房地產知識 | 書摘 | 這樣買房子最安全：結構達人教你安全購屋100問

1.      購屋前要注意的事

1.1.     第一次購屋，選擇成屋較好；預售屋要承擔更多不可預期的風險。

1.2.     按建築法規定，計算房屋面積時，應以牆的中心線為基準。

1.3.     工地監工，要留意混凝土濃稠度、梁柱鋼筋排列方式及密度。最重要的是，詢問是否有土木或結構技師在工地現場。

2.      替中古屋做健康檢查

2.1.     輻射屋的建物使用執照核發於71年11月到75年1月間。

2.2.     海砂屋的成因，不外乎誤用含鹽分高的海砂或海水、或河砂細度模數小、水泥用量不足，導致混凝土含氯量過高，結構體剝落、鋼筋腐蝕外露。

2.3.     海砂屋的病徵：樓板的混凝土保護層突起剝落、鋼筋裸露、梁上出現水平裂縫、柱子出現垂直裂縫。

2.4.     觀察屋角與鄰近房屋是否平行，可判斷地基是否傾斜。

2.5.     檢查壁角、樓板、梁柱上的裂縫，若寬度大於0.3mm，且成斜角45度延伸，通常表示房屋不均勻沉陷，或是混凝土強度不足。

2.6.     可在客廳或臥室地板放置小圓球測試平整度，但不適用於有做洩水坡度設計的廚房及浴室。

2.7.     買中古屋時，選擇裝潢簡單、單純粉刷油漆的房子，比貼滿壁紙、夾板的安全。

2.8.     中古屋勘查三部曲：樓板混凝土是否剝落？牆是否有裂縫？梁及柱上有無水平、垂直或斜裂縫？

2.9.     房屋因傾斜、沉陷、地震受力變形時，最先產生裂縫的多半是牆。

2.10. 結構牆通常為15cm厚的鋼筋混凝土造；非結構牆分為外牆、隔戶牆、隔間牆，與梁柱相接越多者，對於結構的貢獻就越大。

2.11. 梁的兩端若有任一端連接到柱子，就稱為大梁。

2.12. 梁水平裂縫、柱垂直裂縫、樓板底部平行帶狀裂紋，帶寬約5~10公分→混凝土含氯量過高，俗稱海砂屋。

2.13. 牆面水平或垂直裂紋、牆角傾斜裂紋、梁側兩端斜八字形裂縫、梁垂直裂紋、柱水平裂紋、樓板頂面或底部角落斜裂紋、樓板底部與梁平行裂紋→混凝土乾縮，可能是灌注混凝土時加水，或使用過多爐石粉、飛灰取代水泥所造成。

2.14. 梁底牆頂間斜裂紋、外牆規則性裂紋、梁側某一端平行斜裂紋、柱單向斜裂紋、樓板頂面沿梁邊緣裂紋→建築物傾斜或地基不均勻沉陷。

2.15. 牆、梁、柱、樓板底部不規則裂紋→表層水泥砂漿粉刷不良。

2.16. 牆開口角落斜裂紋、牆垂直裂紋延伸至梁、梁側某一端或兩端交叉斜裂紋、梁側及底部螺旋狀裂紋、柱頂或底部交叉形斜裂紋、樓板頂面或底部平行斜裂紋→地震造成。

2.17. 鐵管易生鏽；不鏽鋼管延展性差、造價昂貴；鉛管延展性好，但有毒；塑膠管適用於冷水；熱水高溫以銅管為優。

2.18. 檢測中古屋三大重點：建築物立面是否傾斜？梁柱牆樓板有無裂縫？屋內外有無滲漏水痕跡？

3.      買房子除了看地段，還要選地質

3.1.     台中地質屬於卵礫石層，土質強度居全省之冠。

3.2.     理想的山坡地房屋，最好蓋在坡度20度以下之緩坡上。

4.      小心地震！

4.1.     地盤越軟、房屋越高，則震動週期越長；故在堅硬的地盤上，低樓層房屋較易產生共振現象，受地震的影響也較嚴重。

4.2.     耐震設計之精神：小震不壞、中震可修、大震不倒。

4.3.     開挖地下室可以降低土壤沉陷，增加基礎承載力；地下室樓板面積最好略等於地面層，筏式基礎地基穩固，耐震力佳。

4.4.     制震器每層樓至少要裝4個，1/2以下低樓層都要裝設；隔震墊則是每根柱子下都要有，為了避免建物移位，還要再加裝制震器。

4.5.     樓層低、擺動週期短，適合作隔震；樓層高，擺動週期長，適合作制震。

5.      解開房屋結構設計的陷阱

5.1.     純鋼骨構造受到氣溫變化易產生脆性破壞，且不耐燒，相較之下鋼筋混凝土造或鋼骨鋼筋混凝土造的房屋，反而更為耐震防火。

5.2.     一樓挑高開放空間、樓中樓、夾層屋，都是結構體質較軟弱處。

6.      老屋拉皮該注意的裝潢重點

6.1.     頂樓加蓋應力求減輕房屋載重量，選用輕鋼架、鋼浪板、玻璃、輕質混凝土、輕隔間、木板，取代磚牆、水泥、石棉瓦。

6.2.     依建築法規定，住宅室內載重設計為200kg/m²；屋頂則是150kg/m²。

6.3.     空中花園或泳池，除了排水、防水問題外，也要考慮屋頂載重設計。

6.4.     房屋若有設置泳池，位於地下室結構最為安全；其次為一樓，室外又優於室內；最差則是頂樓。

6.5.     由於地基自然沉陷作用，若利用房屋周邊空地加蓋擴建，新舊牆壁交接處易產生裂縫、造成漏水、潮濕、不均勻傾斜等問題。

6.6.     中古屋裝修前，應針對結構體現況做檢查，請結構技師重新評估耐震能力；更新水電管線、避免敲除牆面，抗震能力才不致下降。

6.7.     上下有梁、左右有柱的剪力牆，是非常重要的抗震結構牆面。

6.8.     隔戶牆需使用具備防火功能的24cm磚牆，或是12cm鋼筋混凝土牆，抗震效果佳；隔間牆則分為12cm磚牆，或無防火效果的輕隔間牆，對結構較無影響。

6.9.     大樓上方1/3樓層的非結構牆，移除較無危險性。

6.10. 中古屋裝潢重點：重修水電管線、補縫、粉刷、鋪整地材。

7.      結構大事要找專業技師

7.1.     一個建案的結構體造價，約佔4成費用；機電與水佔2成；其餘為建築。

7.2.     各類專業技師：結構工程、土木工程、大地工程、電機工程、冷凍空調工程、水土保持、建築師。

8.      疑難雜症解疑篇

8.1.     樓高50公尺以上稱為超高樓，結構設計上須包含風力控制。

8.2.     外牆上有招牌或廣告看板，鋼釘固定處容易造成牆面裂縫、導致漏水。

8.3.     鄰房改建開挖地基前，應申請「施工前房屋現況鑑定」，拍照存證。

8.4.     火災時，火場溫度及延燒時間均會影響混凝土的強度，有可能造成結構體弱化，建議請專業結構技師現場評估。

8.5.     若陽台樓板外緣無梁，為懸臂樓板，將陽台欄杆改建為外牆時，應設置窗戶，不要砌成整道磚牆，以減少原始樓板的承載量。

8.6.     爐石粉和飛灰，可提高混凝土緻密度，取代水泥比例不得超過20%。

8.7.     捷運共構宅，耐震能力要求高，交通便利、生活機能優；但須注意出入動線、公設比偏高、住商混合進出人員複雜、噪音、瓦斯來源。