房地產知識 | 書摘 | 觀念決定一生的財富：租屋賺大錢、人生逆轉勝的絕招

1.      投資房地產，扎穩馬步沒在怕！

1.1.     當個稱職、專業的房地產投資達人，全方位經營包租與買賣，首要條件就是「耐煩」。

1.2.     自住與投資(出租、轉賣)的相同處在於，你覺得住得舒適，房客或買家才會住得舒適；不同處在於，你喜歡的不見得是別人喜歡的。

1.3.     沒有一棟房子需要住一輩子，有利可圖的時候，可以轉賣就轉賣。

1.4.     採用企業化經營管理策略：業務觸角多元、電腦自動管理、收租方式嚴謹、提供舒適環境、注重行銷廣告。

1.5.     各種方式都能賺：出租(單純的包租公)、代管代租(幫別的包租公找到房客，或者管理套房)、代標法拍(幫人標法拍屋)、代租轉賣(把有房客入住的屋子轉賣給別人，買家直接就能當包租公，提高賣相)、直接轉賣(買賣賺價差)、二房東(用較低價位跟房東承租房子，再轉租出去)。

1.6.     打一場團體戰，讓房仲、代標業者、代租代管公司、網路、裝潢修繕業者、高科技、房客、土地代書、管理員、里長、鄰居、政府機關、警察、民間組織、銀行當你的小幫手。

2.      嚴選黃金屋，可賣可租保證賺！

2.1.     選擇好地段：人口淨移入的區域，學區、住辦混合或辦公大樓周圍，生活機能一定要強，在A級地段挑B級產品，在B級地段挑A級好貨。

2.2.     高風險的不動產類別：獨立小套房、郊區豪宅、土地、店面。

2.3.     中古屋的優點：價位便宜、生活圈成熟、公設比低、老屋拉皮賜予新生命。

2.4.     挑選中古屋撇步：參考附近成交行情、調查產權是否清楚、使用坪數與權狀坪數是否相同、了解是否有積欠各項費用、有無保固期、居住環境有無惡鄰、屋況是否良好。

2.5.     投資法拍屋要留意：看懂法拍屋公告，標的物是土地或房屋？是否出租？有無增建違建？有無設定優先購買權？最好事先考察屋況，調查區域行情，將整修費用估算在成本內，了解法院是否點交。

2.6.     利用裝潢提高投資價值：通風透氣有窗戶、獨立門戶有衛浴、五星設備有品質；老屋拉皮可提升房價，花錢投資換來高出租率。

3.      摸清潛規則，買賣交易不吃虧！

3.1.     賣房時要用感性訴求感動買家，買房時要理性分析別被廣告迷惑。

3.2.     只有成交價，沒有行情價。

3.3.     影響購屋成本的主要因素：房貸利率、經濟發展、閒置資金、市場供需、有心炒作。

3.4.     年租金／房屋總成本(取得成本+裝潢成本)＝租金投資報酬率，建議設定在比定存利率高2~3%，此公式適合打算買賣賺價差的人採用。

3.5.     年租金／購屋自備款(包含貸款支出)＝租金投資報酬率，建議設定在15%以上，此公式適合以貸款進行財務槓桿操作的人採用。

3.6.     提升租金報酬率的兩大武器：「壓低買價」，「裝潢加值」。

3.7.     誘人的投報率背後可能暗藏陷阱：小心賣家計算時以自備款取代房屋總價，刻意忽略房貸支出或壓低房貸利率，調高房貸成數，膨脹房屋租金收入。

3.8.     房貸租金替代率＝每月可負擔的租金／每月房貸支出，大於60%時建議買屋，小於60%則建議租屋。

3.9.     殺價策略：蒐集情報，做好功課；先談單價，再談總價；一問再問，摸清底價；以量制價，團購夠力；莫忘贈品，能A就A；現金為王，說話大聲；巧扮黑臉，欲擒故縱；嫌東嫌西，要求降價；排練戲碼，反將一軍；堅持立場，絕不動搖。

3.10. 小心變成屋奴！避免過度裝潢、投資要考慮轉手性、運用財務槓桿得量力而為。

3.11. 投資客不需要考慮節省利息，如何降低投入成本才是考量重點，所以申請貸款時，要盡量爭取少付一點自備款，並延長還款時間。

3.12. 了解租金行情，擬訂定價策略，短期出租降低空屋率，進可賣，退可租，善加利用廣告文宣。

4.      留心小細節，保障權益好管理！

4.1.     好房客就是：「準時付租金、生活習慣好、愛護居住環境」。

4.2.     約法三章，避免房客欠租不繳、毀約、破壞裝潢、未經允許當起二房東。

4.3.     營造安全環境：24小時錄影的監視器、門禁管制、防火器材、電熱水器、清潔阿姨打掃公共區域。

5.      改變舊觀念，生意市場一大片！

5.1.     任何時候都是進場投資房地產的好時機！

5.2.     腦袋決定口袋，觀念決定一生的財富。