房地產知識 | 書摘 | 房市風暴：從人口緊縮看未來房市的危機與商機

1.      土地神話與房市完美風暴

1.1.     土地神話的基礎來自於土地的稀有性與無法滿足人類的占有慾望兩大因素。

 

2.      人口減少與住宅剛性需求消失

2.1.     人口成長帶動房市上漲，但人口負成長將於2022~2026年發生。

2.2.     家庭人口結構改變，家戶人口數越來越少，一人一戶成為主流。

 

3.      少子化何時讓房市崩盤

3.1.     房屋需求變數和成人人口關係較密切，出生人口數的增加，對房屋市場的影響不大，但對20年後房價的上升則有顯著影響。

3.2.     多子化，對經濟或房地產消費的影響，是短期利空、長期利多；
少子化，對經濟或房地產消費的影響，是短期利多、長期利空。

3.3.     戰後嬰兒潮世代：泛指在1945~1965年出生的人。
回聲潮世代：戰後嬰兒潮世代生育的下一代，約1976~1982年出生。

3.4.     生育率下降，導致幼年人口比例不斷下滑，預估2061年不到10%。

 

4.      高齡化與龐大遺產繼承

4.1.     「家有一老，如有一寶」→「家有四老，全家累倒」！

4.2.     平均壽命延長造就高齡化社會，年齡中位數2061年預估為57歲。

4.3.     老化指數＝（65歲以上人口）／（0~14歲人口）＊100%。
2017年，老年人口數超過幼年人口數，老化指數超過100%；
預估到2061年，老年人口是幼年人口400%。

4.4.     高齡族群持有住宅比率較高，且持有年齡層仍不斷攀升。

4.5.     少子化、高齡化，導致房屋繼承與贈與的件數逐年成長。

 

5.      人口紅利與房市高峰同步轉下

5.1.     幼年人口依賴比＝（0~14歲幼年人口）／（15~64歲勞動年齡人口）＊100%；
老年人口依賴比＝（65歲以上老年人口）／（15~64歲勞動年齡人口）＊100%；
扶養比＝依賴人口指數＝扶幼比＋扶老比。

5.2.     扶幼比逐年下滑，預估2061年為19%，平均每5.3人要扶養一個小孩。
扶老比逐年上升，預估2016年為76%，平均每1.3人要扶養一個老人。
1962~2061這100年間，扶養比先降後升，2012年為扶養比最低點35%，1962年與2061年的扶養比雖然都是94%，但1962年是扶幼比遠高於扶老比，2061年卻相反，扶老比遠高於扶幼比。

5.3.     人口紅利期，指勞動年齡人口達總人口66.7%以上，扶養比50%以下。
依此定義，台灣的人口紅利期為1990年至2026年。

 

6.      六都未來搶人口救房市

6.1.     縣市人口密度＝縣市總人口÷縣市總行政面積
都市計畫人口密度＝縣市都市計畫現況人口÷縣市都市計畫面積
都市住商區人口密度＝縣市都市計畫現況人口÷縣市都市計畫住宅區商業區面積

6.2.     都市住商區人口密度和房價相關性高，可由其判斷出房價高低。

 

7.      2018-2060房市預測

7.1.     人口結構的改變：高齡化、少子化、人口減少，將影響房市結構改變。

7.2.     平均居住面積增幅有限：人均居住面積已經由2.2坪提升至14.5坪。

7.3.     都市化人口已達上限：都市人口比率約80%。

7.4.     空屋迭創新高：空屋率由1%提高到20%，住宅供給過剩。

7.5.     自有住宅率到頂：自有住宅率由六成增加至85%。

7.6.     家戶購屋比下降：平均家戶購屋比從8%降至3%，低交易量恐成常態。

7.7.     房價所得比過高：2016年全國平均房價所得比為9.35倍。

7.8.     家戶結構小型化：中大家庭轉變為一或二人家戶為主的單身或小家庭結構。

7.9.     家戶數成長受限：平均每戶人口數從6人降至2.7人。

7.10. 擁有多戶住宅比率高：2014年統計，約四分之一的家戶持有兩戶以上的房屋。