房地產知識 | 書摘 | 川普策略：給房產投資人的建議(Trump Strategies for Real Estate)

1.      學川普做自我推銷：在不動產界出人頭地需要的五大人格特質

1.1.     熱情是會傳染的，用不屈不撓的精神激勵別人以獲得幫助。

1.2.     試著和所有人建立良好關係、培養信任感，給人們留下愉快印象。

1.3.     運用作秀手法，讓不動產更為吸睛，或讓個人傳達出適當的印象。

1.4.     比別人做更充分的準備工作，預先設想每個可能的問題與答案。

1.5.     值得一做的事情都是困難的，為了成其事，你必須不屈不撓。

2.      夢想要遠大：川普如何選擇房地產做投資

2.1.     地點固然重要，但並非一切，只是一筆好投資的開端。善用創意與願景改變使用方式、做出令人耳目一新的翻新，改善任何地點。

2.2.     願意為精華地段多付點錢；但對於不當的房地產，沒有所謂適當價格。

2.3.     不買未來無法創造大幅增值遠景的房地產；發掘尚未被列入售價考量的潛在價值，探究各種讓房產增值的方法。

2.4.     選擇地點的四大考量：視野好、名聲好、有成長潛力、便利性。

2.5.     每個問題都有標價。問自己：「解決這個問題，能賺多少錢？」

2.6.     把問題視為機會；把「不可能」的事，視為「只是要多花點時間」而已。

2.7.     發揮創意思考解決方案，越是複雜的問題，越能創造高額利潤。

2.8.     購買前先擬定企劃書，內容包含各項預期成本、可供利用的融資清單、預期收益、預定時間表、如何提升房產價值、重新修繕的效益、如何籌措資金、後續管理及銷售策略。

3.      談判的原則：看川普如何運籌帷幄

3.1.     堅持繞過代理人，直接與決策者談判。

3.2.     創造產品的獨特性，以此作為行銷的賣點。

3.3.     不要被合法化的煙幕誤導，要有懷疑精神、自行查證。

3.4.     每一場談判都需要預先計畫，每一次的溝通都是談判。

3.5.     避免快速交易，良好的交涉應該讓買賣雙方都得到滿足感。

3.6.     人們痛恨浪費時間，只要投入的時間越多，越不容易放棄交易。

4.      高效的不動產談判技巧與策略

4.1.     談判的最終目的，就是從中獲利。賺取金錢、知識、或滿足感。

4.2.     談判一開始的目標，在於知己知彼、了解交易限制、對方真正需求。

4.3.     談判力量的來源包括：保存良好的檔案紀錄、預印表格、公司政策、知識、承受風險的意願、時間。

4.4.     熟練的談判人員所具備的五大特質：個性、對主題的了解、管理資訊的能力、對人性的了解、發現與利用弱點的能力。

4.5.     談判前準備：Person人、Objective目標、Strategy策略、Tactics戰術。

4.6.     掌握電話談判的關鍵，在於學會傾聽。

4.7.     陷入僵局不是壞事，它能展示出你的決心，並測試對方的讓步空間。

4.8.     要有打算在最後期限終止之前做真正徹底的談判。

4.9.     盡可能建立平行路線，讓多人同時作業，避免意料之外的延誤。

5.      川普的手法：營造門面、魅力與名聲，爭取高出市場行情的價格

5.1.     找出方法將你的房地產做多元利用，創造新的收入來源。

5.2.     把錢花在看得到的地方，廚房和浴室的品質將決定潛在買主的意願。

5.3.     投資的底線是不要失焦，考慮過預期費用和收益，再大膽一搏！

5.4.     了解目標客群的生活型態、居住需求、願意為什麼享受多付點錢。

6.      籌措資金：吸引放款業者與投資人的招數

6.1.     貸款投資的好處：提高財務槓桿、降低權益風險、利息抵減稅賦。

6.2.     避免犯下代價奇高無比的錯誤：用短期資金從事長期計畫。

6.3.     銀行往往在你最不需要用錢時，想要貸款給你；當你真正需要借款時，又很在意你的需求原因、對你的投資標的品頭論足。別讓銀行幫你做生意上的決策，他們的業務是放款，不是不動產投資。

6.4.     反覆向銀行借貸，不斷提升額度，建立良好的信用紀錄，逐步降低用以抵押的擔保品，直到銀行信任你、願意提供不錯的無擔保放款。

6.5.     盡可能多借、借越久越好，找已經有往來關係的銀行借貸。

6.6.     千萬不要嘗試不勞而獲，無論如何都要付錢；也千萬不要白給。

6.7.     不動產價格上漲的速度會等於或超過通貨膨脹的速度。

7.      盡量找到最好的不動產專業人士幫忙

7.1.     善用專業人士的服務，這些人提供的價值是你所付出費用的好幾倍。

7.2.     以房地產經紀人為嚮導，尋找在地、全職的設計師、承包商或律師。

8.      川普的建案總是準時完工且控制在預算內，原因何在？

8.1.     透過建築師，可認識總承包商與各行各業業者。管理包商資料庫。

8.2.     總承包商負責選擇及雇用分包商；營造經理則是提供投標清單，由業主自行選擇包商、並與業者訂定合約。

8.3.     估算施工期間的持有成本，寧可獎勵提前完工，而非懲罰延誤者。

8.4.     規畫出建築時程表，並監督執行，必要的協調工作可以避免問題發生。

8.5.     激勵與肯定別人，這些人的心情就會反應在工作表現上。

9.      川普的行銷策略：賣門面賣產品

9.1.     列出產品的獨特性與優越性，和競爭對手的房產之區隔。

9.2.     針對客戶會提的問題想好答案，強調優點，淡化缺點。

10.   如何像川普一樣管理房地產：把它當客服事業做

10.1. 乾淨清潔為優先；提供住戶服務，而不只是生活的地方；迅速維修。

10.2. 待承租人如貴客，而非問題戶。對於服務、保養與維修保持高度警覺。

11.   持有和退出的策略

11.1. 規劃幾個可能的所有權時間表，評估投資屬性、不動產景氣。

11.2. 可考慮提供給租客房屋的優先承購權，將部分租金折抵買房價款。

11.3. 賣房地產，要選在利率走低，但是指標顯示要上揚之際。