房地產知識 | 貸款 | 央行打房三部曲，個人申貸限制懶人包

房價居高不下，是誰的錯？政府？投資客？還是每個認為有土斯有財、不惜重金置產的人？

 

政府有職責平抑物價、房價，維持趨勢平緩而非大起大落。房價不能大漲，任由房地產成為有錢人的玩物而非平民的必需品，所以要防止炒作，維護居住正義；房價也不能大跌，這攸關太多產業鏈的生死存亡，如果房市泡泡破滅，甚至可能壓垮很多金融業，所以還是要防止炒作，避免房價和銀行掛勾太深，一個不小心，就釀成一場難以挽回的金融風暴。

 

美其名，央行稱之為「信用管制措施」，對應的法條則是「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」。但說穿了，就是打房手段，增加貸款限制，讓你借不到錢，不能把房地產當成收藏品來買，也讓銀行少借錢出去，囤積一大堆脫手不易的房屋抵押品。

 

這些政策既限制了一般民眾購屋，也規範了公司法人購屋、建商購地、餘屋貸款等，種種限制無非就是希望拉高整個房地產產業鏈從買地養地到囤屋購屋的門檻，讓資金不足的建商或投資客縮手，也讓資金充裕的人，能炒作的土地或房屋變少。

 

打房有理，但我沒料想到政府會一波接著一波接著一波，從去年底至今不到一年的時間內，就三度出手，也讓我覺得該來整理一份懶人包，看看究竟是怎麼一回事。

 

我的觀察重點是自然人，也就是一般民眾，沒開公司，是房地產的消費者而非供給者。

 

【自然人購屋貸款限制】

規定修正	第1戶	第2戶	第3戶	第4戶	高價住宅*
修正前	無				6成，無寬限期
109/12/8起	無		6成，無寬限期
110/3/19起	無		5.5成，無寬限期	5成，無寬限期	已有2戶以下房貸者	已有3戶以上房貸者
					5.5成，無寬限期	4成，無寬限期
110/9/24起	無	特定地區*，無寬限期

 

*高價住宅定義：台北市7千萬以上、新北市6千萬以上、其他地區4千萬以上

*特定地區包括：台北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣、新竹市

 

由列表可知，去年底以前其實只有買豪宅有貸款成數和寬限期限制，其他便宜的房子，你愛買幾戶都可以；央行第一刀，就是先讓第3戶以上的房貸，條件限制比照豪宅辦理，最高6成；但光這樣還不夠，央行第二刀，繼續砍在資金雄厚的大戶身上，再次調降第3戶、第4戶以上的貸款成數，如果你買得起豪宅，家裡房產還一大堆，就不要再來找銀行借那麼多錢；最後，央行第三刀，直接鎖定房價飆高的八大城市，從第2戶起就把寬限期給砍了，誠心建議你，買棟房子自己住就好，沒事不要把房地產當成投資標的。

 

其實這每一次的修正，我都覺得應該要很有感，但實際上可能效果不彰？或房價修正太慢？所以政府才一而再再而三地繼續出招；到此為止，我覺得這些貸款限制一定能打壓一些散戶投資客，就算你看好未來房市看漲，想投資現金也要夠才行，只要銀行放款都乖乖遵守政策規範，就算房價不跌，至少也能抑制一些空洞的泡沫、無謂的轉手漲幅。

 

為了防止投資客成立1人公司，對待公司法人當然也不能客氣。

 

【公司法人購屋貸款限制】

規定修正	第1戶	第2戶以上
修正前	無
109/12/8起	6成，無寬限期	5成，無寬限期
110/3/19起	4成，無寬限期

 

原本公司投資房地產也是毫無管制；央行第一波先設定貸款成數上限、砍掉了寬限期；第二波繼續下殺，讓公司戶的貸款條件，直接比照個人戶買豪宅的最差條件，杜絕不肖投資客開公司炒房的念頭。

 

最後，蓋房子的營建商也要打，不然不只個人以為買房子穩賺不賠，公司也會以為買地蓋屋是擴增資產的絕佳手段，弄得所有人都不務正業，只要炒作房地產就好。

 

【建商土地及餘屋貸款限制】

規定修正	購地貸款	餘屋貸款	工業區閒置土地抵押貸款
修正前	無
109/12/8起	6.5成，保留1成動工款	5成	無
110/3/19起			5.5成
110/9/24起	6成，保留1成動工款		5成

 

本來建商買地可以貸款，蓋了房子賣不掉也能貸款，銀行想借多少錢，政府沒在管！現在央行出手干預了，限制購地貸款和餘屋貸款的成數，讓資金不足的小建商離開市場，趕走一些一窩蜂衝進房市只想撈一筆的投機者，澆熄這股買地囤房的熱火。

 

以上種種手段，雖然我覺得對於限縮資金、減少炒作應該很有幫助，但是誰曉得呢？如果房價還是一直居高不下、甚至水漲船高，政府也必定會順應民意繼續下猛藥打房，也許是加重稅負、增加持有成本，或再度限縮貸款成數、拉高資金門檻，或調高非自用房屋持有者的貸款利率。總之，房價平穩、居住正義是全民的期待，也希望這不是遙不可及的夢想。

 

參考資料：

房地產知識 | 貸款 | 央行出手了！啟動囤房族貸款成數管制

房地產知識 | 貸款 | 央行打炒房再出手，第3戶可貸成數再緊縮

房地產知識 | 貸款 | 央行再出手！8大地區第2戶購屋貸款取消寬限期