房地產知識 | 書摘 | 全民瘋法拍：吳廷芳教你透明買法拍屋

1.      你也可以透明買法拍屋

1.1.     非店面的一樓，若有庭園或可停車，每坪售價為樓上的1.6倍；若無庭院，每坪售價約為樓上的1.2倍。

1.2.     商業效益差的店面，價格約為樓上的1.5倍；商業效益佳的店面，價格約為樓上的6~7倍；一般店面單價約為租金的250倍。

1.3.     合法夾層的單價為坪價的40~60%。

1.4.     地下室領有權狀，估價和二樓相同；若和一樓連帶使用，估價低於二樓七成。

1.5.     未辦保存登記的地下室，價值為一樓的10~20%。

1.6.     法定停車位必須隨同主建物一併移轉，不能分開買賣。

1.7.     封閉式鎖定：鎖定單一區域或大樓，收購所有物件，哄抬整體售價。

 

2.      30分鐘，讓你搞懂法拍屋所有流程

2.1.     金拍屋：金融資產服務公司拍賣，法院執行查封及點交。
銀拍屋：銀行已承受房屋，沒有不點交問題，有物之瑕疵擔保。

2.2.     查詢斷水斷電的時間，若超過3個月，一般多為空屋。

2.3.     常見停拍原因：還款和解、點交條件變更、延緩執行、排除租約中。

2.4.     應買公告期間先搶先贏，但須債務人、債權人均同意，法院才會發給權利移轉證明書。

2.5.     遇到不點交的處理方式：申請閱卷、準備打官司、開始蒐證。

2.6.     可點交的條件：債務人自住或空屋，直系親屬輔助佔有，租約已屆滿或租約訂於查封後，租賃關係經法院除去，第三人同意拍定後自行搬遷。

2.7.     從拍定、履勘兩次後強制執行、到交屋，通常需要3~4個月。

2.8.     價金分配順序：查封執行費→土地增值稅→地價稅→房屋稅→第一順位債權人及有參與執行的管委會→其他順位債權人→國稅→普通債權。

2.9.     若法拍屋電費欠繳金額過高，可以考慮重新申請電表。

2.10. 法拍屋可能衍伸的成本：墊款利息、代書過戶費、地政設定規費、代書費、火災地震險保費、搬家費、員警車馬費、開鎖換鎖費、神明牌位安渡費、搬家公司費用、訴訟律師費、債務人戶籍遷移或公司登記遷移費、契稅、土地登記規費、書狀費、裝潢費、垃圾清理費、房屋稅、地價稅、水費、電費、瓦斯費、管理費、仲介費、財產交易所得稅。

2.11. 經法院拍賣之土地，移轉現值為公告現值或拍賣價，取較低者計算土增稅。故銷售時，若公告現值上漲或高於拍賣價，就須繳納土地增值稅。

 

3.      法拍筆錄各種狀況的解說

3.1.     借貸是債權，房屋是物權，物權大於債權；故遭到借貸關係占有使用的房子，打遷讓官司應該會勝訴。

3.2.     夫妻已離婚、無償借用，均屬於無權占有。

3.3.     同一債務人之多筆拍賣標的，當拍賣價金足以清償費用時，餘標不予拍定。

3.4.     公同共有1/1，表示有多人持分，但尚未辦理分割。

3.5.     未經公證的租賃契約，期限超過5年或未定期限者，不適用買賣不破租賃之原則。

 

4.      法拍屋購置並不難

4.1.     拍賣抵押物所需文件：調解書、仲裁判斷、支付命令、本票裁定。

4.2.     海蟑螂：強佔法拍屋，以低價購買房屋或索取高額搬家費。

4.3.     拍賣無實益：因欠債過多，導致某些債權人無法分配到價金。

4.4.     一般來說，約定5年以上、簽訂不定期租約、租金已一次付清好幾年、或以債抵租的情形，通常都是假租約。

4.5.     可收回承租中房屋的情況：本身無房產要收回自住、承租人積欠租金或違約轉租、不當使用。

4.6.     法院扣除土地增值稅時，會先依照一般稅率計算，若債務人申請使用自用住宅優惠稅率(一生一次或一生一屋)，則可取得退稅。

4.7.     兩人投標價金相同時，由加價高者得標，若不願加價則抽籤決定。

4.8.     一般房屋承租人並無優先承買權，不論租約內有無約定。

4.9.     優先承買人：土地共有人、地上權人、耕地承租人、租地建屋雙方。

4.10. 土地出賣時，地上權人、典權人或承租人有優先購買權；房屋出賣時，土地所有人有優先購買權；其順序以登記之先後定之。

 

5.      點交與不點交現場所碰到的各種狀況

5.1.     拍賣共有物時，若有分管協議可依現實佔有部分點交，若無則可請求分割。

5.2.     搬家費用可隨時間遞減，例如一個月內3萬，兩個月1萬5。

5.3.     拍定人若向債務人收取租金，點交就變成不點交；應要收取相當於租金的損害賠償金，並於收據上註明雙方並無租約。

5.4.     拍定人的違法行為：恐嚇搬家、開鎖硬闖、堵死房門、斷水斷電。

5.5.     債務人的違法行為：放火燒屋、妨礙點交、破壞房屋、非法竊占。

 

6.      法拍屋的訴訟與存證信函

6.1.     凡附著於建物之全部設備，均為拍賣效力所及，債務人或使用人不能拆卸或毀壞。

6.2.     使用借貸為無償契約，屬於貸與人與借用人之特定關係，非屬租賃；一旦借用物之所有權移轉與第三人後，借用人除非徵得新所有權人之同意允許繼續使用外，不得主張舊有借貸契約存在而拒絕返還。

6.3.     不動產設定抵押權後，若與第三人訂立租賃契約導致抵押物拍賣之價金受影響，可聲請法院排除該租賃關係。

6.4.     押金契約屬於要物契約，為租賃契約之從契約，除非債務人曾轉交押金予拍定人，否則拍定人依法不負返還之責。

6.5.     法拍屋是房地產市場的落後指標，從欠繳房貸到查封拍賣，至少需要半年以上的時間。