舊屋翻新 | 檢討 | 房屋漏水責任歸屬問題：樓上漏水，樓下出錢，合理嗎？

老房子的包袱就在於，翻新整修只能顧到自己家，公有部分如頂樓、外牆的管理維護必須仰賴管委會，而公共走廊、樓上樓下與隔壁鄰居的狀況，更是只得碰運氣勤祈禱別有惡鄰。當然這些共通性的問題，所有房屋都會遇到，差別只是房屋年紀越大，出狀況的機率也越高，如果剛好管理鬆散或各家自掃門前雪，處理起來就容易四處碰壁。

在此之前，其實老屋出租的反饋一直都不錯，除了上次文化石牆崩裂的驚魂記之外，我記得房客只有問過我工業風吊扇如何調整風速，還有廚房專用插座迴路的位置。聽到房客說住得很開心、很有家的感覺，我們也備感驕傲。

今年初還有一次，房客反映洗手槽附近的地板黏黏的，經過比對當初施工的照片後，發現正好是舊有排水孔蓋的位置，與設計師討論後，懷疑是排水管堵塞導致內部濕氣散不掉，或是太常將熱水直接倒入管道內，熱氣造成地板脫膠；我將相關建議提供給房客後，他也坦承當時確實因天冷常泡茶倒入沸水，經溝通後，改沖些冷水地板就恢復正常了。

近期真正讓人傷透腦筋的事件，是套房浴室牆面出現明顯的水痕，聯絡裝潢公司勘查後，確認上方的水管並無破裂，但天花板卻有一大片深色區域，疑似樓上浴室防水層破裂，導致一路滲水害到樓下住戶。因為滲漏問題得從源頭根治，所以裝潢公司只能將查驗結果告知我，並提供相關照片後，請我自行與樓上鄰居協調維修。

後來我通知了大樓管理員與總幹事協助聯繫，聽說類似的漏水問題也不是第一次發生了，果然是老舊大樓的通病，再次請抓漏師傅評估過後，我就接獲管理員來電通知，說這筆防漏修繕費用要請我也付一半費用，聽到消息的當下我瞬間光火，明明是樓上漏水，怎麼到頭來我這個受害者還要出錢維修呢？！這豈不是做愛心幫人修房子嗎？一時之間，總覺得這口氣嚥不下去。

接著開始搜尋相關資訊時，才逐步認知到處理漏水問題，從抓漏到修繕，從釐清責任到訴諸法院，真是有太多撕破臉的案例與不為人道的辛酸故事。

以法律為出發點，簡單來說，就是看哪邊漏水、誰造成的，決定誰來出錢。

公寓大廈管理條例：

1. 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
2. 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
3. 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

翻譯成白話文來說，

1. 自己的家自己修。
2. 公共區域如頂樓、外牆，則由管委會負責，即全體住戶負擔。
3. 與隔壁鄰居或樓上樓下共用的牆壁，若可證明是其中一方導致漏水，那就是肇事者付費；若無法明確歸咎責任或自然使用下造成問題，就得雙方平均分攤費用。

以實務為出發點，如果我能找來專業師傅抓漏背書洩漏來源，並舉證說明是樓上住戶施工問題造成漏水，那就不必付半毛錢；反之，當初打動我的是姥姥的這段話：「真的，相信我，若你付錢，樓上就願意修漏水，就可以去燒香謝天了」，既然樓上鄰居也有配合修繕的意願，我也懶得把事情鬧大、拖延到最後害了自宅，不如花錢消災了事。

有錢好辦事，後來聽說師傅幫樓上浴室重新施作防水，漏水事件便暫時落幕了。當然，我也上了寶貴的一堂課，學習到漏水問題如何判定責任歸屬，還有實際協調解決的經驗。到頭來，漏水這種鳥事還是有解決最重要，與鄰居、管委間也是以和為貴，寧可多交些朋友也不要樹立敵人，沒想到老屋裝修除了自家防水要做好，還得幫樓上鄰居出點維修費用呢，希望這次的漏水問題有獲得根治，新防水層至少再撐個二十年吧！

參考資料：
全國法規資料庫>公寓大廈管理條例
小院>樓上漏水，屋主不處理，要怎麼辦呢？
遠東人月刊>公寓大廈漏水，修繕責任歸誰？