房地產知識 | 貸款 | 央行再出手！8大地區第2戶購屋貸款取消寬限期

近日房市炒房熱潮又起，房價漲勢難抑，央行也立即祭出3大信用管制措施反制，9月24日起，包括自然人第2戶購屋貸款不得有寬限期、調降土融最高至6成、以及調降工業區閒置土地貸款最高5成。對此，業者直指，民眾購買第2戶常因工作關係或換置新屋，不是在炒房，央行限縮貸款有寬限期，是加重收入有限的民眾負擔。

 

| 8大地區第2戶購屋貸款取消寬限期

根據《經濟日報》報導，央行昨會議除了宣布利率「連六凍」，維持在1.125%的歷史低點之外，更祭出信用管制3大修正重點，首先，自然人持有2戶購屋貸款者續增，且主要集中在特定地區，因此此次規範包括臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市，第2戶購屋貸款不得有寬限期，有助降低借款人過度運用財務槓桿，並強化銀行授信風險控管。

 

再來，銀行建築貸款年增率仍高，主因購地貸款大增，購地貸款成數上限由6.5成降為6成(保留1成動工後撥款)，有助抑制購地貸款過度擴張。另外，配合購地貸款未動工興建之貸款成數上限下調，工業區閒置土地抵押貸款成數上限由5.5成降為5成；而過往借款人需切結於「一定期間」內動工興建開發，今天起要求「1年內」開工，央行希望藉此杜絕囤地亂象，有助加速借款人辦理工業區閒置土地之興建開發。

 

此次是央行繼去年12月8日、今年3月19日後，第三度修正選擇性管制措施，央行總裁楊金龍強調，央行此次取消自然人第2戶購屋貸款寬限期的8個行政區，第2戶房貸占比達82.6%，因此本次並非重手打炒房，只是微調，希望特定地區貸款人能注意財務槓桿的問題。而針對購地貸款最高成數則由6成5降至6成，楊金龍補充，近期建築融資成長率比較高，加上考量購地貸款若太熱絡，會造成土地價格上漲，進而造成房價走揚，屬連動性結構，降低成數上限後，亦能避免授信過於集中房地產。

 

| 要求借款人在「1年內」開工，杜絕囤地

對於此次管制措施，商總主席賴正鎰則認為，政策接連打房已衝擊全年交易，今年推案量恐大減10~15%，減少約2000億元，推案總量降至1.2兆元。工資與鋼材等建築材料價格飆漲，推升房價，是因在疫情之後，各國狂撒錢所造成，政府當務之急應趕緊設法解決物價上漲的通膨壓力，讓房地產回歸正常的市場交易機制就可以了。

 

中華民國不動產開發公會全聯會祕書長于俊明直言，民眾購買第2戶常因工作關係或換置新屋，不是在炒房，央行不准在貸款有寬限期，對收入有限的民眾，是加重其負擔，打房打到令庶民痛苦，實在沒有道理。

 

瑞普萊坊總監黃舒衛表示，央行稍微拉高建商買地、囤地的門檻，對資金雄厚的大型建商應該還好，反而還可以過濾一些口袋不深的建商。住商不動產資深經理徐佳馨則認為，央行緊縮資金有助市場緩步降溫，但中長期的影響恐包括對於錢不多的投資客與中小型建商必然產生壓力，周轉力不強加上缺工等壓力，可能就此淡出市場，而且本次緊縮範圍在全台七都，資金可能流入未管制區，低價區域恐會漲更兇；低利環境下，大資本的投資者更有機會擇優進場，長期會讓市場重新洗牌，出現大者恆大現象。

 

學者則持正面看法，清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚認為，政府去年祭出打炒房措施，然而全台房價仍持續走高，央行或許看到此況，再度針對調整房市管控措施，他建議，除了調整貸款成數、取消寬限期等，建議可進一步調整「非自用住宅利率」，比如說上調第3戶以上非自用者的貸款利率，有助房屋回歸自用。

 

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