房地產知識 | 稅務 | 租賃所得如何報稅？

張貼者： IMS 5月 12, 2020

又到了5月報稅季，身為包租公的你，除了收取押金和每月房租外，不能不知道該如何依法申報所得。本篇文章將整理與房租收入有關的稅務知識，告訴你怎麼報稅？還有如何節稅。

首先，每年5月要申報的個人綜合所得稅中，本來就有一項「租賃所得」，指的就是房東們將房子出租所獲得的收益，所以要彙整前個年度的租金收入及必要支出狀況，併入所得稅申報。

租賃所得稅
課徵時機	併入綜合所得稅一起申報每年5月1日至5月31日
納稅義務人	出租所有權人(房東)
應納稅額	稅基：租賃所得＝租金收入－必要費用(租金收入的43%或列舉) 稅率：依綜合所得稅之課稅級距決定
免徵條件	綜合所得稅可依法扣除個人免稅額、標準或列舉扣除額、特別扣除額(薪資、儲蓄投資、教育學費、幼兒學前、身心障礙、長期照顧)
節稅方式	租賃必要費用採列舉扣除符合公益出租人資格或出租作為社會住宅委託包租代管業者租賃

其應納稅基為租金收入扣除必要之費用；所謂必要費用，可以免檢附任何證明，直接以租金收入的43%計算；或是採用列舉扣除，可減去房屋折舊、修繕費用、地價稅、房屋稅、火險地震險、貸款利息、管理費等，兩者擇高計算。

至於繳納稅率，完全比照綜合所得稅之免稅、扣除額規定，和當年度的課稅級距決定，綜合所得淨額越高，稅率自然不同。(5%~40%)

說到節稅的方法也不少：一般而言，房屋稅、地價稅、保險費、貸款利息、管理費，加總起來可能並不到租金的43%，所以直接採計43%較划算，但倘若當年度剛好有重大修繕支出，那就務必要保留相關證明單據，一旦超過租金收入，當年度就可免稅。

另外，如果房客符合政府租金補貼資格，住宅所有權人即被認定為「公益出租人」，其租金收入可享每屋每月1萬元以內免稅之優惠！超出部分一樣可採列舉或應稅租金收入的43%計算。要是出租作為社會住宅使用，必要費用更可提升至應稅租金收入的60%。

如果懶得自己管理，將房屋委託給包租代管公司，也有一些減免優惠：每屋每月6千元免稅，超出部分可以列舉扣除必要費用，或是採標準比例計算：租金6千元至2萬元部分，必要費用為應稅租金收入的53%，超過2萬元以上，則降回應稅租金收入的43%。

文字不如表格來的簡明易懂，故彙整上述資訊如下：

租賃所得	＝	租金收入	－	必要費用
一般出租		無免稅額		租金收入的43% 或提供單據列舉扣除(房屋折舊、修繕費、房屋稅、地價稅、保險費、貸款利息、管理費等必要支出)
公益出租		1萬元免稅額		列舉扣除或應稅租金收入的43%
社會住宅		1萬元免稅額		列舉扣除或應稅租金收入的60%
包租代管		6千元免稅額		列舉扣除或應稅租金收入的53%(2萬元以下) 或應稅租金收入的43%(2萬元以上)

補充說明，房屋折舊額的計算：