房地產知識 | 書摘 | 黑心房仲的告白：買屋簽約前最後救命的17堂課

1.      買屋簽約前最後救命的17堂課

1.1.     房仲搶客法：地政機關查詢、買通建商或代銷、中古屋免費估價、偷。

1.2.     房仲帶看黃金時段：週五六日、早上十點、傍晚五點。

1.3.     最省錢的防漏水招數，就是在天花板裡偷塞個接水盤；用芳香劑掩蓋廚廁異味、擺盆栽遮蔽路沖或嫌惡設施。

2.      不再上當，從此學會買屋的4大關鍵

2.1.     和房仲過招的9大SOP標準流程

2.1.1.   上網查關鍵字：「火災」、「淹水」、「凶宅」、「土石流」；搜尋地址及社區名稱，到置高點觀察周邊環境、用Google Map鳥瞰街景。

2.1.2.   拒絕配餐，自己找物件；列出明確需求，要求去看還沒放上網的房屋。

2.1.3.   非「禮」勿視，一個物件要花一小時；認真看屋。

2.1.4.   非「理」勿聽：找個在地的朋友陪你看屋；蒐集負面資料作參考。

2.1.5.   回想你家婆婆媽媽的「水果行理論」；做個大聲公、領頭羊。

2.1.6.   擺出大咖架勢：當個保持距離的高傲客戶；要比房仲更精明。

2.1.7.   不懂也是一種招數；多問多記、交叉核對、勤能補拙。

2.1.8.   不要客氣，爽快地在心裡畫一個「×」；客觀評比、理性判斷。

2.1.9.   記得對房仲喊暫停；避免衝動購屋。

2.2.     解開不動產說明書的秘密：務必謹守6大關！

2.2.1.   建物標示＝房子的身分證和健康證明；查看「用途」、「持份面積」、「建築完成日期」、「主要建材」。

2.2.2.   土地標示＝你家的持分有多少？留意「土地使用分區」、「權利範圍」。

2.2.3.   房屋現況說明＝慎防爛房子裝豪宅；需逐項清查、確認。

2.2.4.   建物測量成果圖＝違建、外推的照妖鏡；可與平面圖比對。

2.2.5.   其他相關注意事項＝看清楚奢侈稅由誰吸收？違建現況轉移？

2.2.6.   最新日期的謄本＝輕鬆推估賣方成本價；核對「貸款金額」、「所有權人」、「坪數」、「前次移轉日期」。

2.3.     魔鬼藏在細節裡：看格局圖揀好厝

2.3.1.   客廳：面寬及深度至少三米，電視及沙發後方要有安定牆面，落地窗決定房屋座向，朝南的採光通風最理想。

2.3.2.   餐廳：緊鄰陽台採光較佳，留意收納櫃空間，是否影響行走動線。
廚房：依生活習慣決定是否做成開放式，檢視料理空間與冰箱位置，避免從廚房進出廁所；避開「一箭穿心」格局，即客廳窗、廚房門、廚房陽台連成一直線；瓦斯爐背後的牆面不要放床頭。

2.3.3.   臥室：注意尺寸，放入衣櫃和床組後，再重新審視空間；留意開窗方位，房間避免西曬，廁所避免朝北；床頭後方不要開窗，避開馬桶、電梯、電視，勿正對廁所門，上方勿壓樑；看窗外留意隱私問題。

2.3.4.   陽台：客廳陽台可增加採光，工作陽台以洗衣曬衣之功能性為優先。
雨遮：寬度不宜超過50公分。

2.3.5.   座向：影響採光及通風，要注意戶外條件；客廳宜朝南，臥室避免朝西或朝北，廁所朝西最乾燥，朝南穢氣易隨風吹入，工作陽台朝東或朝西日照充足，曬衣服容易乾。

2.3.6.   公共空間：棟距會影響隱私及安全性；口字型社區要避開低樓層面中庭及轉角戶；二樓留意排水管線、店面性質、車道位置，九樓十樓注意中繼水箱之噪音及漏水，十一樓以上有消防灑水設備，要計算天花板高度，頂樓室溫較高，也要留意屋頂漏水問題。

2.3.7.   停車位：須注意進出動線、距離電梯遠近、車位附近的柱子位置。

2.4.     經濟艙還是商務艙？裝潢成本學問大

2.4.1.   建議以五年為期規劃裝潢藍圖，考慮結婚及生小孩時間點。收納空間要比當下需求預留更多！

2.4.2.   預算不足時，優先投入重新粉刷及浴室整修。經費中等時，視需求加入天地壁整修、水電、木作工程與家具家電。

2.4.3.   若交由設計師操刀，整體設計及施工費，一坪約1~5萬元。

2.4.4.   冷氣需預拉管線，排水管要有斜度；留意洗衣機搬進陽台之動線；注意隔間牆承重限制；依生活習慣配置插座、開關、電話線、網路線；二十年以上老屋，建議重配水管電線；更換門窗或整修浴室，需特別注意防水補強；不建議修改消防灑水頭長度；油漆品質影響健康不要省！

【空間需求表】

項目	選擇
沙發	2人座、3人座、3+1人座、3+2人座
地板	塑膠地磚、拋光石英磚、超耐磨地板、實木地板
燈具	桶燈、投射燈、主燈、間接情境燈、立燈、書櫃燈
鞋櫃	現成鞋櫃、半身高系統櫃、整面鞋櫃牆
牆壁	油漆、櫃子、壁紙、電視櫃、展示櫃
床	單人床、標準雙人床、加大雙人床、嬰兒床、客房床
桌椅	電腦桌、書桌、梳妝台、床頭櫃、邊桌
衣櫃	1.5公尺、3公尺、6公尺、更衣室
收納櫃	五斗櫃、電器櫃、餐具櫃、酒櫃、清潔沐浴用品櫃
廚房	二口爐、三口爐、開放式、冰箱300~500L
餐廳	方形餐桌及4張椅子、圓形或伸縮型餐桌
浴室	3件或4件式衛浴、降板浴缸、多功能乾燥機
陽台	戶外桌椅、鐵鋁窗、收納櫃、洗衣機、曬衣架
窗戶	氣密窗、隔熱紙、外推窗、八角窗
冷氣	窗型、一對一、一對多分離式、隱藏式、冷暖變頻空調

【裝修預算評估表】

項目	平均行情
油漆	一坪3千元(依品牌不同)
廁所	整間5~10萬元，一個馬桶連工帶料5千元起跳，磁磚依品牌一坪約2~8千元不等
冷氣	3坪空間的小房間約需要1噸的規格。窗型冷氣的價格在1萬左右，分離式1萬5千元起跳，日系品牌估3萬。以此類推。 (因為省電因素，寧可買噸數大些，也不要買太小台或剛好)
天花板	一坪3千元
系統櫃	一公尺約1~2萬元(包含衣櫃)
地板	連工帶料一坪7千元(拋光石英磚或海島型木地板)，石材一坪1萬元起跳
敲牆壁	一道牆3萬元
廚具	台製美耐板櫃體一公尺1萬元，鋼琴烤漆櫃體一公尺3萬元
水電	重拉管線一坪5千元；若有漏水，一處2萬元
窗戶	ㄧ般大小的氣密窗一處3萬元
沙發	一般等級的沙發，X人座等於X萬元，牛皮>合成化纖皮>布
床組	標準雙人尺寸的台製床墊約1萬元，獨立筒2~3萬元，原裝進口名牌床約5萬元起；木板床架5千元起，機能床組或實木床架2萬元起
窗簾	固定尺寸一窗3千元起，落地窗簾1萬元起，自行挑布訂製一窗約1~3萬元不等
冰箱	小冰箱6千元，中冰箱1萬元，大冰箱2萬元，變頻3萬元，進口6萬元
電視	雜牌或台廠2萬元，進口4萬元
洗衣機	一般10L大的1萬元，14L大的2萬元，洗脫烘機型4萬元，進口滾筒機型6萬元