%~2.6%
35
土地銀行
63
7
1.86%~2.66%
30(加計年齡不得低於95)
華南銀行
63
依銀行鑑估核定
2.53%
30(加計年齡不得低於93)
台灣銀行
60
7
1.86%~2.66%
102030(加計年齡不得低於95)
第一銀行
60
台北市8成、其他縣市7
1.95%~3.5%
35(加計年齡不得低於95)
台灣中小企業銀行
60
7
1.85%
30(加計年齡不得低於90)

【試算】
以房屋鑑價1800萬元、貸款成數7成、年利率2.2%、貸款期限30年為例:
   實際可貸金額:1800萬元×70%1260萬元
   第一個月可領金額:35000
   第二個月可領金額:35000元-64(利息)
   第三個月可領金額:35000元扣除銀行遞增利息
   其他月份以此類推

Tips
以房養老若選擇按月還息將會出現「領越久、錢越少」的情況,因此民眾若是貸款金額未超過5成,就可以選擇將利息全數掛帳(利息到貸款結束後再一次清償),或是選擇部分掛帳,也就是每月利息最高僅為撥款金的1/3,超過的利息則至貸款到期再一次結清,以便靈活運用資金。

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